“國五條”重壓下炒房資金往哪里去?

“二手房差價的20%上繳，還不包括約5%的購房成本和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本！”盡管開春以來的樓市依然火爆，職業(yè)炒房人王劍卻略感“高處不勝寒”，并趕在細(xì)則出臺前拋出了最后一套房產(chǎn)。

在往年限購、限貸政策的基礎(chǔ)上，“國五條”擬對二手房征20%的差價稅的舉措，進(jìn)一步壓縮了炒房人的“套利空間”。房地產(chǎn)“去投資化”已成共識，而此時多年沉積在房地產(chǎn)上的巨量逐利資金將流向何處？

從容納資金的體量上講，唯有股市能吸收與樓市相當(dāng)?shù)馁Y金，而此時對資金饑渴的國內(nèi)股市仍處于相對低位。于是，“賣房炒股”、“引資入股”等觀點也成為不少市場人士的心之所盼。

然而記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在從房地產(chǎn)撤出的資金中，的確有部分資金流向股市，但分紅不足等制度痼疾所帶來的“虧錢效應(yīng)”仍是阻止主流資金入場的最大障礙。相比而言，流向銀行理財、信托、債券等固定收益類產(chǎn)品仍是主渠道，但后者也常陷入“傾巢之下，焉有完卵”的悖論――其標(biāo)的物相當(dāng)比重亦是房地產(chǎn)。

“除了買房，我們還有哪些更好的跑贏通脹的投資渠道？”一句來自普通投資人的反問，也引起了國內(nèi)不少投資人對投資渠道“乏善可選”的共鳴。

值得注意的是，在對國內(nèi)投資渠道倍感困惑的同時，也有部分投資人開始進(jìn)行全球資產(chǎn)配置的嘗試，來自多家移民中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，近年投資移民的人數(shù)正逐年攀升，國內(nèi)資金外流的現(xiàn)實引起多方關(guān)注。

預(yù)期改變：樓市已過入市黃金期

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房差價的20%上繳，一套房子至少要漲40%賣出才能保本。為此，炒房人“囤房”的套利空間大大壓縮，房產(chǎn)的增量需求也受到影響，供求關(guān)系的此長彼消，未來樓價不跌才怪

3月18日上午9點，位于北京市大興區(qū)興政街29號的區(qū)建委房屋登記大廳內(nèi)，早已是人頭攢動，印有“房屋所有權(quán)證”的紅色房本和裝滿各種證件的檔案袋，成為這里區(qū)別于其他繁華集市的鮮明特征。

自3月1日“國五條”細(xì)則出臺后的兩周多時間里，這里也和全國各大中城市的房屋登記大廳一樣繁忙，買賣房產(chǎn)的雙方都希望趕在細(xì)則落地前過戶，以避免憑空多交20%的差價稅。

在大興一家房產(chǎn)中介經(jīng)理小廖眼里，現(xiàn)年五十多歲的老張是他們最難伺候的一個賣房客戶。他手里只有兩套房，一套小兩居自住，一套大三居常年以高出市場價掛在中介，曾嚇跑不少買房人，成為中介眼里難以消化掉的“困難房”。

“市場稍微漲一點，他就撤單多掛十幾萬，但喜歡這種戶型的客戶本來就不多，一來二去反錯過了很多成交機(jī)會。”小趙告訴記者，老張這套房子買于十多年前，位置不錯，靠租金早收回了成本，可能覺得不愁賣，也不慌著成交。

去年3月，同小區(qū)同戶型的一套房子以130萬元成交，老張自認(rèn)為樓層比它好，就索性掛了150萬元，隨后市場回暖看房的人多起來，他又撤單掛了170萬元，到今年2月他最高掛到了190多萬元，總想賣到成交價的浪尖上。

直到最近兩周，老張聽說國家出臺了二手房新政，要征收20%的差價稅，如果按最終200萬成交的話，減去他當(dāng)初不足20萬的購買成本，等于要多交36萬元的稅，聽完業(yè)內(nèi)人士的分析，老張慌了起來，最終以185萬元找到了買家。

嚴(yán)格意義上說，僅擁有兩套房的老張并不算是職業(yè)“炒房人”，但通過多年的“囤房”，著實讓他獲得了遠(yuǎn)超工作本身的豐厚收益，而“硬幣的另一面”，則是被視為“窮忙族”的眾多“剛需們”為直入云霄的房價買單。

“二手房差價的20%上繳，還不包括約5%購房成本（滿五年）和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本。”盡管房地產(chǎn)市場依然火爆，職業(yè)炒房人王劍卻略感“高處不勝寒”，準(zhǔn)備在細(xì)則出臺前拋出最后一套房產(chǎn)。

在此之前，王劍曾考察了有“首都第二機(jī)場”概念的河北固安，但最終放棄了。“你看當(dāng)?shù)氐亩址啃畔?，大都是轉(zhuǎn)手賣房的，盡管可能還會有幾千元的升值空間，但到時能否出手還不好說。最賺錢的時候一去不復(fù)返了！”

