華僑城“二次擴(kuò)張”提速“旅游+地產(chǎn)”老模式仍唱主角？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

近日，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱華僑城）發(fā)布公告，宣布成立子公司寧波華僑城投資發(fā)展有限公司，以公司自有資金投入注冊資本10億元，出資占公司最近一期經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)的5.02%。

公告顯示，寧波華僑城為公司直接持股100%的全資子公司，其經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，旅游景區(qū)管理以及游樂園項(xiàng)目開發(fā)等。有業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著華僑城第二輪全國擴(kuò)張實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，仍走“旅游+地產(chǎn)”的老模式。

此外，持續(xù)增長的旅游業(yè)務(wù)營收似乎證明了華僑城離自己去地產(chǎn)化的目標(biāo)在不斷接近，然而細(xì)看下來不難發(fā)現(xiàn)，華僑城主要的利潤仍來自房地產(chǎn)，旅游項(xiàng)目現(xiàn)階段還是以賺吆喝為主。

旅游賺吆喝 地產(chǎn)賺銀子/

在此之前，公司宣布未來擬與重慶市合作重慶華僑城文化旅游綜合項(xiàng)目，主要內(nèi)容包括歡樂谷等項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。而重慶也是繼深圳、北京、成都、武漢、上海、天津之后，歡樂谷在國內(nèi)入駐的第七個城市。旅游綜合和房地產(chǎn)一直是華僑城A的兩個主營業(yè)務(wù)，據(jù)2012年年報(bào)披露，今年公司在房地產(chǎn)方面增速放緩，營業(yè)收入同比增長10.01%，達(dá)到112.5億元，相比而言，旅游綜合營業(yè)收入同比大幅上漲65.16%，達(dá)到104.6億元。

華僑城年報(bào)顯示，2011年其地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利為94.70億，占集團(tuán)總毛利約七成，2012年集團(tuán)在旅游綜合營收大幅增加，但其毛利仍只達(dá)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)的70.39%。海通證券研報(bào)推測，估算華僑城在地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤約34億元，主題公園和旅游等其他業(yè)務(wù)利潤僅在5億元左右，占比不到20%。

華僑城的毛利水平一直是行業(yè)中的佼佼者，這同樣歸功于其房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司2012全年毛利率為51.90%，其中房產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)59.86%，而同年萬科在房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)利潤率只有25.84%，保利則為35.24%，銀河證券研報(bào)顯示，去年中期中國房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率僅為39.5%，華僑城遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于同行。

一直以來，華僑城房地產(chǎn)定位高端路線。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其深圳波托菲諾·純水岸第十、十一、十二期每平方米均價都在16萬元左右，而位于深圳東部華僑城的“天麓”別墅一期每平方米均價也超過10萬元。倪征認(rèn)為，公司定位中高端地產(chǎn)需求潛力仍然巨大，未來將更加強(qiáng)調(diào)縮短土地儲備、去化周期問題，相信毛利率能夠保持在50%以上。

美聯(lián)地產(chǎn)全國研究中心主任何倩茹表示，華僑城通過高品質(zhì)的旅游項(xiàng)目帶動周邊配套設(shè)施和交通的投入，實(shí)現(xiàn)片區(qū)溢價，保持房地產(chǎn)較高的均價。同時，房地產(chǎn)項(xiàng)目能快速回籠資金，為旅游項(xiàng)目的培育期提供堅(jiān)實(shí)的后盾，這樣的互補(bǔ)讓華僑城業(yè)績表現(xiàn)更加穩(wěn)定。

去地產(chǎn)化 或仍是噱頭/

號稱旅游為主，實(shí)際卻是房地產(chǎn)賺錢，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑華僑城打著旅游概念低價拿地，轉(zhuǎn)而興建房產(chǎn)項(xiàng)目，從中獲取高額利潤。

深圳錦繡中華常務(wù)副總經(jīng)理王剛曾撰文透露，華僑城在早期拿地只需和政府協(xié)議轉(zhuǎn)讓即可，并不通過公開競爭，地價也十分低廉。對此，華僑城集團(tuán)董秘倪征坦言，公司強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和央企背景確實(shí)讓公司獲得一些優(yōu)勢，對其他競爭者形成了較大的進(jìn)入壁壘。

以深圳東部華僑城綜合生態(tài)旅游度假區(qū)為例，該項(xiàng)目于2007年開工，共投資35億，總規(guī)劃面積6.55平方公里，其中包含了總建筑面積12.8萬平方米的別墅區(qū)，據(jù)搜房網(wǎng)顯示，目前每平方米均價為8.5至10萬不等，吸金已超過百億。公開報(bào)道顯示，公司在該項(xiàng)目上，拿地只花了3.5億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年來全國主要城市20%~40%地價房價比，其中利潤令人咋舌。

國信證券房地產(chǎn)研究員方焱認(rèn)為，華僑城A“旅游+地產(chǎn)”的概念其實(shí)是一種低價拿地的方式，雖然公司對外宣傳要去地產(chǎn)化，但是地產(chǎn)利潤仍然占大頭，很難有本質(zhì)的改變，畢竟賣房收益高、周期短，旅游雖然可以帶來長期利潤，但有不確定性，成長周期也比較長。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士不認(rèn)同這種觀點(diǎn)。由于大型綜合旅游項(xiàng)目對于片區(qū)的文化環(huán)境和生態(tài)品質(zhì)都有較大的提升，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，拉動就業(yè)率，因此對于華僑城這種老品牌，當(dāng)?shù)卣敢獾蛢r出讓土地。深圳旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“是不是假借旅游拿地做地產(chǎn)，要看該項(xiàng)目公司對旅游與地產(chǎn)的投資比例，這兩年很多大的房地產(chǎn)企業(yè)都在搞旅游地產(chǎn)，但從旅游投資占比來說，沒有企業(yè)能比得過華僑城，一般旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中房產(chǎn)旅游投資的比率占30%就算不低，但華僑城能達(dá)到50%以上，深圳東部華僑城項(xiàng)目的旅游投資達(dá)到80%以上，也算給當(dāng)?shù)卣粋€很好的交代。”