三線城市需求不足 光耀惠州超級大盤模式臨考

每經編輯 每經實習記者 葉燕婷 深圳攝影報道    

每經實習記者 葉燕婷 深圳攝影報道

近日，惠州地產圈大佬光耀地產的日子似乎開始不好過了。

當地業(yè)主向 《每日經濟新聞》記者報料，光耀地產在惠州的大盤——光耀城，數期項目延期交房。

記者調查發(fā)現，光耀地產在惠州擁有數個超過百萬平方米的大盤正在開發(fā)。業(yè)內人士分析，光耀地產在其大本營泡沫顯現時，受到的沖擊也首當其沖，如今頗有騎虎難下之感，延期交房只是資金鏈緊張的表現之一。

交房延期或將賠償/

光耀城位于惠州惠陽區(qū)，是個超級大盤，2010年底正式開盤。光耀城業(yè)主向《每日經濟新聞》記者表示，本應在去年12月底交房的光耀城5期2組團約100棟別墅至今未交樓，本應在今年3月交房的4期2組團30棟樓同樣遭到延期。

對此，物業(yè)公司解釋，由于別墅靠山，對于管線鋪設要求較高，沒有通過政府相關部門的驗收，只能重新返工，故需要一定時間。物業(yè)公司承諾，今年5月交房。然而記者數日前實地考察發(fā)現，目前5期別墅外觀成形，但小區(qū)路面仍然沒有鋪好，這種情況令不少業(yè)主擔心交樓時間會再度延期。

按照光耀地產與業(yè)主簽訂的合同，延期交房超過180天，業(yè)主有權退房，或每天按房價的萬分之三進行賠償，延誤180天內不能選擇退房，但每延期一天可按房價的萬分之二進行賠償。

目前5期有100棟接近300戶、4期30棟約90戶業(yè)主均被延期交樓。記者粗略計算發(fā)現，如果5月仍無法交樓，按每棟別墅350萬元的均價計算，光耀集團在4期的延交2個月的賠償額度約380萬元，而5期延交半年的賠償則高達5670萬元。

目前多名業(yè)主已與開發(fā)商詢問、協商，最終只得到物業(yè)公司的一份承諾書，光耀集團拖延許久仍未能出具明確的理賠方案。就此，記者向光耀集團詢問，截至發(fā)稿，未能獲得答復。

美聯地產研究中心主任徐楓認為，推遲交樓并不罕見，大多數都是資金問題導致樓盤完成流程緩慢。

大盤大降價去存量/

一邊是去年光耀集團高調開賣新大盤將軍湖，一邊是光耀城延期交房，光耀集團的惠州樓盤去化急迫。

資料顯示，光耀將軍湖占地面積110萬平方米，建筑面積147萬平方米。該樓盤營銷中心的置業(yè)顧問向記者介紹，將軍湖是光耀集團在惠州的又一個超大體量樓盤，集團在2011年5月拿到這塊超過100萬平方米的土地，首期開發(fā)23萬平方米，以別墅和高層為主，整個項目預計2017年完工。

惠州世聯地產咨詢總監(jiān)胡光宇表示，光耀集團常常以協議拿地、合作拿地，成本相對較低，但百萬平方米的樓盤一般都是分批拿地，否則還是會對開發(fā)商造成沉重的資金負擔。

美聯地產研究中心主任徐楓表示，光耀集團一直偏向大盤開發(fā)的操作模式，向來控制拿地成本，以此追求規(guī)模效應。但是大規(guī)模拿地的前期工程、銀行利息、人工費用的成本較高，大盤操作的資金壓力非常大。所以，在市場不好的時候，大盤受到的沖擊也最大、最直接，往往率先降價的都是大盤。

實際情況也確實如此，2011年9月，光耀集團率先推出 “9盤聯動優(yōu)惠”的計劃，降價近20%。有當地置業(yè)顧問向《每日經濟新聞》記者表示，光耀馬克住區(qū)在惠州市場不好的時候，去年6、7月份突然降價，賣價低于5000元/平方米，與最高時期的6700元/平方米相比，縮水接近3成。

胡光宇表示，短期內降價對于部分業(yè)主來說確實有些不公平，但對于光耀地產來說，由于多盤在惠州同時進行，短期內某單盤的資金不到位可能影響到另外的項目基本的維持或者買地等行為，為了迅速回款，犧牲利潤換取現金流，這種行為并不難理解。

值得注意的是，光耀集團在拿地上絕不手軟。光耀地產去年曾表示，公司可供開發(fā)的、成熟的土地儲備有800萬平方米，加上未來兩、三年需要完善手續(xù)的土地，可能有上萬畝。如此多的土地，對一個總資產額沒有過百億的房地產開發(fā)商來說，對資金鏈造成不小的負擔。

