房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起落 中冶或已錯(cuò)過(guò)“黃金十年”

每經(jīng)記者 彭斐 王杰 發(fā)自北京

不足4年的證券市場(chǎng)資歷，并未能阻止中國(guó)中冶成為名副其實(shí)的“地王”。

僅在土地儲(chǔ)備規(guī)模上，中國(guó)中冶就足以羨煞旁人。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，其擁有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)土地面積達(dá)到3307萬(wàn)平方米，較前一年的2074萬(wàn)平方米增加59.5%。

而去年，對(duì)比中冶近70億元的巨虧，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊在公司業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上，可謂“一枝獨(dú)秀”。2012年中冶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入為252.65億元，占所有業(yè)務(wù)板塊的比例為11.26%。

值得注意的是，中冶大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個(gè)背景是，第一大主業(yè)工程承包的毛利率只有12%左右，第二大業(yè)務(wù)裝備制造和第三大業(yè)務(wù)資源開(kāi)發(fā)的毛利率也只有10%左右，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)20%左右的毛利率差距較大。

一位接近中冶的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，資源開(kāi)發(fā)和裝備制造業(yè)務(wù)受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較大，收益并不穩(wěn)定，因此中冶向房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資越來(lái)越大。

然而，在一位長(zhǎng)期跟蹤中冶的券商人士看來(lái)，中冶真正涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)是在房地產(chǎn)實(shí)行調(diào)控政策以后的幾年，但此時(shí)已錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)最黃金的10年。

大力發(fā)展商品房建設(shè)/

對(duì)中冶來(lái)說(shuō)，南京無(wú)疑是其一大福地。去年11月30日，中冶旗下公司拍得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊的土地使用權(quán)，土地出讓價(jià)為56.2億元。加上2010年在下關(guān)以200億元底價(jià)拿下的1號(hào)和3號(hào)地塊，中冶在南京下關(guān)拿地面積達(dá)236萬(wàn)平方米。

而在2007年，中冶便在南京率先進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。財(cái)報(bào)顯示，中冶承包的南京河西區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資高達(dá)161億元，于2007年4月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2014年底竣工。

當(dāng)年，中冶的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，便為其帶來(lái)29億余元的收益，使得中冶2007年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額由2006的7億余元猛增至39億元。

2007年5月，中冶在北京成立了主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中冶置業(yè)），并將其作為集團(tuán)房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的領(lǐng)軍企業(yè)。

與此同時(shí)，中冶還成為了首家進(jìn)軍保障房的央企。2008年下半年，中央出臺(tái)的3年投資9000億元的保障房建設(shè)計(jì)劃，為中冶的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)贏來(lái)了一次飛速發(fā)展的時(shí)機(jī)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，中冶置業(yè)以建設(shè)保障房和城市開(kāi)發(fā)為其特長(zhǎng)，并且將這兩者很好地結(jié)合，而中國(guó)中冶的央企背景，也使其在資金上有了依靠。

截至2012年底，中冶保障性住房項(xiàng)目有52個(gè)，總建筑面積為1757.95萬(wàn)平方米。

雖然中治的保障房毛利率從2009年的7.6%上升至2012年12.5%，但相比于商品房20%以上的收益率還是偏低，中冶更傾向于大力發(fā)展商品房建設(shè)。

2012年，在中冶的169個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即達(dá)到100個(gè)，總建筑面積達(dá)2656.64萬(wàn)平方米。

在商品房與保障房之間的權(quán)衡上，中國(guó)中冶稱(chēng)，在產(chǎn)品策略上努力向商品房開(kāi)發(fā)等高收益產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方向調(diào)整。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入放緩 /

截至2012年底，中國(guó)中冶擁有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)土地面積達(dá)到3307萬(wàn)平方米，較前一年的2074萬(wàn)平方米增加59.5%。

一位長(zhǎng)期跟蹤中國(guó)中冶的券商人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度，中冶去年的土地儲(chǔ)備進(jìn)一步增加，這說(shuō)明中冶本身拿地速度要比項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度快。

在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，2012年中冶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入為252.65億元，占所有業(yè)務(wù)板塊的比例為11.26%。相比2011年207.55億元的營(yíng)業(yè)收入及8.84%的占比，均有不同程度增加。

