上海保障房基金產(chǎn)品“超募”疑云：借新還舊或用作他途？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

一款名為“上海保障房項(xiàng)目建設(shè)基金（三期）”的產(chǎn)品，成為上海多家第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)向客戶重點(diǎn)電話推銷的對(duì)象。但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此前該項(xiàng)目籌得的資金已經(jīng)超過項(xiàng)目地塊7.23億元的資金需求。在此背景下，三期產(chǎn)品計(jì)劃募集的5億元會(huì)做何用途？

根據(jù)上述項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士孫先生的說法，上述保障房項(xiàng)目建設(shè)基金并不僅用于宣傳材料中所述的上海市閔行區(qū)馬橋基地市屬動(dòng)遷安置房26A~08A地塊，還會(huì)用到其他項(xiàng)目。這與項(xiàng)目說明書中，項(xiàng)目公司的全部資金專項(xiàng)用于26A~08A地塊項(xiàng)目表述，明顯存在出入。

銷售人員：資金或用于償還前兩期/

“這是個(gè)上海的保障房項(xiàng)目，到期有政府回購，非常安全……”上海怡好財(cái)富投資管理有限公司 （以下簡(jiǎn)稱怡好財(cái)富）的理財(cái)顧問管女士在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹一款名為上海市保障房項(xiàng)目建設(shè)基金 （三期）（以下簡(jiǎn)稱正閔三期）的有限合伙企業(yè)基金，怡好財(cái)富作為一家第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)目前正在代銷正閔三期。

項(xiàng)目宣傳資料顯示，正閔三期的募集總規(guī)模為5億元，由上海天蔓投資管理有限公司作為基金的普通合伙人兼合伙事務(wù)執(zhí)行人，投資對(duì)象為上海正閔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱正閔地產(chǎn)），資金用于開發(fā)建設(shè)上海市閔行區(qū)馬橋基地市屬動(dòng)遷安置房26A~08A地塊。

記者了解到，“上海市保障房項(xiàng)目建設(shè)基金”于2012年已完成第一期、第二期的募集（以下簡(jiǎn)稱正閔一期、正閔二期），募集資金總額為6億元，所募資金全部用于開發(fā)建設(shè)上海市閔行區(qū)馬橋基地市屬動(dòng)遷安置房26A~08A地塊。

根據(jù)正閔項(xiàng)目2012年現(xiàn)金流量表披露的信息，該項(xiàng)目自有資金1.5億元，銀行開發(fā)貸款4億元，股東借款1.8億元，加上有限合伙基金6億元的融資，該項(xiàng)目的現(xiàn)金流入已達(dá)13.39億元，然而項(xiàng)目介紹說明書顯示，上海市閔行區(qū)馬橋基地市屬動(dòng)遷安置房26A~08A地塊項(xiàng)目的總成本為7.23億元。也就是說，早在2012年該項(xiàng)目就已經(jīng)超額募集項(xiàng)目所需的金額，但正閔地產(chǎn)于今年3月又推出了正閔三期，投資標(biāo)的仍然是上海市閔行區(qū)馬橋基地市屬動(dòng)遷安置房26A~08A地塊。

對(duì)于正閔三期募集資金的用途，怡好財(cái)富的管女士稱，該項(xiàng)目前兩期募集的資金分別于今年5和8月到期，可能項(xiàng)目的回購資金還沒有到位，所以需要再募集新一期的項(xiàng)目歸還前兩期項(xiàng)目的資金。

項(xiàng)目介紹書出錯(cuò)？/

對(duì)于銷售人員的上述介紹，正閔地產(chǎn)一位內(nèi)部人士孫先生在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，正閔項(xiàng)目絕對(duì)不存在“拆東墻補(bǔ)西墻”的情況。

據(jù)孫先生介紹，正閔三期的投資標(biāo)的分前期和后期，前期投資的項(xiàng)目是上海市閔行區(qū)馬橋基地市屬動(dòng)遷安置房26A~08A地塊，后期投資的項(xiàng)目為其他保障房。