部分項目銷售緩慢/

目前，光耀集團在惠州的在售項目還包括翡儷港、荷蘭小城、馬克住區(qū)、DADA的草地等，根據搜房網信息粗略計算，這些項目總占地面積超過240萬平方米，體量非常巨大。

此前，光耀集團曾向《每日經濟新聞》記者表示，今年惠州的銷售目標定為30億元。但記者5月初走訪各樓盤發(fā)現，目前光耀在惠州的樓盤并沒有新開盤在售，翡儷港、荷蘭小城、DADA的草地銷售大廳中，看房者寥寥無幾。荷蘭小城計劃5月18號開新盤，處于認籌階段，翡儷港和將軍湖雖然也在認籌，不過具體開盤時間不確定，置業(yè)顧問表示“下個月可能會開盤”。

另外，光耀城新一期開盤時間從去年底延誤至今。有當地房產中介向記者透露，光耀城新期一直沒有拿到預售證，因此無法開盤。

光耀城置業(yè)顧問向記者證實，尚待開盤的樓盤尚未封頂。徐楓認為，有可能是因為資金不足，導致樓盤施工進度延后，不封頂自然拿不到預售證，另外，延期開盤也有可能是目前蓄客不足、均價無法確定導致。

在光耀城拖延開盤的同時，記者走訪光耀惠州馬克住區(qū)、DADA的草地得知，兩樓盤均處于清貨期，售樓人員表示，下次開盤至少要等到今年底，現階段為了吸引更多購房者，在價格上會有優(yōu)惠。

其中，DADA的草地今年3月推出的180套房源，如今還剩100套左右，兩個月銷售僅60%，銷售情況并不樂觀。除了“贈送面積”的常規(guī)手段，目前該項目還推出了定期特價房型等促銷手段。

惠州項目占比仍高/

惠州本是光耀地產發(fā)跡的福地。深圳限購令出臺后，本地投資客源源不斷地涌出，緊鄰深圳成為惠州的最大優(yōu)勢，一個原本低調的三線城市經歷了爆發(fā)式成長，在2011年達到頂峰?；葜菔薪y計局統計數據顯示，2011年惠州市住宅銷售面積為754.37萬平方米，首次超越佛山與廣州位列第一。同樣也在這一年，光耀憑借押寶惠州，斬獲50億元銷售額，占其全年總銷售額的80%，蟬聯2011年惠州銷售業(yè)績第一名。

在2012年，由于前期開發(fā)商蜂擁入駐，庫存壓力嚴峻，同時隨著宏觀調控的不斷深入，惠州樓市經歷了“去投資化”之痛。合縱聯行預測，2013年市場預計供應量為200萬~300萬平方米，在存貨和資金流轉的壓力下，快速消化庫存將成為地產企業(yè)當下要務。

原本的福地變?yōu)槿缃耠y以脫身的沼澤，光耀集團的調整顯得十分艱難。中原地產數據顯示，2012年光耀集團在惠州地區(qū)總銷售面積26.51萬平方米，銷售金額為15.83億元，這個數字相比2011年陡然下跌60.4％，惠州銷售的滯后嚴重影響了光耀全年的業(yè)績?！睹咳战洕侣劇酚浾卟殚喒庖庸拘露季频昴陥蟀l(fā)現，深圳市光耀地產集團有限公司2012年全年實現收入總額40億元，甚至不及2011年惠州單片區(qū)銷售額。截至2012年12月31日，公司實現凈利潤4.2億元，資產總額80億元，負債總額50億元，資產凈額30億元。

令人擔憂的是，光耀集團今年在惠州的項目占比仍然較高。光耀集團媒介主管鄒先法向《每日經濟新聞》記者表示，2013年公司的銷售目標為60億元，預計惠州項目占比達到一半。光耀集團董事長郭耀名曾公開表示，2013年計劃中，惠州項目達到12個，除此之外的珠三角區(qū)域還有佛山、東莞和深圳龍崗項目各一個，另外在杭州、上海、北京、灤平等均有項目。不難看出，集團廣泛撒網的同時，惠州仍是主力。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，這兩年惠州房產主要靠投資需求主導，某種意義上來說，只有二級市場，中介都很少。在市場調控下，投資客急劇減少，惠州政府近幾年低價出讓大量土的模式的隱患已經凸顯出來，缺少了深圳投資客的惠州房地產，靠本地市場難以支撐，光耀面臨的問題也是很多在惠州的房產商的苦惱。