深圳海關(guān)福利房規(guī)模堪比小房企 部分已分房源用于租售

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 楊長(zhǎng)江 羅碧 深圳攝影報(bào)道    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 楊長(zhǎng)江 羅碧 深圳攝影報(bào)道

深圳海關(guān)位于華強(qiáng)北商圈的福利房項(xiàng)目海馨苑入住尚未滿5年，有些海關(guān)職工已迫不及待地以每套400萬元以上的價(jià)格進(jìn)行出售，有的戶型估價(jià)已接近千萬。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從1984年至今，深圳海關(guān)興建了10余個(gè)福利房項(xiàng)目，分布于鹽田、羅湖、福田、南山、寶安等5個(gè)行政區(qū)。單身宿舍、兩居室、三居室，樓梯房、高層住宅，品種各異，數(shù)量繁多。“這么多項(xiàng)目，可以和小型地產(chǎn)商媲美了。”有業(yè)內(nèi)人士感嘆。

盡管如此，總占地面積41937.98平方米的深圳海關(guān)寶安生活區(qū)福利房項(xiàng)目主體即將開工。其中規(guī)劃保障性住宅108900平方米，單身公寓12000平方米。

深圳市住建局在書面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，“深圳海關(guān)提出，現(xiàn)有約1100名員工未享受過購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，該關(guān)每年新錄取公務(wù)員超過150人，加上現(xiàn)有單身員工600人，預(yù)計(jì)未來3年單身員工總數(shù)將超過1000人。”

深圳海關(guān)寶安項(xiàng)目完工后，如果以每戶100平方米計(jì)算，剛好新建約1100套福利房，深圳海關(guān)未享受過購(gòu)房?jī)?yōu)惠的員工被全部覆蓋，且尚未進(jìn)入海關(guān)工作的人員，都已在保障計(jì)劃之內(nèi)。

一方面是國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的員工保障“全覆蓋”，一方面卻是中低收入群體望房興嘆，部分福利房項(xiàng)目為何會(huì)背離初衷，引起各方關(guān)注。

出租樣本

區(qū)位優(yōu)越海關(guān)小區(qū)部分出租

深圳羅湖區(qū)和平路，車水馬龍，人潮涌動(dòng)。這里緊鄰深圳火車站和羅湖口岸，與香港只有一關(guān)之隔。從這里步行十分鐘便可到達(dá)匯聚了國(guó)貿(mào)、金光華廣場(chǎng)、嘉里中心等羅湖區(qū)最大、最繁華的商業(yè)圈之一。

憑借優(yōu)越的區(qū)位條件和成熟的配套設(shè)施，“追求者”絡(luò)繹不絕。在和平路上，向路人打聽海關(guān)住宅區(qū)，多數(shù)人可以準(zhǔn)確告訴你怎么走。

“不少房子都租出去了。”在海關(guān)宿舍二院門口，一值勤保安告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，七八十平方米的兩居室月租金都在3000元以上。“你這時(shí)候來肯定沒房子了，早一點(diǎn)來或許還有。”

記者隨機(jī)對(duì)進(jìn)出3個(gè)海關(guān)宿舍小區(qū)的10多人進(jìn)行了身份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，百分之七八十的受訪者系租客，大部分是在附近上班的白領(lǐng)。有的租客提及其房屋業(yè)主為海關(guān)員工。

據(jù)周邊房地產(chǎn)中介不完全統(tǒng)計(jì)，和平路上的3個(gè)海關(guān)住宅區(qū)，大概有1000套，除去龍興大廈和龍旺大廈兩個(gè)高層項(xiàng)目外，其余的均為七八層的樓梯房。

按照網(wǎng)上發(fā)布的租房信息，記者以租房者身份致電咨詢，自稱小區(qū)內(nèi)兼做房屋中介的家政公司員工告訴記者，海關(guān)3個(gè)小區(qū)沒有一套可供出租的空房，網(wǎng)上發(fā)布的租房信息早已過時(shí)，已被他人搶占了先機(jī)。海關(guān)小區(qū)入住率和受歡迎程度之高，基本沒有空房，一有人搬離，馬上就有新的租客進(jìn)駐，房源供不應(yīng)求。

