浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)地產(chǎn)之困：多座專業(yè)市場成“空城”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江桐鄉(xiāng)    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江桐鄉(xiāng)

浙江桐鄉(xiāng)市，地處杭嘉湖平原腹地，自古是浙江省重要商埠之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的刺激，一時(shí)間專業(yè)市場、零售商場等商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般出現(xiàn)。

該市有知名的烏鎮(zhèn)旅游景區(qū)，借助旅游概念及地理位置，不少開發(fā)商招徠著外地的商鋪投資者，并宣稱投資商鋪“零風(fēng)險(xiǎn)，年回報(bào)率不低于8%”。

不過，近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到的卻是另外一番景象：店鋪門緊鎖、殘破的裝潢、商鋪柜臺(tái)上已滿是灰塵……

炒鋪客對(duì)記者表示，不光收不到租金，還要支付房貸。

冷清的市場/

曾經(jīng)名噪一時(shí)，吸引了上海、江蘇、浙江投資者的桐鄉(xiāng)商鋪，如今卻變得異常冷清。

5月4日，周六，桐鄉(xiāng)市客運(yùn)中心東側(cè)的桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城空蕩蕩，商鋪緊閉，市場內(nèi)已滿是塵埃。“周邊建起這么多市場，有些市場定位相同，都是皮革、鞋業(yè)，這個(gè)市場被擠倒了。”一名正在巡邏的保安人員話里似乎帶著些抱怨。

在桐鄉(xiāng)市客運(yùn)中心四周，除了桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城，還分布著桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心、桐鄉(xiāng)國際蠶絲城等多家專業(yè)市場，這些市場面積少則一萬平方米，多則十萬平方米。

與桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城相鄰的是桐鄉(xiāng)市世貿(mào)中心，同樣主營鞋類、箱包以及其皮革制品，而且規(guī)模更大，對(duì)外稱打造 “世界皮革直營航母”、“中國最大的皮革集散地”，這家市場生意同樣并不理想?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在桐鄉(xiāng)市世貿(mào)中心現(xiàn)場看到，不少商鋪經(jīng)營戶或在看報(bào)紙或在上網(wǎng)，整個(gè)市場很少看到消費(fèi)者的身影。

一位經(jīng)營鞋業(yè)自稱本地人的老板稱，旺季時(shí)生意也不是特別好，現(xiàn)在是淡季生意就更差，市場上的經(jīng)營戶如果是不是自供自銷，通過進(jìn)貨轉(zhuǎn)手再賣，難以收回各項(xiàng)成本。市場走的是旅游加購物的方式，消費(fèi)者主要為外地的旅游人士，市場方設(shè)法通過旅行社等機(jī)構(gòu)將旅客帶到這里來消費(fèi)，如果沒有旅客，基本上就沒生意。

記者在現(xiàn)場了解到，不僅在桐鄉(xiāng)市客運(yùn)中心周邊的市場，而在其他板塊，如香港城、浙北旅游購物中心等，市場透露出來的景氣同樣冷清。

生意冷清為何很多商戶還愿意堅(jiān)守？記者與其中一經(jīng)營商戶攀談了解到，主要緣于這里的商鋪都是零租金。

該經(jīng)營戶表示，市場方數(shù)次提出要交租金，但很多經(jīng)營戶表示由于生意很清淡，一年的營業(yè)額還不夠店鋪?zhàn)饨?，一旦有租金，就立即搬走，市場方面提了好幾次最后都無果告終。

泡湯的租金/

“包租15年，稅后年回報(bào)7%”，在這些冷清的市場背后，演繹的則是另外一種商業(yè)邏輯。

根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)上公開的有關(guān)桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城的信息顯示，該市場采取的是返租模式，“包租15年,稅后年回報(bào)7%”。

桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心也承諾給購買商鋪的投資者前三年8%租金回報(bào)，第四年到第六年10%租金回報(bào)，前三年的租金收益，已經(jīng)通過返租的形式，從商鋪總價(jià)中扣除，該市場的總建筑面積達(dá)到了60萬平方米。

自稱為中國第一蠶絲城的桐鄉(xiāng)國際蠶絲城，同樣用返租的方式吸引商鋪投資者。根據(jù)介紹，委托經(jīng)營十年。包租5年，每年是原價(jià)的8%回報(bào)。

桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城、桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心、桐鄉(xiāng)國際蠶絲城等市場，通過高返租的方式對(duì)外出售，開發(fā)商也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了這些商鋪投資者。

記者前不久陸續(xù)接到來自上海、杭州、臺(tái)州、江蘇等地投資者的反映，稱他們于2008年至2011年期間，購買了由浙江厚源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的桐鄉(xiāng)香港城商鋪，隨后，另外一家名為浙江厚源商業(yè)發(fā)展有限公司與其簽訂了商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議。

商鋪投資者出示的一份《桐鄉(xiāng)香港城商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》內(nèi)容明確，管理時(shí)間段期間，甲方按時(shí)間段將租金支付給乙方，租金為每6個(gè)月支付一次，甲方應(yīng)于每個(gè)半年租金支付時(shí)間段前十天向乙方支付租金。

上述委托協(xié)議還顯示，商鋪每年的租金實(shí)現(xiàn)逐年增長，如2011年為10804元，2012年為12154元，到了2016年，租金上漲至13504元。

