招商地產(chǎn)50億注資東力實(shí)業(yè) 含計(jì)提虧損項(xiàng)目

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 查道坤 鄢銀嬋 涂穎浩 楊羚強(qiáng) 發(fā)自廣州 南京 重慶 上海    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 查道坤 鄢銀嬋 涂穎浩 楊羚強(qiáng) 發(fā)自廣州 南京 重慶 上海

4月25日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，擬將旗下近50億資產(chǎn)注入東力實(shí)業(yè)（00978，hk）。

但是根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查，注入東力實(shí)業(yè)的資產(chǎn)，或許并非招商地產(chǎn)旗下最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，存在利潤(rùn)率不高、銷售速度緩慢、后續(xù)可銷售量不足等問(wèn)題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京招商雍華府曾在去年做了7200萬(wàn)元的跌價(jià)準(zhǔn)備，重慶長(zhǎng)嘉匯項(xiàng)目去年的預(yù)售率只有3.88%，佛山四項(xiàng)目的可售面積僅余48%。

招商地產(chǎn)為什么要把這些看上去似乎不夠優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)注入到港股上市公司呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了招商地產(chǎn)，公司回應(yīng)稱，此次交易標(biāo)的資產(chǎn)均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所在的4個(gè)城市發(fā)展?jié)摿α己?，并非周轉(zhuǎn)速度緩慢，或毛利偏低的項(xiàng)目，但這和記者的調(diào)查，以及招商地產(chǎn)2012年年報(bào)不一致。

南京招商雍華府利潤(rùn)受限/

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解到，南京招商雍華府被招商地產(chǎn)提前進(jìn)行了存貨跌價(jià)7200萬(wàn)元的準(zhǔn)備。

招商地產(chǎn)方面向記者回應(yīng)稱，將南京招商雍華府注入東力資產(chǎn)注入的原因 “是提了減值后才注入東力，而且該項(xiàng)目已于4月25日提前入市，銷售情況理想。”

記者從售樓處現(xiàn)場(chǎng)證實(shí)，該樓盤均價(jià)高達(dá)26800元每平方米，截至目前已經(jīng)銷售出90多套房源。雖然取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但項(xiàng)目的利潤(rùn)空間很受限。

招商地產(chǎn)年報(bào)顯示，這一項(xiàng)目的計(jì)容積率面積僅為14.54萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資卻高達(dá)31.5億元。以此計(jì)算每平方米可售面積的投入資金高達(dá)2.17萬(wàn)元。

根據(jù)南京市12366的介紹，開發(fā)商在銷售項(xiàng)目時(shí)僅營(yíng)業(yè)稅及附加就要支付總房?jī)r(jià)的5.6%，還要按總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五征繳印花稅，另外還要預(yù)繳2%土地增值稅。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示招商雍華府商品房預(yù)售方案透露，雍華府僅裝修成本達(dá)到4069元每平方米，而銷售均價(jià)卻只有26800元，如果再加上項(xiàng)目的營(yíng)銷和推廣費(fèi)用以及上述需要支付的營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，上述項(xiàng)目的利潤(rùn)空間將是疑問(wèn)。

“如果招商地產(chǎn)按照4069元每平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，那么可以很肯定地說(shuō)，雍華府項(xiàng)目幾乎沒有盈利的可能。”南京房地產(chǎn)業(yè)的一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

“項(xiàng)目雖然做了虧本準(zhǔn)備，而從目前的情況來(lái)看，也確實(shí)會(huì)出現(xiàn)虧損的局面，這也是招商地產(chǎn)所需要面臨的問(wèn)題，所以想要提升利潤(rùn)率，那么招商要解決的就是類似于雍華府這樣的項(xiàng)目。”另一業(yè)內(nèi)人士也持同樣觀點(diǎn)。

值得注意的是，雖然目前雍華府開盤以來(lái)取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但是這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這很大一部分原因是南京樓市目前庫(kù)存量下降，出現(xiàn)房荒局面所致。