出售樣本

不足5年中介有售房記錄

租賃市場(chǎng)如此火爆，那么房屋出售情況如何？

“海關(guān)房子很少有賣的。很多購(gòu)房者經(jīng)常過來詢問，海關(guān)的房子賣不賣，但我們確實(shí)沒有得到這類房源。這幾個(gè)小區(qū)的樓梯房可能要拆掉重建，業(yè)主在這個(gè)時(shí)候不會(huì)輕易出售，如果一旦要拆，他們可以獲得一筆不菲的補(bǔ)償。我也很奇怪，為什么這么多人盯著海關(guān)的房子。”和平路一位地產(chǎn)中介員工表示。

不過，記者在另外一家中介獲取的信息跟上述說法有所不同。

“海關(guān)房子賣的確實(shí)少，但并不是沒有。”一家房地產(chǎn)顧問有限公司（地產(chǎn)中介）的王姓負(fù)責(zé)人向記者表示，在其職業(yè)生涯中曾成功賣出過兩套，當(dāng)時(shí)尚未獲得產(chǎn)權(quán)的房屋，均位于海關(guān)大院的龍旺大廈。由于當(dāng)時(shí)業(yè)主尚未住滿5年，房屋屬于集體產(chǎn)權(quán)，售賣時(shí)無法完成過戶，但中介方為買賣雙方簽訂了一份合約，一方面負(fù)責(zé)解決房屋產(chǎn)權(quán)問題，一方面保障購(gòu)房者的權(quán)益。一旦房子無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，購(gòu)房者無需承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。

在得知記者欲購(gòu)買一套海關(guān)高層住宅時(shí)，他表示，經(jīng)過長(zhǎng)期跟蹤，公司終于拿到了一套房源的代理權(quán)，并向記者展示存于手機(jī)中的房屋內(nèi)部圖片。該房源面積為98平方米，位于龍興大廈，業(yè)主系海關(guān)內(nèi)部員工，給出的報(bào)價(jià)為1.8萬元／平方米，其入住尚未滿5年。正常情況下，到明年才能拿到產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換需要一定的費(fèi)用，比如補(bǔ)土地差價(jià)。但他肯定地表示，到明年一定可以拿到產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)過戶。

這位負(fù)責(zé)人還介紹，其公司正在同龍興大廈、龍旺大廈及其他業(yè)主洽談，已經(jīng)有幾位意向客戶。由于此地房源緊俏，不少同行為了獲取代理權(quán)，一直哄抬房?jī)r(jià)。

房源緣何如此緊張？這位負(fù)責(zé)人稱，“龍旺大廈和龍興大廈都分給了海關(guān)級(jí)別較高的官員，以前龍旺大廈住的都是副關(guān)長(zhǎng)、處長(zhǎng)、局長(zhǎng)級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)，有些又分到了新房。這里的房屋不少已經(jīng)獲得了產(chǎn)權(quán)，但他們就是不肯賣，領(lǐng)導(dǎo)的房子，這事很敏感，涉及到財(cái)產(chǎn)問題，現(xiàn)在上面抓得緊，我們打電話過去，他們總是問你怎么知道我的電話，搞得我們也很緊張，電話都不敢亂打。”

至于海關(guān)住宅為何如此受青睞，以該負(fù)責(zé)人的經(jīng)驗(yàn)來看，海關(guān)生活區(qū)良好的福利是重要原因之一。“我2007年賣過龍旺大廈兩套房子，當(dāng)時(shí)業(yè)主也沒有產(chǎn)權(quán)，但后來搞定了，兩位購(gòu)房者現(xiàn)在住得很舒服，管理費(fèi)便宜，也不需要停車費(fèi)，有關(guān)系的話在食堂辦張卡，兩塊錢一餐，里面還有海關(guān)幼兒園，找管理處，這些都能解決。”

建設(shè)規(guī)模

海關(guān)福利房項(xiàng)目多達(dá)十余處數(shù)千套

深圳海關(guān)到底有多少福利房？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱深圳住建局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，自1984年開始，海關(guān)竣工驗(yàn)收的住宅項(xiàng)目多達(dá)10余個(gè)，遍及鹽田、羅湖、福田、南山和寶安等5個(gè)行政區(qū)。

