嘉凱城：年報(bào)盈利1.1億 戰(zhàn)略布局新型城鎮(zhèn)化

隨著4月底的臨近，上市公司年報(bào)披露進(jìn)入收官階段，曾因業(yè)績(jī)下滑引起廣泛關(guān)注的地產(chǎn)上市公司嘉凱城（000918，SZ）也于4月24日晚間披露了2012年年報(bào)，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入77.54億元，同比上升19.58%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.1億元，順利扭轉(zhuǎn)了去年前三季度的虧損局面。

年報(bào)顯示，2012年嘉凱城實(shí)現(xiàn)合同銷售面積44.6萬(wàn)平方米，合同銷售金額78.2億元，同比分別增長(zhǎng)了78%和98%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由去年的-34.4億轉(zhuǎn)為16.3億，較上年同期增長(zhǎng)147.52%，資金面情況進(jìn)一步改觀。

“在連續(xù)10個(gè)季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)之后，公司三季報(bào)和年報(bào)均顯示現(xiàn)金流為正值，說(shuō)明公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的造血功能大大增強(qiáng)。”財(cái)通證券研究員趙月亮認(rèn)為，“而隨著消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的逐步落地，與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)也將逐步顯現(xiàn)”。

2012年嘉凱城開(kāi)始啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，引入消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)以及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)打通產(chǎn)業(yè)鏈，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并借此實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

布局新型城鎮(zhèn)化

“新型城鎮(zhèn)化將深刻影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，其中也包括房地產(chǎn)業(yè)。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博導(dǎo)賈生華認(rèn)為，“在東部發(fā)達(dá)地區(qū)，城鎮(zhèn)化將主要表現(xiàn)為提高公共服務(wù)品質(zhì)，其中很大的商機(jī)就是市民化的消費(fèi)。”

據(jù)嘉凱城董辦負(fù)責(zé)人介紹，嘉凱城消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)定位為最貼近老百姓生活的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，面積為3萬(wàn)平方米左右、服務(wù)8萬(wàn)到9萬(wàn)人、輻射范圍為周邊1.5公里至2公里，主要包括形象城、美食休閑特色街、都市鄰里商業(yè)中心等多種產(chǎn)品類型。

按照嘉凱城旗下新成立的資產(chǎn)管理公司規(guī)劃，2013年為樣板店打造階段，2014年為連鎖復(fù)制模式打造階段，2015年為金融模式打造階段，而2016~2017年為規(guī)?；l(fā)展階段。

“嘉凱城控股股東浙商集團(tuán)前身為浙江省商業(yè)廳，自身商業(yè)資源非常豐富，幾乎覆蓋衣食住行等各個(gè)方面，與消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)有極強(qiáng)的契合度，再加上嘉凱城在上海、南京、蘇州等地均開(kāi)發(fā)過(guò)不少商業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)模式一旦打造成功，消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目極有可能成為公司獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”某一位券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員如此分析。

打造產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式

嘉凱城年報(bào)顯示，公司計(jì)劃用5年時(shí)間，將體驗(yàn)式消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)打造為嘉凱城新的最有特色的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，拓展城鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目不低于5個(gè)樣板店。

“在項(xiàng)目的來(lái)源上，有自主開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，也可租賃現(xiàn)成的物業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的改造，通過(guò)資源整合和嫁接及專業(yè)管理的輸出,主要以產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目，從而與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)基金形成協(xié)同效應(yīng)。”曾在國(guó)際連鎖巨頭擔(dān)任高級(jí)管理人員、熟悉商業(yè)運(yùn)作、有著10多年零售管理經(jīng)驗(yàn)的嘉凱城資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理李存孝這樣介紹。

與年報(bào)同一天公布的嘉凱城董事會(huì)公告披露，消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段，在今年1月24日與浙江蘭通實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理凌超及蘭通實(shí)業(yè)簽署 《合作意向書(shū)》之后，公司董事會(huì)已批準(zhǔn)同意公司在浙江、上海分別與凌超、王超合資設(shè)立商業(yè)管理公司，以合作公司為城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展平臺(tái)，利用各自優(yōu)勢(shì)做大做強(qiáng)城鎮(zhèn)商業(yè)。

“消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)往上可以銜接公司開(kāi)發(fā)主業(yè)，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品價(jià)值，往下可以延伸至房地產(chǎn)金融，直接向房地產(chǎn)基金出售或共同持有，從而形成產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式，發(fā)揮板塊協(xié)調(diào)效應(yīng)，有效提高公司的整體運(yùn)營(yíng)效率。”嘉凱城副總裁、董秘李懷彬指出。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、復(fù)地等，紛紛通過(guò)旗下股權(quán)投資公司以房地產(chǎn)基金的形式聯(lián)合投資項(xiàng)目，以提升運(yùn)營(yíng)效率，嘉凱城也于2012年發(fā)行了規(guī)模為8億元的房地產(chǎn)基金，年報(bào)顯示，2013年公司將繼續(xù)拓展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)，計(jì)劃新增房地產(chǎn)基金和城鎮(zhèn)商業(yè)基金規(guī)模不低于20億元，以培育新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)綜合效益的提高。

“嘗試向投資與開(kāi)發(fā)管理分離的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，或許將成為公司未來(lái)一種新的商業(yè)模式。”湘財(cái)證券研究員張化東認(rèn)為。