如今，香港城大部分商鋪已“人去鋪空”，涉及到的商鋪約一千多家。“租期還沒有結(jié)束，租金現(xiàn)在已經(jīng)拖欠了一年多了，找他們，他們就說沒有錢。”而桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，政府也出面協(xié)調(diào)，但開發(fā)商今日說在長沙，第二次說在蘇州，難以聯(lián)系上開發(fā)商。

有業(yè)主表示，售后返租是當(dāng)時(shí)香港城開發(fā)商打出的重點(diǎn)銷售策略，在此策略的刺激下，香港城項(xiàng)目的銷售一路火爆。盡管當(dāng)?shù)氐淖≌瑑r(jià)格在3000元～4000元，在這些誘人的宣傳攻勢(shì)下，這些商鋪的單價(jià)達(dá)到2.2萬元左右，“相差五六倍”，“一些業(yè)主租金收不回，還要承擔(dān)每個(gè)月的銀行房貸”。

有律師認(rèn)為，國家相關(guān)法律明確規(guī)定，開發(fā)單位不能承諾固定的租金回報(bào)，現(xiàn)在出現(xiàn)的普遍模式就是開發(fā)商再注冊(cè)一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營管理公司，由這家公司與商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，如果經(jīng)營不好，責(zé)任也只限于這家經(jīng)營管理公司，同時(shí)開發(fā)單位也將市場的招商風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到這些商鋪投資者身上。

浙江省一知名的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃公司負(fù)責(zé)人則向記者透露稱，伴隨房地產(chǎn)業(yè)近年來高速發(fā)展，分布于上海、杭州及其周邊近郊的專業(yè)市場型商鋪層出不窮。桐鄉(xiāng)聚集著相當(dāng)龐大的一批專業(yè)市場，以及通過各種名頭打造的出來的“城”，規(guī)模少則10來萬平方米，多則50萬平方米，但這么大的市場競爭力卻沒有相匹配的人流量來支撐，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生“空城”。

膨脹的風(fēng)險(xiǎn)/

雖然桐鄉(xiāng)中國鞋業(yè)皮革城、桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心、桐鄉(xiāng)國際蠶絲城等多家專業(yè)市場生意冷清，部分市場出現(xiàn)了空城，但新的市場仍在不遺余力在建造。

在桐鄉(xiāng)國際蠶絲城二期部分已現(xiàn)市場雛形，盡管已于去年停建，但仍讓不少該市場的經(jīng)營戶不解，定位相同，都是經(jīng)營蠶絲產(chǎn)品，一期生意不行，為何要還建造二期？桐鄉(xiāng)國際蠶絲城二期建設(shè)項(xiàng)目審批公示牌顯示，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，面積為32848.23平方米，項(xiàng)目通過規(guī)劃審批公示期為2013年3月份至竣工。

關(guān)于桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心，在一期的銷售展示中心對(duì)面，二期的市場及酒店正在熱火朝天的進(jìn)行當(dāng)中，根據(jù)來自其售展中心的宣稱資料稱，二期將投資30億元，整個(gè)體量將達(dá)到41萬平方米。同樣采取的返租模式，“前三年18%，一次性抵扣房款，4至12年保底回報(bào)，同時(shí)還享有政策的穩(wěn)保障，項(xiàng)目采取統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的經(jīng)營政策，政府每年補(bǔ)貼幾千萬的推廣費(fèi)”。

一期已出現(xiàn)“空城”，二期卻還要建，對(duì)于這其中的蹊蹺，桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)匾黄髽I(yè)人士則向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這些市場經(jīng)營的并不是市場，實(shí)際上賣的是商鋪，搞房地產(chǎn)開發(fā)。在桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)匾恍┮呀?jīng)成熟的市場，如濮院羊毛衫市場、崇福皮草市場，是先有市，再有場，而在這些不斷涌現(xiàn)的市場先是造了一大堆場所，然后通過冠以高投資回報(bào)將商鋪賣給投資者，同時(shí)通過鋪天的廣告、噱頭將商鋪價(jià)格炒高后，而開發(fā)商則“撤離”了。

實(shí)際上，就在桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期建設(shè)與推廣的同時(shí)，目前正在對(duì)外融資，一款名為“浙江春天集團(tuán)流動(dòng)資金貸款集合資金信托計(jì)劃的信托產(chǎn)品顯示，世貿(mào)中心二期的控股方浙江春天集團(tuán)以出讓土地抵押，子公司提供擔(dān)保等增信措施募集共3.5億元（一期2億元，二期1.5億元），桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心置業(yè)、桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心以及實(shí)際控制人盧小豐及其配偶對(duì)本信托計(jì)劃到期足額兌付提供連帶責(zé)任擔(dān)保，用于補(bǔ)充其流動(dòng)資金。

耐人尋味的是，在世貿(mào)中心二期誘人宣傳的同時(shí)，在其項(xiàng)目的入口處，由桐鄉(xiāng)市發(fā)改委（服務(wù)業(yè)發(fā)展局）、國土資源局、住建局、工商局等部門4月22日聯(lián)合發(fā)布了一份《關(guān)于桐鄉(xiāng)市世貿(mào)中心二期項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)不可分割區(qū)域的公告》，該公告提示“投資有風(fēng)險(xiǎn)，決策須謹(jǐn)慎”。