成都房地產(chǎn)投資泡沫小 任志強(qiáng)稱(chēng)房?jī)r(jià)仍存上行壓力

每經(jīng)網(wǎng)成都5月14日電（記者 杜冉樂(lè)）  前不久，地方版的新“國(guó)五條”紛紛落地執(zhí)行，樓市從嚴(yán)調(diào)控再次定調(diào)。不過(guò)，中央再提“城鎮(zhèn)化”概念更使眾多房企對(duì)樓市充滿(mǎn)了樂(lè)觀(guān)預(yù)期，土地市場(chǎng)開(kāi)始逐步升溫。

5月13日，一場(chǎng)以“集智2013：‘國(guó)五條’后的成都樓市機(jī)會(huì)”為主題的區(qū)域房地產(chǎn)高峰論壇在成都東郊記憶舉行，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛、笛東聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司總裁袁松亭、銳理數(shù)據(jù)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理郭潔及四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)吳豐等業(yè)內(nèi)專(zhuān)家與會(huì)論道，此次論壇由地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)與笛東聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司聯(lián)合主辦。

杜猛認(rèn)為，相對(duì)全國(guó)其他省份來(lái)講，成都房地產(chǎn)投資比重不是太高，北京2011年占57%，成都作為西部重要城市占比33%。

任志強(qiáng)等多位專(zhuān)家也表示，成都房?jī)r(jià)不算高，目前土地開(kāi)工量還在正向增長(zhǎng)，人口紅利依然存在，住宅市場(chǎng)空間巨大，但從發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，房?jī)r(jià)存在上行壓力。

住房消費(fèi)躍居第一

“在過(guò)去一年當(dāng)中，食品消費(fèi)第一次從第一位降到第二位，而住房消費(fèi)成為第一。這說(shuō)明人們不再以吃為主，生存性消費(fèi)轉(zhuǎn)化成享受性消費(fèi)。”任志強(qiáng)表示，去年我們可以看到房地產(chǎn)已經(jīng)成了所有單項(xiàng)消費(fèi)當(dāng)中的第一。

據(jù)2011年成都市全國(guó)第六次人口普查統(tǒng)計(jì)顯示，成都長(zhǎng)住1404萬(wàn)人，已超過(guò)了廣州、深圳、天津等一線(xiàn)城市，僅次于京滬渝，排名全國(guó)第四。

任志強(qiáng)進(jìn)一步指出，個(gè)人消費(fèi)結(jié)構(gòu)一個(gè)趨勢(shì)就是不管用什么樣的政策似乎都不能改變居民消費(fèi)的正常規(guī)劃，于是我們有了一個(gè)剛需的說(shuō)法，有了一個(gè)改善型需求的說(shuō)法。

如今，成都龐大的就業(yè)人口也使其剛性住房需求尤為可觀(guān)。來(lái)自中國(guó)工商銀行四川省分行的數(shù)據(jù)表明，2010年成都地區(qū)工商銀行個(gè)人住房按揭貸款余額為304.31億元，較2009年凈增81.74，增幅達(dá)36.73%。雖然2011年上述這一指標(biāo)同比增速有所放緩，但2012年較2011年凈增42.6億元，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體疲軟的情況下增幅仍達(dá)14.46%。

熟悉成都市場(chǎng)的正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理毛勇表示，每年涌入成都的人口比例占到公司每年樓盤(pán)銷(xiāo)售量的50%以上，這個(gè)數(shù)據(jù)確實(shí)是真實(shí)的，有一部分確實(shí)是在這里工作，仍一部分雖然沒(méi)在成都工作但也前來(lái)購(gòu)房。

“很多遠(yuǎn)郊項(xiàng)目被新的成都人買(mǎi)下，但由于生活配套不夠，一些學(xué)校、產(chǎn)業(yè)沒(méi)跟上之前，其實(shí)這些地方居住是有問(wèn)題的。雖然商業(yè)量很多，但并不代表每個(gè)據(jù)點(diǎn)都跟住宅相匹配。有一部分商業(yè)，但住宅沒(méi)跟上，我想這是未來(lái)平衡的一個(gè)重點(diǎn)。”毛勇建議。

房地產(chǎn)投資存上升空間

當(dāng)前，投資驅(qū)動(dòng)仍是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)之一，盡管面對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)下行的壓力，中央政府曾極力扭轉(zhuǎn)這一被動(dòng)局面，但近期各地拋所出的諸多萬(wàn)億投資計(jì)劃仍令人震撼不已，尤其是房地產(chǎn)投資。

