京樓市“限價令”落地 高端房現(xiàn)價格分拆應(yīng)對跡象

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

4月10日，北京市住建委主任楊斌在媒體上表態(tài)，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。此前，有消息人士稱，北京市住建委已開始分批約談均價在6萬元/平方米以上的高端項目負(fù)責(zé)人。

有房企人士對此表示，在限價的背景下，能做的只有通過各種方式來應(yīng)對，“這都是沒有辦法的辦法”。

“這次政府打壓房價的決心非常大，對于開發(fā)商來說也會有這樣的準(zhǔn)備。自去年下半年以來，北京房價一直處于上升趨勢，這也使開發(fā)商有足夠的資金來抵御此次調(diào)控，但到底能抗衡多久？”第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司住宅銷售部銷售總監(jiān)陳明告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“可能半年是一個坎兒，如果這期間還出臺更嚴(yán)厲的政策，開發(fā)商的日子就會非常難過。”

開發(fā)商多招應(yīng)對“限價令”/

對于北京樓市來說，限價令并不陌生。在此之前，沒有任何政府部門對此公開表態(tài)，也沒有相關(guān)政策文件。4月10日，限價令 “轉(zhuǎn)正”了。楊斌首次公開表示，對于新建商品房在新盤取得預(yù)售資格的時候，政府將對價格進(jìn)行管理和引導(dǎo)。 “新盤取得預(yù)售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格。”楊斌表示，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)預(yù)售許可證，或者對于成交資格不予備案等，通過合理指導(dǎo)確保房價不會過快上漲。

“現(xiàn)在來看只要是持平或低于前期報價，基本上都沒問題，但凡漲價，都有不獲批的風(fēng)險。”北京一家房企營銷總監(jiān)說。

正因如此，開發(fā)商也有意改變推盤模式。“如果是新項目可能就會從最貴的開始推。”上述房企人士表示，此前很多樓盤在推盤時，并不會一開始就推所謂的樓王項目，或者價格最高的產(chǎn)品，而且項目往后越接近現(xiàn)房，周邊配套也逐步完善，出現(xiàn)價格上漲也十分自然。

“一旦漲幅被限制，只能說先推最貴的，價格也許會比正常的高出10%左右，這樣如果能通過審批，在接下來的項目銷售中也能分期進(jìn)行價格控制。”該人士說。

調(diào)控至今，預(yù)售證似乎已成為開發(fā)商不能言說的痛。“很多開發(fā)商原計劃是在3月份之后再拿證，如今后悔莫及。”東匯置地投總裁劉東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，拿證的難度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。

“但還有一部分開發(fā)商未雨綢繆，在去年底的時候就多拿到了一批預(yù)售證。”一位消息人士告訴記者，據(jù)他了解的情況，特別是在高端市場，部分開發(fā)商似乎已預(yù)料到今年調(diào)控的嚴(yán)厲。“原本只想推100套，但可能會拿200套或300套預(yù)售證。”

在采訪中，記者同樣發(fā)現(xiàn)，針對限價令，開發(fā)商的應(yīng)對方式層出不窮。“甚至有部分項目會通過價格拆分來獲得預(yù)售許可證。”上述消息人士稱，譬如6萬元/平方米的房屋，開發(fā)商可能會將其分拆為4萬元的房款和2萬元的裝修款或其他款項。“有點類似二手房中的‘陰陽合同’，在購房者簽署了購房合同，網(wǎng)簽后，再與開發(fā)商簽署一個補(bǔ)充合同。”

陳明表示，目前北京市并沒有對預(yù)售證做“底線”規(guī)定。“沒有說限定多少價格以上的樓盤不予銷售，此前聽聞北京曾要求暫停批準(zhǔn)均價超過5萬元/平方米的樓盤預(yù)售。”

據(jù)記者了解，通過拆分房價的案例在北京市場早已出現(xiàn)，特別是一些精裝修樓盤，購房者在簽訂了購房合同之后，還會簽訂一個每平平米幾千元的裝修合同。“但如果涉及到高端樓盤，這樣的方法是否可行，住建委能否批準(zhǔn)，還不好說。”陳明對此表示。

第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊則表示，如果是在購房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可跟查，就可以實現(xiàn)價格分拆。

重點監(jiān)控高端項目/

在此次限價細(xì)則中，重點監(jiān)控更是直指高端項目。楊斌指出，提高預(yù)售門檻將差別化對待，重點是針對高檔住宅和商業(yè)項目。這部分房屋的預(yù)售門檻要提高，目的是把前些年開發(fā)商大量投資到商業(yè)和高檔住宅的注意力吸引到市場急需的、供給剛需的改善型住房上。自住和改善型的，滿足剛需的普通商品房的預(yù)售門檻不會提高。

“但是這部分高端項目本身占整個市場成交比例非常小，真正出現(xiàn)價格暴漲的仍是剛需項目。”劉東表示，根據(jù)今年一季度分析報告，北京成交單價超過6萬元/平方米的項目僅占全市的0.65%，單價6萬元以上的項目目前共有30個。

根據(jù)東匯置地統(tǒng)計監(jiān)測中心公布的2013年第一季度成交分析報告顯示：一季度北京新建商品房總成交33233套，其中單價4萬元以下的成交量為31482套，占94.73%。另外，單價6萬元143套，7萬元33套，8萬元24套，9萬元3套，10萬元1套，12萬元1套。

“目前我們還沒有上市，所以也還沒有接到政府的約談，但一旦項目入市，價格肯定是要超6萬元/平方米，因為當(dāng)時拿地地價已經(jīng)超過3萬元了。”北京一家房企的品牌總監(jiān)告訴記者，“而且每期的產(chǎn)品不太一樣，價格參照體系到底怎么確定？與周邊相同品質(zhì)的樓盤價格比對，這個品質(zhì)相同又該如何去衡量？”

值得注意的是，高端住宅項目在今年3月出現(xiàn)了近3年的成交新高。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京高端住宅市場共成交338套，成交面積11.1萬平方米，成交量創(chuàng)近3年來同期新高。環(huán)比2月，成交套數(shù)暴漲238%，成交面積大漲242%，不僅環(huán)比出現(xiàn)較大幅度上漲，成交套數(shù)、面積相比去年同期也分別增長59.4%和46.6%。

資料顯示，今年3月，北京在售報價超過4萬元/平方米的76個項目中，共有49個實現(xiàn)成交，共成交598套，成交金額達(dá)45.1億元。

然而，與成交量的火爆相反的是，高端住宅項目供應(yīng)情況不容樂觀。第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，今年第一季度北京共有104套高端住宅入市，環(huán)比減少61.8%，售價比上季度略降，達(dá)到每平方米41919元。“由于限購政策進(jìn)一步收緊，預(yù)計高端住宅市場成交量在短期內(nèi)略有萎縮，銷售價格也有下調(diào)風(fēng)險。”王瓊指出。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在以保護(hù)剛需、抑投資投機(jī)需求為方向的調(diào)控政策下，增加5環(huán)外中小套型商品住房的供地已成為當(dāng)前土地供應(yīng)的主力，中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)逐漸減少，豪宅產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)乏力。“北京公寓豪宅產(chǎn)品已進(jìn)入去庫存時代。而供應(yīng)量的相對不足，直接導(dǎo)致了一手公寓豪宅成交呈現(xiàn)萎縮趨勢。”