首開股份盈利能力驟降 大規(guī)模拿地被疑激進(jìn)

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

首開股份（600376.SH）2012年年度報告顯示，2012年營業(yè)收入為126.76億元。同比2011年增長40.18%。但是，這無法掩蓋盈利能力下降的事實。

2011年，該公司實現(xiàn)凈利潤18.77億元，同比增長39.58%。而2012年凈利潤僅為16.17億元，同比減少13.83%。

值得注意的是，即便在2013年面臨樓市調(diào)控的從嚴(yán)，首開股份卻在土地市場上大顯身手。據(jù)不完全統(tǒng)計，不計股權(quán)收購和聯(lián)合體拿地，截止昨日（4月16日），首開2013年的拿地金額已經(jīng)高達(dá)64.7億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，從財務(wù)風(fēng)險來看，負(fù)債狀況會因激進(jìn)拿地而持續(xù)惡化。從項目本身而言，激進(jìn)拿地往往伴隨高成本，這或使未來項目價格居高不下。

盈利能力下滑

營業(yè)成本及相關(guān)費用的增加是導(dǎo)致盈利能力下滑的最根本原因。報告顯示，2012年首開的營業(yè)成本為74.00億元，同比增長77.41%。財務(wù)費用增長高達(dá)37.58%，達(dá)11.30億元。

除了企業(yè)自身控制成本等能力欠缺外，首開涉足保障房也對其整體的盈利能力造成了影響。

首開在報告中指出，公司秉承“責(zé)任地產(chǎn)”理念，繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度。在2012年公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)大興康莊限價房、豐臺小屯限價房等多個保障房項目，在施面積達(dá)到67.60萬平方米。

首開在報告中承認(rèn)，2012年由于公司保障房項目結(jié)算面積增高、項目整體毛利率下降以及投資收益減少等原因，公司凈利潤指標(biāo)同比有所下降。

無論何種原因，盈利能力下滑已成不爭的事實，這也使得部分投資者對該公司的信心產(chǎn)生了動搖。

中銀國際在近日一份報告中發(fā)出警告，認(rèn)為首開的利潤率進(jìn)入了筑底期。報告指出，首開市場前期股價大幅下跌已經(jīng)反映了市場對于盈利的擔(dān)心。

在2012年年報出臺之前，機(jī)構(gòu)投資者就已做出減持。公司股東中國人壽集團(tuán)和中國人壽股份在今年2月初即減持323萬股。

而在2011年第四季度，中國人壽減持市值超過10億元的公司股票。中國人壽在當(dāng)時就表示，減持首開股票是為獲取投資收益而做出的商業(yè)行為。而有分析師指出，在首開一線城市業(yè)績受樓市持續(xù)調(diào)控及涉足微利的保障房領(lǐng)域等事實下，這一類機(jī)構(gòu)投資者轉(zhuǎn)變了投資方向。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日致電首開董秘王怡，但他以此事過去太久而委婉拒絕了采訪。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2012年各大房企雖然在營業(yè)收入上賺得盆滿缽滿，但其盈利能力卻在樓市洗禮下大打折扣。對于首開而言，成本控制能力仍欠缺，并且業(yè)務(wù)發(fā)展各層面較多地受到了樓市調(diào)控的沖擊。因此，盈利指標(biāo)下滑、機(jī)構(gòu)投資者“用腳投票”、股價下跌等情況出現(xiàn)也是在所難免。

大規(guī)模拿地被疑激進(jìn)

如果說當(dāng)前盈利能力的下滑，是首開股份部分機(jī)構(gòu)投資者產(chǎn)生動搖的直接原因，那么在樓市調(diào)控從嚴(yán)的當(dāng)前，“逆市”進(jìn)行的大規(guī)模拿地，使得首開股份陷入了激進(jìn)的質(zhì)疑。前者在債務(wù)壓力增大的同時，資金緊張也加劇。

首開方面指出，扣除全部已竣工面積及2012年已轉(zhuǎn)讓的海門理想城和煙臺濱海廣場酒店項目，公司全部在建、擬建項目總規(guī)劃建筑面積約1622萬平米，其中在施面積約672萬平米，未開工面積約950萬平米?？傄?guī)劃可售面積約1416萬平米，扣除已售面積275萬平米，剩余可售面積1141萬平米。但首開并沒有停止拿地的步伐。

截至本報告出具日，公司在蘇州市吳江區(qū)和北京市朝陽區(qū)共取得五個地塊，合計占地面積33.68萬平米，地上規(guī)劃面積52.97萬平米，總地價41.59億元。不僅如此，首開股份通過股權(quán)收購形式取得大連中山區(qū)東港區(qū)兩個項目，以用于增加土地儲備。

在4月份，首開在土地市場也一直是激進(jìn)的姿態(tài)。4月12日上午，廈版國五條細(xì)則出臺后的首場住宅用地拍賣活動中，翔安區(qū)2012XP08地塊公開出讓，被首開以總價23.11億競得，樓面價7020.4元/平方米。4月15日，北京土地儲備中心數(shù)據(jù)顯示，首開萬科聯(lián)合體以12億元的總價競得通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-005地塊F3其它類多功能用地4-1-008、4-1-009地塊F2公建混合住宅用地。

據(jù)不完全統(tǒng)計，不計股權(quán)收購和聯(lián)合體拿地，截止昨日（4月16日），首開2013年的拿地金額已經(jīng)高達(dá)64.7億元。

首開方面指出，房地產(chǎn)市場的波動和融資環(huán)境的變化可能使公司面臨一定的償債壓力。隨著新項目的開展，需要的資金量也會增加，為此公司增加了部分銀行貸款，導(dǎo)致公司的整體負(fù)債率較高。“目前公司信托融資比重增加（占比達(dá)35.5%），融資利率上升，資金成本壓力逐漸增大。”

有業(yè)內(nèi)人士分析，首開股份更多的是盈利能力的下降，財務(wù)方面有一定風(fēng)險，但不大。原因一是可以依靠母公司股權(quán)抵押給予資金支持，做為國資背景的公司，比民營企業(yè)融資渠道更多元化。

房產(chǎn)專家陳寶存同時也表示，中心城區(qū)的地塊，是稀缺品。一個企業(yè)的風(fēng)險程度，要看此地塊的地理位置。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從財務(wù)風(fēng)險來看，負(fù)債狀況會因激進(jìn)拿地而持續(xù)惡化。從項目本身而言，激進(jìn)拿地往往伴隨高成本，這誘使未來項目價格居高不下。從“限價令”等政策來看，激進(jìn)拿地會使未來項目的定價喪失競爭力，并且這不利于項目的未來競爭。