上世紀(jì)80年代，深圳住建局網(wǎng)站顯示的海關(guān)竣工備案項(xiàng)目接近就10個(gè)。1984年到1988年，這個(gè)時(shí)間段為海關(guān)福利房建設(shè)的第一個(gè)高潮，鹽田、梅沙、布吉、羅湖、文錦渡等深圳海關(guān)分支機(jī)構(gòu)所在地為建設(shè)福利房的主要地帶。當(dāng)時(shí)，深圳海關(guān)還叫九龍海關(guān)，直至1997年香港回歸時(shí)才更名為現(xiàn)在的深圳海關(guān)。

1995年到1999年，深圳海關(guān)迎來了第二個(gè)福利房建設(shè)高峰。這一時(shí)期機(jī)場(chǎng)海關(guān)多個(gè)項(xiàng)目建成。上述提到的海關(guān)高層住宅龍興大廈和龍旺大廈，分別于1995年和1999年建成。

2000年以后，深圳海關(guān)又完成了布吉海關(guān)宿舍13、14、15號(hào)樓的建設(shè)。在此期間，梅林海關(guān)生活區(qū)和華強(qiáng)北海馨苑竣工。

除了前述羅湖和平路的3個(gè)住宅區(qū)，記者還實(shí)地探訪了布吉海關(guān)宿舍、梅林海關(guān)生活區(qū)等多處深圳海關(guān)福利房項(xiàng)目。

位于草埔金稻田路的布吉海關(guān)住宅區(qū)，記者看到一家房屋中介打出了海關(guān)生活小區(qū)的房租信息。負(fù)責(zé)人告訴記者，一套8樓（樓梯房）的95平方米三居室空房，月租金為3200元，且空置房源就這一套。記者現(xiàn)場(chǎng)看到，比起其他同類型的住宅區(qū)，布吉海關(guān)生活區(qū)盡管房屋較為陳舊，但小區(qū)內(nèi)相對(duì)幽靜。該地段房?jī)r(jià)基本在1.5萬元／平方米以上，高則2萬多元／平方米。

“（梅林）海關(guān)生活區(qū)是福利房，CBD輔射區(qū)，蓮花山旁，多路公交經(jīng)過，交通特別方便。（小區(qū)位于）福田中心區(qū)，大型花園小區(qū)，封閉式管理。周邊配套設(shè)施齊全……是一個(gè)適合生活居住的文明安全的高檔小區(qū)。”這是搜房網(wǎng)對(duì)梅林海關(guān)生活區(qū)的描述。記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)位于蓮花北，緊鄰北大醫(yī)院和彩田村，該地段房?jī)r(jià)目前已漲至3萬元／平方米。

記者登錄搜房網(wǎng)、趕集網(wǎng)、58同城等多個(gè)網(wǎng)站看到，深圳海關(guān)不同生活區(qū)的房屋租賃信息。

“深圳海關(guān)是中央駐深行政事業(yè)單位，深圳市政府批準(zhǔn)給他們的行政劃撥用地比較多，使他們有可能利用剩余土地申請(qǐng)建設(shè)福利性住房。”一不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析稱，福利房的目的是通過政策優(yōu)惠手段解決特殊群體的住房困難，既然可以把房子租出去、賣出去，顯然是沒有這方面困難的，而且還可利用福利房獲利，這與政策初衷和分配原則相悖，監(jiān)管漏洞可見一斑。加之海關(guān)屬于中央直屬機(jī)構(gòu)，和深圳地方政府無隸屬關(guān)系，其執(zhí)行福利房政策有一定的“特殊性”，而法律、法規(guī)的缺失也是造成上述違規(guī)行為的主要原因之一。

對(duì)于上述福利房項(xiàng)目的土地使用情況及房屋數(shù)量，由于尚未取得官方數(shù)據(jù)，深圳海關(guān)10余個(gè)住宅項(xiàng)目到底有多少套住房，尚不得而知。但僅和平路海關(guān)3個(gè)住宅小區(qū)就有1000套，加上海馨苑的1300套，這4個(gè)較大的福利房項(xiàng)目房屋就已有2300套。據(jù)深圳海關(guān)官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，其員工數(shù)量為5800人。深圳市住建局給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的回復(fù)稱，深圳海關(guān)寶安福利房項(xiàng)目是為尚未享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠的1100名員工修建的。

