招商地產(chǎn)南京項目未賣先“虧” 3000元裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾待兌現(xiàn)

每經(jīng)記者查道坤發(fā)自南京 招商地產(chǎn)（000024，SZ）今年3月19日披露的2012年年報顯示，公司將旗下的南京招商瑞盛房地產(chǎn)有限公司根據(jù)可變現(xiàn)凈值低于賬面價值的金額對南京招商瓏原項目計提存貨跌價準(zhǔn)備7200萬元。除了南京招商瓏原項目（雍華府）作了計提存貨跌價準(zhǔn)備之外，上海佘山瓏原項目也作了計提存貨跌價準(zhǔn)備。 讓人奇怪的是，目前該項目并未正式開盤銷售。房子未賣卻先預(yù)計虧損？招商地產(chǎn)的葫蘆里賣的什么藥？ 招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧昨日就雍華府的跌價準(zhǔn)備的原因?qū)Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)稱，按照會計準(zhǔn)則，市值低于賬面價值，不管是否已銷售，應(yīng)需計提其減值部分予以披露。 計提7200萬跌價準(zhǔn)備/ 公開信息顯示，南京招商雍華府原為招商地產(chǎn)南京瓏原項目，該項目位于南京泰山路與怡康街交匯處，主力戶型在90~220平方米，項目于4月13日開盤。 它的前身是G54地塊，2010年12月24日，招商地產(chǎn)經(jīng)過33輪競價，最終以18.6億元競得該地塊，樓面價達(dá)到12789元/平方米。 招商地產(chǎn)年報顯示，這一項目的計容積率面積僅為14.54萬平方米，但預(yù)計總投資卻高達(dá)31.5億元。這意味著每平方米計劃投入成本將達(dá)到2.17萬元。值得注意的是，上述投資并不包括稅收支出。 銷售人員介紹說，南京雍華府的預(yù)計售價為26800元/平方米，其中裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到3000元/平方米。而根據(jù)南京市“12366”的介紹，開發(fā)商在銷售項目時僅營業(yè)稅及附加就要支付總房價的5.6%，還要按總房價的萬分之五征繳印花稅，另外還要2%預(yù)繳土地增值稅。上述費(fèi)用還不包括項目的營銷和推廣費(fèi)用。 “招商當(dāng)年拿地的樓面價曾經(jīng)刷新了河西紀(jì)錄，所以對于招商雍華府來說，計提7200萬元存貨跌價準(zhǔn)備的很大一部分原因，在于拿地價格過高?！蹦暇┓康禺a(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。 裝修標(biāo)準(zhǔn)有待兌現(xiàn)/ 在售樓現(xiàn)場看房的劉先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“周邊的毛坯房價格也就只有2萬~2.2萬元每平方米，雖然開發(fā)商是精裝修交付，但是價格還是比較高?！? 4月14日，該項目售樓部一位售樓人員對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“開發(fā)商并未告知裝修標(biāo)準(zhǔn)是多少，但是我們估計大概在每平方米3000元以上。 “現(xiàn)在來看，開發(fā)商想要盈利，只有從裝修方面下手?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“壓縮裝修標(biāo)準(zhǔn)或是開發(fā)商唯一能從項目中實現(xiàn)盈利的手段。” “精裝修之后的價格26800元/平方米，開發(fā)商想要盈利恐怕比較困難?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說,“如果開發(fā)商按照3000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)裝修，加上前期的銷售費(fèi)用，開發(fā)商幾乎沒有盈利的空間，所以開發(fā)商想要盈利，很有可能壓縮裝修標(biāo)準(zhǔn)?！? 對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪公司方面，會不會通過降低實際的住宅裝修投入，來提高項目的收益？此前公司計劃的每平方米2.17萬元的投入，是否包括了精裝修部分？招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧回應(yīng)稱，公司不會因為市場價格短期波動而影響自身對質(zhì)量的追求與定位。 但上述精裝修的投入是否與銷售人員的陳述一致，還有待招商地產(chǎn)的最終兌現(xiàn)。 提升利潤率有難度/ 值得注意的是，除了南京招商雍華府之外，招商地產(chǎn)上海瓏原項目也作了計提存貨跌價準(zhǔn)備。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾報道，早在去年3月就取得預(yù)售許可證的上海招商瓏原項目，去年的預(yù)售比例僅為2%，該項目以六折的價格對外虧本銷售，但是降價銷售之后不僅沒有讓上海瓏原項目的銷售出現(xiàn)起色，還使整個項目陷入虧損。 招商地產(chǎn)2012年年報顯示，子公司上海靜園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)可變現(xiàn)凈值低于賬面價值的金額對上海佘山瓏原項目計提存貨跌價準(zhǔn)備20649.3萬元。 除此之外，年報顯示，佛山招商瓏原房地產(chǎn)有限公司也因為增資擴(kuò)股，引入了新股東，從而令招商地產(chǎn)失去了控股權(quán)。 招商地產(chǎn)2012年年報顯示，去年公司實現(xiàn)了363億元的銷售業(yè)績，而在日前舉行的招商地產(chǎn)股東大會上，公司提出了2013年400億元的銷售目標(biāo)。招商地產(chǎn)的董事總經(jīng)理表示，今年不僅要完成銷售目標(biāo)，還要提升利潤率。 “諸如南京瓏原（雍華府）和上海瓏原這樣的高價項目都做了計提存貨跌價準(zhǔn)備，如何解決這些高價地王項目出現(xiàn)虧本，是招商地產(chǎn)不得不面對的問題，所以招商地產(chǎn)想要在2013年提升利潤率恐怕較為困難?！币患曳康禺a(chǎn)行業(yè)協(xié)會的負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。 和南京瓏原項目一樣，上海佘山瓏原項目也是“地王”。瓏原樓面價達(dá)到16378元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同一時期在周邊拿地的龍湖項目10750元/平方米和華潤項目11502元/平方米的樓面價。 大量的高價拿地項目，讓招商的存貨中大戶型的高端產(chǎn)品超過了1/3，也大大提高了招商的銷售壓力。招商地產(chǎn)的董事總經(jīng)理表示，今年不僅要銷售完成，還要提升利潤率。但是在業(yè)內(nèi)人士看來，諸如南京瓏原、上海瓏原這樣的高價地王項目出現(xiàn)虧本的問題，今年招商地產(chǎn)想要提高盈利恐怕并非易事。