記者查詢到的數(shù)據(jù)顯示，雍華府項(xiàng)目總共有965戶房源，而且主力戶型都是大戶型房源，“目前只是銷售了項(xiàng)目的十分之一房源，隨著周圍樓盤陸續(xù)開盤的沖擊，無(wú)論是房型和價(jià)格方面都會(huì)對(duì)雍華府產(chǎn)生不小的沖擊，進(jìn)而影響銷售速度。”

江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“如果銷售一旦受到影響，那么開發(fā)商就有可能降低價(jià)格以此來(lái)刺激銷售，但是開發(fā)商就不得不面臨虧本的結(jié)果，那么雍華府項(xiàng)目就不能產(chǎn)生較好的銷售利潤(rùn)和周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而影響招商地產(chǎn)的利潤(rùn)率。”

除了招商雍華府之外，招商地產(chǎn)在南京另一個(gè)項(xiàng)目招商紫金山1號(hào)目前在售房源已經(jīng)不多，招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，目前該項(xiàng)目70%以上都結(jié)算歸A股的業(yè)績(jī)，而后續(xù)的供貨量不多，“后續(xù)供貨量不多將給招商地產(chǎn)帶來(lái)利潤(rùn)貢獻(xiàn)少的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)利潤(rùn)率貢獻(xiàn)也將進(jìn)一步減少。”南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

重慶項(xiàng)目去年預(yù)售率3.88%/

與南京招商雍華府不同，被注入到東力實(shí)業(yè)的另一項(xiàng)目——重慶長(zhǎng)嘉匯卻是一個(gè)預(yù)售出奇緩慢的樓盤。

2012年年報(bào)顯示，截至去年12月31日，上述項(xiàng)目的預(yù)售率僅為3.88%。在已累計(jì)投入43.28億元的情況下，取得的預(yù)售收入款僅6.45億元。

根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，重慶長(zhǎng)嘉匯一期項(xiàng)目目前已經(jīng)取得預(yù)售許可證的房源包括1棟、2棟、3棟、4棟、5棟、8棟、9棟、11棟、12棟?！?011年11月便已經(jīng)開盤銷售的12棟 （渝國(guó)土房管 （2012）預(yù)字第（765）號(hào)），以及515平方米以上大戶型的4棟（渝國(guó)土房管（2012）預(yù)字第（345）號(hào)），目前均未售出一套房源。

另一2012年5月開盤，并推出了辦卡享受額外3%優(yōu)惠活動(dòng)的9號(hào)樓，如今快一年時(shí)間過(guò)去，仍有占總房源32.19%的房子未如期售出；套內(nèi)面積在76.31平方米至114平方米，以兩房及三房戶型為主的11棟，304套房源中，目前處于可售狀態(tài)的房屋為237套，占比高達(dá)77.96%。

其他一些樓棟的銷售率雖然沒有那么差，但1棟、2棟、3棟樓也有三成以上的房源未售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪招商地產(chǎn)方面，詢問(wèn)后者為何向東力實(shí)業(yè)注入銷售速度緩慢的重慶長(zhǎng)嘉匯項(xiàng)目。后者的回應(yīng)卻是“重慶長(zhǎng)嘉匯項(xiàng)目是住宅商業(yè)綜合體，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)（詳見公告），周邊地價(jià)比招商原獲取土地的價(jià)格漲幅已將近一倍。”言下之意，項(xiàng)目的利潤(rùn)可觀。

但這一說(shuō)法與記者的調(diào)查卻并不完全一致。

記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，2009年底，招商地產(chǎn)間接持股50％股權(quán)的子公司譽(yù)越有限公司以50.0297億元的總價(jià)，將位于重慶市南岸區(qū)的彈子石組團(tuán)地塊攬入手中，成為當(dāng)年度重慶的總價(jià)地王。

據(jù)資料顯示，該組團(tuán)地塊總用地面積為33.66萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積為145萬(wàn)平方米，土地規(guī)劃用途為居住、公建及相關(guān)配套設(shè)施。照此計(jì)算，招商地產(chǎn)為該項(xiàng)目付出的拿地單價(jià)成本為3450元。

該地塊即長(zhǎng)嘉匯的項(xiàng)目所在地，目前該樓盤的銷售均價(jià)在9500元左右，還不到地價(jià)的3倍。重慶地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，按照樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的三分之一計(jì)算，該項(xiàng)目的利潤(rùn)空間并不大。

