轉型商業(yè)地產陣痛？萬通擲10億連拿宅地

每經編輯 每經記者 尚希 發(fā)自北京    

每經記者 尚希 發(fā)自北京

宣布轉型商業(yè)之后的萬通地產，兩年后首次購入住宅用地。

5月28日，萬通地產公告披露，公司以160萬元/畝的價格，總計31161.24萬元的交易對價，受讓中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司擁有的中新天津生態(tài)城南部片區(qū)一幅住宅用地。當天，該公司還在杭州余杭的土地出讓會上以76300萬元的總價拿下了一幅住宅用地。

對于一日內超10億元連拿兩地，萬通地產管理層表示，在天津、杭州拿地只是住宅領域的補倉序幕，未來萬通仍將會在已進入的城市拿地，適度放大住宅規(guī)模。

住宅用地補倉啟幕

此前，萬通地產的關鍵詞則是商業(yè)。2011年4月，馮侖從萬通董事長位置上退下，許立接任。同時，許立宣布萬通地產此后全面轉型商業(yè)地產。當時許立對外稱，公司將在數年內實現商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤占總利潤30%、投資型持有物業(yè)占總資產20%~30%的目標。

在宣告轉型后的兩年內，萬通在住宅項目開發(fā)上鮮有動作。5月28日晚，萬通地產發(fā)布公告稱，公司以160萬元/畝的價格，總計31161.24萬元的交易對價，受讓中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司擁有的中新天津生態(tài)城南部片區(qū)19號地塊的國有土地使用權。這也是萬通地產近期內拿到的第一塊純住宅用地。

當日，公司還在杭州余杭的土地出讓會上以76300萬元的總價拿下了位于勾莊的余政儲出[2013]26號地塊 (商住用地)，折合樓面價9145元/平方米，溢價率達33.17%。同時，勾莊的最高樓面地價從融科的8302元/平方米被刷新到萬通的9145元/平方米。

值得注意的是，此次拿地的天津和杭州，萬通早先亦有布局。就天津市場而言，也是萬通地產業(yè)務貢獻較大的一個區(qū)域。公司2012年年報顯示，天津地區(qū)的營收為18.68億元，北京地區(qū)的營收為15.68億元，天津地區(qū)的營收相比去年，下降了44.2%。

公開資料顯示，5月份，全國主要城市土地市場已經有超過10宗高溢價地塊成交，總成交額已經超過150億元。廣州、北京、上海等一線城市均出現了區(qū)域土地價新高。

“選擇這個時機拿地，并不是跟風。”萬通地產總經理云大俊表示，在公司商用項目儲備已達到合理規(guī)模、基本完成轉型布局后，購入宅地，向投資者傳遞了公司堅持住宅與商用并重的策略。

轉型陣痛不可避免

轉型之初，萬通的商業(yè)藍圖甚是宏偉。許立曾表示，到2015年，萬通將投資150億元，開發(fā)超過100萬平方米的商用物業(yè)，持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標年租金收入11億元；商用物業(yè)的收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產20%~30%。

萬通地產2012年報顯示，目前包括北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心；此外，北京CBD核心區(qū)Z3項目的方案設計工作全面展開。“未來幾年，我們的商用物業(yè)將用美國模式進行擴張，公司六成的資源會投向住宅，四成投向商用，但是因為操作方式的不同，這并不意味著商用資產的規(guī)模會小于住宅業(yè)務。”許立公開表示。

記者發(fā)現，從目前的狀況來看，萬通商業(yè)地產的回報率極為有限。2012年萬通地產的物業(yè)租金約為1.3億元，同比增長22.48%。2011年物業(yè)租金收入僅為1.06億元，2012年主營業(yè)務收入為40.7億元，物業(yè)出租占比僅為3.1%。

馮侖曾公開表示，目前萬通地產有50%左右的投資在商業(yè)地產，投入重金卻沒有理想的回報，這一切可能對萬通地產造成巨大的壓力。萬通地產旗下有很多大型項目正在開發(fā)，開發(fā)如此多的大型地產項目，需要巨額資金。

許立對此坦言，轉型陣痛不可避免，雖然有一定壓力，但長期來看，北京萬通中心2013年的租金收入可能要超過1.6億元，同時，在2016年入市的CBD區(qū)域Z3項目也是高端出租商用物業(yè)。

萬通地產財務總監(jiān)徐曉陽介紹，CBD物業(yè)投資資金規(guī)模大約為13.2億元，期限為5~7年，預計年收益率為12.57%~20.09%。“2018年物業(yè)價值短期達到峰值時，CBD投資基金將進入逐步退出階段。”

萬通地產主管商用物業(yè)的副總經理汪慶宏向記者透露，萬通地產正在籌建萬通房地產開發(fā)股權投資基金，主要投資于房地產項目的開發(fā)階段，投資項目多位于國內一、二線城市，部分三線城市高流動性的項目也在范圍之內。“投資期限為4年，主要投資模式是，既可由萬通地產持有項目公司51%、基金49%，也可由基金100%持股項目公司。”

一位證券分析人士表示，近年來萬通地產的業(yè)績表現一直處于行業(yè)中等水平，從目前披露的業(yè)績報告來看，“輕資產”的模式很難在短期內實現業(yè)績的爆發(fā)增長。