成都房地產投資泡沫小 任志強稱房價仍存上行壓力

每經網成都5月14日電（記者 杜冉樂）  前不久，地方版的新“國五條”紛紛落地執(zhí)行，樓市從嚴調控再次定調。不過，中央再提“城鎮(zhèn)化”概念更使眾多房企對樓市充滿了樂觀預期，土地市場開始逐步升溫。

5月13日，一場以“集智2013：‘國五條’后的成都樓市機會”為主題的區(qū)域房地產高峰論壇在成都東郊記憶舉行，原華遠地產董事長任志強、北京大學房地產發(fā)展研究基金中心副主任杜猛、笛東聯合規(guī)劃設計顧問有限公司總裁袁松亭、銳理數據品牌營銷中心總經理郭潔及四川大學不動產市場研究所所長吳豐等業(yè)內專家與會論道，此次論壇由地產中國網與笛東聯合規(guī)劃設計顧問有限公司聯合主辦。

杜猛認為，相對全國其他省份來講，成都房地產投資比重不是太高，北京2011年占57%，成都作為西部重要城市占比33%。

任志強等多位專家也表示，成都房價不算高，目前土地開工量還在正向增長，人口紅利依然存在，住宅市場空間巨大，但從發(fā)展趨勢上來看，房價存在上行壓力。

住房消費躍居第一

“在過去一年當中，食品消費第一次從第一位降到第二位，而住房消費成為第一。這說明人們不再以吃為主，生存性消費轉化成享受性消費。”任志強表示，去年我們可以看到房地產已經成了所有單項消費當中的第一。

據2011年成都市全國第六次人口普查統(tǒng)計顯示，成都長住1404萬人，已超過了廣州、深圳、天津等一線城市，僅次于京滬渝，排名全國第四。

任志強進一步指出，個人消費結構一個趨勢就是不管用什么樣的政策似乎都不能改變居民消費的正常規(guī)劃，于是我們有了一個剛需的說法，有了一個改善型需求的說法。

如今，成都龐大的就業(yè)人口也使其剛性住房需求尤為可觀。來自中國工商銀行四川省分行的數據表明，2010年成都地區(qū)工商銀行個人住房按揭貸款余額為304.31億元，較2009年凈增81.74，增幅達36.73%。雖然2011年上述這一指標同比增速有所放緩，但2012年較2011年凈增42.6億元，在房地產市場整體疲軟的情況下增幅仍達14.46%。

熟悉成都市場的正合地產顧問有限公司董事長兼總經理毛勇表示，每年涌入成都的人口比例占到公司每年樓盤銷售量的50%以上，這個數據確實是真實的，有一部分確實是在這里工作，仍一部分雖然沒在成都工作但也前來購房。

“很多遠郊項目被新的成都人買下，但由于生活配套不夠，一些學校、產業(yè)沒跟上之前，其實這些地方居住是有問題的。雖然商業(yè)量很多，但并不代表每個據點都跟住宅相匹配。有一部分商業(yè)，但住宅沒跟上，我想這是未來平衡的一個重點。”毛勇建議。

房地產投資存上升空間

當前，投資驅動仍是拉動中國經濟增長的三駕馬車之一，盡管面對國際經濟下行的壓力，中央政府曾極力扭轉這一被動局面，但近期各地拋所出的諸多萬億投資計劃仍令人震撼不已，尤其是房地產投資。

來自銳理數據平臺的報告顯示，2012年成都房地產投資占固定資產投資比重的33%，成都市商品房銷售金額為2100億，成都土地出讓金為648多億，成都城市化率達到68%。

北京大學房地產發(fā)展研究基金中心副主任杜猛表示，相對全國其他省份來講，成都房地產投資不是太高，2011年北京房地產投資占其固定資產投資比重的57%。成都作為西部地區(qū)的重鎮(zhèn)也是排到前幾名城市，也達到了33%。“在投資拉動性經濟條件下，我認為這個是好事。”

上述地產機構還透露，2012年成都商品房銷售面積大概是2800萬平方米，土地成都成交量25500多畝，新開工土地量大概在5000多萬平方米，最高值是曾經達到8千萬平方米。

任志強分析稱，北京商品房銷售面積最高的一年在2004年，而該年以后的每年銷售總量是下降的。如果每年成都保持相當一個量增長的話，從土地情況看，去年全國土地成交量下滑24%，但成都、武漢、重慶等6個城市實現正增長。

此外，中國指數研究院在《2012年中國300城市土地交易情報》中透露，在10個受重點監(jiān)控的城市中，2012年武漢、成都與寧波三城市的土地出讓金實現正增長，其中成都增長45.5%，排名第二。

“如果成都后面增加的土地是擴張商業(yè)地產的，可能超過了人口增長需要的話，可能存在過剩，因為成都第三產業(yè)比重還屬于中等偏下的水平。”任志強表示，發(fā)達國家第三產業(yè)的比重一般都是60%到80左右，北京的這一指標是70%左右。

笛東聯合規(guī)劃設計顧問有限公司總裁袁松亭認為，產業(yè)地產將對城鎮(zhèn)化有一個大的推動，為什么以前的底特律會變成今天的底特律，其重要原因在于產業(yè)流失。因此，任何一個城市的未來離不開產業(yè)地產的發(fā)展。2012年開始至今年初，產業(yè)地產比例在逐步上漲，還出現了明顯的升級換代現象，產業(yè)地產的概念已非過去的蓋廠房，而是把很多綜合性的東西打包在一起整體開發(fā)。

房價或存上行壓力

據銳理數據平臺的報告顯示，今年4月份成都商品房均價為一平方米9000元/平方米而其樓面地價為2500元。不過，根據成都市的房價調控目標，今年成都房價要控制在一平方米9080塊錢左右，相關人士擔憂房價調控壓力大。

杜猛表示，“成都土地成本占其房價約25%的比例應該是合理的，既不高也不低。有一個是肯定的，成都房價是比較低的，其中一個是成本判斷，另一個是市場需求。但這兩個因素之外還有第三個因素就是貨幣，也就是我們貨幣的政策”。

他進一步分析稱，當貨幣超發(fā)時，現在房價是9000元/平方米，要是超過1萬元/平方米，那等于是已有房價貶值了，如果能夠讓房子保值，應該變成1.8萬元/平方米，這樣才能持平?，F在全國的房價問題也不完全是供求關系，實際上是中國特色的貨幣政策，就是貨幣影響了房價上漲。？  “我們必須承認的是，目前我們的房價跟收入比是不匹配的。”杜猛強調說。

袁松亭亦認為，成都作為一個大都市，人口紅利很大，香港才八九百萬人，想讓成都房價降下來，那是癡人說夢。縱使全國所有二線城市都是降，但就是沒有降價的理由，只要有人口紅利的地方，有土地紅利的地方，房價一定上漲。