制度探討

難界定違規(guī) 業(yè)內(nèi)呼吁保障房回歸初衷

5月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道了深圳海關(guān)在深圳寶安獲19.09萬平方米土地，計(jì)劃為海關(guān)系統(tǒng)再建保障性住房的新聞后，引起熱議，其中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)集中在事業(yè)單位自建保障性住房的合理性上。

房地產(chǎn)分析師陳真誠(chéng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，企事業(yè)單位自建保障性住房可能導(dǎo)致已被廢止的福利分房情況再次出現(xiàn)。“保障性住房政策究竟是為了保障誰？如果部分企事業(yè)單位可以在自有土地上建住房，那沒有地的企業(yè)，如果也需要解決員工住房問題，政府是否能劃撥土地讓他們自建？土地不是說誰先占有就是誰的，事業(yè)單位擁有的自有土地，終歸是國(guó)家的土地。”

據(jù)了解，自上世紀(jì)90年代，國(guó)家逐步取消福利性住房分配后，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家為解決中低收入家庭的住房問題，提出了保障性住房政策。但由于保障性住房資金等問題，各地紛紛將企事業(yè)單位自籌建設(shè)保障性住房作為完成指標(biāo)的重要一環(huán)。

以較早放開企事業(yè)單位自建保障性住房的廣東省為例，2011年，企事業(yè)單位可自建福利房政策推出，廣州市共有8家企事業(yè)單位利用自有土地興建13395套福利房，占廣州當(dāng)年保障房建設(shè)任務(wù)的15.7%。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，已出臺(tái)相關(guān)文件明確企事業(yè)單位可自建保障房和公租房的省市已擴(kuò)大至廣東、陜西、山西、石家莊、三亞、南昌等。

在越來越多的省市用鼓勵(lì)企事業(yè)單位自建保障性住房的方式，來探索保障性住房建設(shè)新模式的同時(shí)，卻未有更為明確的政策來規(guī)范和制約該部分住房，從土地到分配等各個(gè)環(huán)節(jié)。

深圳市住建局在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，今年將開始建設(shè)的深圳海關(guān)寶安生活區(qū)，為海關(guān)西鄉(xiāng)辦事處自用土地的置換用地。此前，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)寶安管理局的回復(fù)顯示，海關(guān)寶安生活區(qū)用地為國(guó)有土地，是依據(jù)深圳市政府批準(zhǔn)的城市規(guī)劃約定的功能后按規(guī)定報(bào)市政府審批后出讓。

對(duì)于企事業(yè)單位自建保障性住房及其土地問題，《深圳市保障性住房條例》（2011年修正本》中并未涉及，只在《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》提及，“建設(shè)單位利用自有建設(shè)用地建設(shè)安居型商品房的，須向市住房保障部門提出申請(qǐng)。”這并未對(duì)企事業(yè)單位通過置換用地或出讓方式，取得土地建保障性住房做出說明。

此外，在出售、產(chǎn)權(quán)等方面，也并沒有專門針對(duì)企事業(yè)單位自建的保障性住房的條款。《深圳市安居型商品房輪候與配售辦法》規(guī)定，企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)的安居型商品房，可優(yōu)先面向本單位符合條件的職工配售，剩余房源面向全市范圍輪候在冊(cè)家庭、單身居民配售。但并未對(duì)“符合條件的職工”做出說明，事業(yè)單位的福利性質(zhì)的保障性住房是否需要覆蓋到“人人有房”？

廣東廣和律師事務(wù)所律師羅御倫表示，深圳市政府雖明文規(guī)定，各機(jī)關(guān)事業(yè)單位不得再為本單位職工建、購(gòu)住房。但海關(guān)系統(tǒng)實(shí)行垂直管理體制，深圳海關(guān)是否受深圳市政府的相關(guān)規(guī)定約束，不好評(píng)論。

深圳知名房地產(chǎn)分析師他山表示，海關(guān)系統(tǒng)等行政機(jī)關(guān)福利房覆蓋率的確過高，但很難界定其是否違規(guī)，制度存在一定不合理性。“很多人去申請(qǐng)保障房，但是最需保障的群體卻得不到保障，這就涉及到分配制度了。”他山說，“不過，我還是相信未來相關(guān)制度會(huì)有所改革，這個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)引起很大的關(guān)注了。”