但記者翻閱了正閔三期的項(xiàng)目說明書，其中關(guān)于三期基金設(shè)立目的所顯示的是，項(xiàng)目公司的全部資金專項(xiàng)用于上海市閔行區(qū)馬橋大型居住社區(qū)動(dòng)遷安置房26A~08A地塊項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)。

既然是資金專項(xiàng)用于開發(fā)馬橋項(xiàng)目，又為何還會(huì)有其他的項(xiàng)目？

孫先生對(duì)此表示，記者所看到的項(xiàng)目說明書與該項(xiàng)目真正的投資標(biāo)的不符，代銷機(jī)構(gòu)可能為了方便銷售偷換投資標(biāo)的。不過，代銷該項(xiàng)目的第三方機(jī)構(gòu)均表示，項(xiàng)目說明書是正閔地產(chǎn)提供的。

孫先生堅(jiān)稱，該公司提供的資料不是這么聲明的，并表示可以提供給記者該項(xiàng)目的正規(guī)合同書。不過截至發(fā)稿時(shí)，記者尚未收到孫先生提供的合同書。

如按孫先生所言，正閔三期的投資標(biāo)的分前期和后期，但根據(jù)上述計(jì)算上海市閔行區(qū)馬橋基地市屬動(dòng)遷安置房26A~08A地塊的建設(shè)總成本只有7.23億元，去年該項(xiàng)目的現(xiàn)金流就能滿足，為什么還要再募集新的資金？

孫先生表示，該項(xiàng)目的實(shí)際總成本超過7.23億元，可能達(dá)到10億元。

孫先生進(jìn)一步表示，正閔地產(chǎn)雖然曾向銀行申請(qǐng)過4億元的開發(fā)貸，但并沒有使用這筆貸款，所以還需要向市場(chǎng)融資。

不過，有意思的是，記者從正閔項(xiàng)目2012年現(xiàn)金流量表中發(fā)現(xiàn)，正閔地產(chǎn)于2013年9月30和2013年12月31日分別需要?dú)w還2億元的銀行開發(fā)貸款。

正閔地產(chǎn)常年法律顧問上海浦瑞律師事務(wù)所洪治綱律師表示，該律師事務(wù)所只負(fù)責(zé)正閔二期的法律事務(wù)，但關(guān)于正閔地產(chǎn)募集正閔三期的事，他們也曾給過提醒，要求正閔地產(chǎn)在發(fā)產(chǎn)品時(shí)注意金融產(chǎn)品的安全性。

上海鉅派投資管理公司總監(jiān)姚偉示表示，目前有限合伙基金并沒有明確的監(jiān)管單位，項(xiàng)目的安全性只能依靠發(fā)行單位自律，投資者在挑選有限合伙基金時(shí)還是要仔細(xì)、慎重。

回購協(xié)議尚未完成？/

正閔系列項(xiàng)目沒有提供任何抵押擔(dān)保，其唯一的風(fēng)控保障就是到期政府回購。

正閔一期和二期項(xiàng)目的宣傳資料中，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)保障的條款顯示，按照上海市相關(guān)保障房扶持政策，在土地款交付完畢之后，由上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局與項(xiàng)目公司簽署《動(dòng)遷安置房供應(yīng)協(xié)議》由政府負(fù)責(zé)回購。為保證投資者利益，投資者的所投資金全部進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，到期后以轉(zhuǎn)讓有限合伙份額的方式退出并實(shí)現(xiàn)本金與收益。

不過，正閔三期的項(xiàng)目說明書卻披露，與政府達(dá)成的回購協(xié)議于2013年3月才正式簽署。也就是說，在尚未和政府正式簽署回購協(xié)議書的情況下，正閔地產(chǎn)去年就已經(jīng)在對(duì)外宣傳上述回購承諾了。

對(duì)此，孫先生稱，項(xiàng)目回購協(xié)議簽署還沒有全部完成，必須要先拿下土地證，經(jīng)過政府審核，再簽署三方協(xié)議，另外還有個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這些全部完成后才構(gòu)成一個(gè)完整的回購義務(wù)。至于正閔系列項(xiàng)目何時(shí)完成回購協(xié)議，孫先生表示目前還不好回答。