而在上述券商人士看來(lái)，雖然將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為四大主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，但中冶開(kāi)始涉足房地產(chǎn)，已經(jīng)是房地產(chǎn)最黃金10年的尾聲。“如今在地產(chǎn)業(yè)群雄并立且行業(yè)已經(jīng)過(guò)了發(fā)展的高峰期。”中投顧問(wèn)高級(jí)研究員郭凡禮稱(chēng)。

記者注意到，相比于2009年、2010年的增長(zhǎng)幅度，中冶的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速開(kāi)始放緩。

2009年，中冶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入由2008年的42億元，猛增122%至94億多元，2010年更是為其帶來(lái)約250億元的收入，增幅高達(dá)164%。進(jìn)入2011年，投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，在政府提高存款準(zhǔn)備金率、“限購(gòu)令”和房產(chǎn)稅等多種行政和稅收手段的抑制下進(jìn)一步放緩。

記者注意到，自2010年以來(lái)，中冶在房地產(chǎn)的投資額度上，已經(jīng)連續(xù)兩年大幅減少。

其中，2011年其對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額由2010年的433億元減為370億元；2012年，該數(shù)字則降至297億元。

中國(guó)中冶相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占存貨原值總額的比重為57.7%，2009年，該比例僅為38%。

“房地產(chǎn)項(xiàng)目上，如果周轉(zhuǎn)得好的話(huà)，就不會(huì)有太大影響。”上述券商人士表示，2012年中冶房地產(chǎn)銷(xiāo)售不行，大量庫(kù)存存在，給他們的現(xiàn)金流帶來(lái)明顯壓力。

資金流狀況受影響/

“2012年，工程承包、資源開(kāi)發(fā)等行業(yè)都處于低迷甚至虧損狀態(tài)，而房地產(chǎn)行業(yè)雖然受宏觀調(diào)控，但也只是利潤(rùn)空間縮小而已。”在郭凡禮看來(lái)，在各主營(yíng)業(yè)務(wù)中只有房地產(chǎn)開(kāi)放一項(xiàng)為公司帶來(lái)實(shí)際收入的情況是符合預(yù)期的。

然而，中冶在財(cái)報(bào)中承認(rèn)，2012年由于國(guó)家行業(yè)政策及市場(chǎng)需求變化等影響，對(duì)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生了一定壓力。

最新數(shù)據(jù)顯示，2012年中冶營(yíng)業(yè)收入為2211.19億元，同比減少3.94%。其中，占比最大的工程承包方面，2012年收入為1752.10億元，較前一年下降超過(guò)56億元。

與此同時(shí)，中國(guó)中冶的資金回收及相應(yīng)的財(cái)務(wù)狀況受到了影響。2012年，中冶的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.67，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為4.41，存貨周轉(zhuǎn)率為1.78。而在2011年，這組數(shù)據(jù)分別為：0.74、5.19、2.07。

前述接近中冶的人士則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中冶目前掌握大量土地儲(chǔ)備，但苦于資金等方面掣肘，不得不放緩在房地產(chǎn)板塊的開(kāi)發(fā)。

去年10月，一則“下關(guān)地王開(kāi)工即停工”的新聞，引發(fā)了社會(huì)對(duì)下關(guān)中冶地王的再次關(guān)注。

據(jù)媒體報(bào)道，這幅出讓總價(jià)超過(guò)200億元的巨無(wú)霸地塊，在出讓兩年之后，拆遷尚未全面展開(kāi)。

對(duì)于該地塊的最新進(jìn)展，記者嘗試聯(lián)系中國(guó)中冶董秘康承業(yè)，但其電話(huà)始終處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。在接近中冶的人士看來(lái)，中冶并不是很激進(jìn)，目前只是在觀察中做出調(diào)整，只能說(shuō)是小心謹(jǐn)慎地在推。

據(jù)悉，中國(guó)中冶2013年將主要聚焦冶金和房地產(chǎn)兩大優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，同時(shí)，堅(jiān)持適度多元的原則，開(kāi)展資源板塊和裝備制作業(yè)板塊業(yè)務(wù)。

蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶則分析，即使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)異軍突起，但由于占比太少，依然不能反哺母公司業(yè)務(wù)。