重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，去年11月出讓的重慶南岸區(qū)彈子石組團(tuán)D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)D2-2/03、D2-4、D1-6-1/03（部分）號(hào)宗地，土地用途為二類居住用地（兼容文化設(shè)施、商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)康體），面積為128342平方米，最大容積率為426508平方米，成功競(jìng)得價(jià)為172000萬(wàn)元，成交樓板價(jià)也只有4032元/平方米。

該網(wǎng)站近日掛出的南岸區(qū)彈子石組團(tuán)A分區(qū)A15-1/02號(hào)宗地，土地用途為二類居住兼容商業(yè)、商務(wù)用地，面積為42906平方米，最大容積率為150171平方米，起始價(jià)為34540萬(wàn)元，平均單價(jià)也達(dá)2300元/平方米。

佛山項(xiàng)目可售面積僅剩48%/

此次借殼東力實(shí)業(yè)，招商地產(chǎn)在佛山的4個(gè)項(xiàng)目均被注入，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解到，佛山4個(gè)項(xiàng)目的可售面積僅剩不到一半，而由于戶型及價(jià)格的原因，部分項(xiàng)目既有可能遭遇銷售困境，后期的收益很難保持穩(wěn)定。

根據(jù)招商地產(chǎn)此次披露的公告，其將位于廣東佛山市的4個(gè)項(xiàng)目——依云曦城、依云水岸、依云天匯、依云上城全部注入，4個(gè)項(xiàng)目總的建筑面積為174.15萬(wàn)平方米，但未售面積合計(jì)僅為83.92萬(wàn)平方米，僅占總的可售建筑面積的48.18%，不足一半。

按照未售建筑面積的比重計(jì)算，在上述4個(gè)項(xiàng)目中，依云水岸和依云上城的未售面積不多，分別僅占總可售面積的16.79%和39.49%，目前，搜房網(wǎng)所顯示的兩個(gè)項(xiàng)目的銷售均為分別為12000元/平方米和10500元/平方米。從區(qū)域優(yōu)勢(shì)來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目均處于佛山市主城區(qū)，配套成熟，確實(shí)具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但貨量不足?dǎo)致其獲得的收益難以對(duì)4個(gè)項(xiàng)目整體的收益構(gòu)成較大的提升。

在4個(gè)項(xiàng)目中，可售貨量最大的當(dāng)屬依云曦城，其次是依云天匯，兩個(gè)項(xiàng)目分別處于佛山市南海區(qū)和獅山鎮(zhèn)，一個(gè)位于佛山高新區(qū)，另一個(gè)則距離主城區(qū)較遠(yuǎn)。

以記者日前在依云天匯項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到的情況，該項(xiàng)目正于近日開盤，公開資料顯示的其均價(jià)在15000元/平方米左右，此外，該項(xiàng)目最小的戶型卻達(dá)到了150平方米，盡管銷售人員稱開盤當(dāng)日在價(jià)格上會(huì)有“意外驚喜”，但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到做誠(chéng)意登記的潛在買家并不多。

相關(guān)分析認(rèn)為，在目前中小戶型占據(jù)市場(chǎng)主流的情況下，大戶型產(chǎn)品因?yàn)椴惶m應(yīng)剛性需求而遭到冷遇，類似依云天匯這樣的項(xiàng)目后期的銷售前景還未可知。

與上述情況類似的則是，招商地產(chǎn)還將位于廣州的招商金山谷項(xiàng)目注入到上市公司的資產(chǎn)中，數(shù)據(jù)顯示其可售貨量68.41萬(wàn)平方米，約為總可售建筑面積的一半。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，招商金山谷近日入市的是該項(xiàng)目的別墅組團(tuán)，公開資料顯示的銷售均價(jià)高達(dá)35000元/平方米，且戶型面積達(dá)到了330~1100平方米。該項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū)，依價(jià)格和戶型來(lái)看，即將入市的是名符其實(shí)的豪宅產(chǎn)品，但眾所周知的是，調(diào)控之下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直身陷豪宅滯銷的泥沼。