來(lái)自銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)的報(bào)告顯示，2012年成都房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的33%，成都市商品房銷(xiāo)售金額為2100億，成都土地出讓金為648多億，成都城市化率達(dá)到68%。

北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛表示，相對(duì)全國(guó)其他省份來(lái)講，成都房地產(chǎn)投資不是太高，2011年北京房地產(chǎn)投資占其固定資產(chǎn)投資比重的57%。成都作為西部地區(qū)的重鎮(zhèn)也是排到前幾名城市，也達(dá)到了33%。“在投資拉動(dòng)性經(jīng)濟(jì)條件下，我認(rèn)為這個(gè)是好事。”

上述地產(chǎn)機(jī)構(gòu)還透露，2012年成都商品房銷(xiāo)售面積大概是2800萬(wàn)平方米，土地成都成交量25500多畝，新開(kāi)工土地量大概在5000多萬(wàn)平方米，最高值是曾經(jīng)達(dá)到8千萬(wàn)平方米。

任志強(qiáng)分析稱(chēng)，北京商品房銷(xiāo)售面積最高的一年在2004年，而該年以后的每年銷(xiāo)售總量是下降的。如果每年成都保持相當(dāng)一個(gè)量增長(zhǎng)的話(huà)，從土地情況看，去年全國(guó)土地成交量下滑24%，但成都、武漢、重慶等6個(gè)城市實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

此外，中國(guó)指數(shù)研究院在《2012年中國(guó)300城市土地交易情報(bào)》中透露，在10個(gè)受重點(diǎn)監(jiān)控的城市中，2012年武漢、成都與寧波三城市的土地出讓金實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中成都增長(zhǎng)45.5%，排名第二。

“如果成都后面增加的土地是擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)的，可能超過(guò)了人口增長(zhǎng)需要的話(huà)，可能存在過(guò)剩，因?yàn)槌啥嫉谌a(chǎn)業(yè)比重還屬于中等偏下的水平。”任志強(qiáng)表示，發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)的比重一般都是60%到80左右，北京的這一指標(biāo)是70%左右。

笛東聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司總裁袁松亭認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將對(duì)城鎮(zhèn)化有一個(gè)大的推動(dòng)，為什么以前的底特律會(huì)變成今天的底特律，其重要原因在于產(chǎn)業(yè)流失。因此，任何一個(gè)城市的未來(lái)離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2012年開(kāi)始至今年初，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比例在逐步上漲，還出現(xiàn)了明顯的升級(jí)換代現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念已非過(guò)去的蓋廠(chǎng)房，而是把很多綜合性的東西打包在一起整體開(kāi)發(fā)。

房?jī)r(jià)或存上行壓力

據(jù)銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)的報(bào)告顯示，今年4月份成都商品房均價(jià)為一平方米9000元/平方米而其樓面地價(jià)為2500元。不過(guò)，根據(jù)成都市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，今年成都房?jī)r(jià)要控制在一平方米9080塊錢(qián)左右，相關(guān)人士擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大。

杜猛表示，“成都土地成本占其房?jī)r(jià)約25%的比例應(yīng)該是合理的，既不高也不低。有一個(gè)是肯定的，成都房?jī)r(jià)是比較低的，其中一個(gè)是成本判斷，另一個(gè)是市場(chǎng)需求。但這兩個(gè)因素之外還有第三個(gè)因素就是貨幣，也就是我們貨幣的政策”。

他進(jìn)一步分析稱(chēng)，當(dāng)貨幣超發(fā)時(shí)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)是9000元/平方米，要是超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，那等于是已有房?jī)r(jià)貶值了，如果能夠讓房子保值，應(yīng)該變成1.8萬(wàn)元/平方米，這樣才能持平。現(xiàn)在全國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題也不完全是供求關(guān)系，實(shí)際上是中國(guó)特色的貨幣政策，就是貨幣影響了房?jī)r(jià)上漲。？  “我們必須承認(rèn)的是，目前我們的房?jī)r(jià)跟收入比是不匹配的。”杜猛強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

袁松亭亦認(rèn)為，成都作為一個(gè)大都市，人口紅利很大，香港才八九百萬(wàn)人，想讓成都房?jī)r(jià)降下來(lái)，那是癡人說(shuō)夢(mèng)?？v使全國(guó)所有二線(xiàn)城市都是降，但就是沒(méi)有降價(jià)的理由，只要有人口紅利的地方，有土地紅利的地方，房?jī)r(jià)一定上漲。