對此，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授潘英麗解釋稱，過去市場對房地產(chǎn)政策不敏感，主要是因為持有成本比較低。在沒征稅之前，每年房價或許要漲10%才可以保本，而未來征收20%的所得稅，投機(jī)的利潤空間肯定就縮小了。

香港著名投資人周顯在其新書《炒樓密碼》中，對香港過去半個世紀(jì)樓市漲跌的分析，對內(nèi)地樓市或許有參考意義。他認(rèn)為，樓市完成一個升跌周期可能長達(dá)20年，而在其中只有5至6年適合買樓，一旦錯過就要等下一個適合的入市時間，這往往會慢長到超過一般投資者的忍耐力。

“不少人都知道買樓最重要的是位置（location），其實要戰(zhàn)勝市場，能夠掌握時機(jī)（timing）同樣重要，甚至可能更重要。”周顯判斷，香港樓市可能升至2015年才真正見頂，但目前已過了入市的黃金期，只有當(dāng)樓價跌了一半，或升了周期底部的三分之一，才是入市的適當(dāng)時機(jī)。

房地產(chǎn)投資人士分析，盡管不如直接征收高額房產(chǎn)稅更有效，但此次“國五條”亦大大壓縮了炒房人“囤房”的套利空間――一是通過高過戶稅擠出存量閑置房資源，增加供應(yīng)；二是讓投資人在買房前需要仔細(xì)盤算，漲多少才能賺錢？這自然會壓縮房產(chǎn)的增量需求。供求關(guān)系的此長彼消，未來樓價不跌才怪。

資金分流：理財機(jī)構(gòu)虎視眈眈

信托、銀行理財、私募、券商、基金、第三方理財機(jī)構(gòu)等財富管理機(jī)構(gòu)，都盯上了從房地產(chǎn)市場撤出部分資金的客戶。而從房地產(chǎn)撤出的資金中，的確有部分資金流向股市，但并非屬于主流。相比而言，流向銀行理財、信托、債券等固定收益類產(chǎn)品仍是主渠道

“關(guān)上一扇門，開啟一扇窗！”3月4日一早，海通證券策略高級分析師荀玉根在向其機(jī)構(gòu)客戶發(fā)出定期研究報告中亮明觀點――從資產(chǎn)配置角度理解，地產(chǎn)調(diào)控關(guān)閉實物投資的門，金融改革開啟金融投資的窗。

荀玉根判斷的邏輯是，與歷次調(diào)控最大的不同是，此次調(diào)控貨幣未收縮，地產(chǎn)投資客將轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他市場，而自去年以來的資本市場不斷改革，股市的吸引力上升，而“國五條”恰如導(dǎo)火索，將強(qiáng)化投資人大類資產(chǎn)配置從實物轉(zhuǎn)向金融。

盡管“國五條”問世的首個交易日，上證指數(shù)重挫3.65%，地產(chǎn)指數(shù)更以9.25%的跌幅和40多只跌停，令“看多者”大跌眼鏡。但荀玉根判斷的邏輯仍得到了部分市場人士認(rèn)同。

私募人士煜融投資董事長吳國平判斷，在最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策下，一旦房地產(chǎn)的資金被迫徹底轉(zhuǎn)向的話，對股市必然是帶來極大推動作用，這對股市不是利空，絕對是利好，從房市轉(zhuǎn)戰(zhàn)參與股市的資金可能超過很多人的想象。

而一直對市場看空的民族證券財富中心總經(jīng)理徐一釘，今年也徹底扭轉(zhuǎn)了他的空頭邏輯。他認(rèn)為，資金持續(xù)流出是A股市場長期低迷的直接原因――股市缺乏賺錢效應(yīng)，“理財產(chǎn)品”年化8%-12%年的收益率太有吸引力了。

不過，這些年化8%以上的收益預(yù)期并非沒有風(fēng)險，最大的風(fēng)險是違約。一旦違約，別說預(yù)期收益，連本金都可能無法收回?；谶@一判斷，徐一釘認(rèn)為2013年將是各類資金重新回流A股市場的一年。

從資金的容量上看，唯有股市能吸收與樓市相當(dāng)?shù)馁Y金，而此時備受資金饑渴的A股市場仍處于相對低位。于是，“賣房炒股”、“引資入股”等觀點也成為上述市場人士的心之所盼和望之所切。

不過，在記者對多位房地產(chǎn)投資人和理財機(jī)構(gòu)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在從房地產(chǎn)撤出的資金中，確有部分資金流向股市，但并非屬于主流。相比而言，流向銀行理財、信托、債券等固定收益類產(chǎn)品仍是主渠道。

王棉棉是華北一家信托公司駐京辦事處的業(yè)務(wù)經(jīng)理，過去開拓客戶時常常面對這樣的質(zhì)問――“既然房地產(chǎn)信托也是投資房地產(chǎn)，為何我不自己炒房？既看得著，回報也更高？”而現(xiàn)在，情勢似乎正在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

“最近主動找上門的客戶很多，很多都是手里有幾套房子的。”王棉棉告訴記者，他手里有一個客戶是北京獨生子小夫妻，除自己有兩套房子外，雙方父母手下也各有兩三套房子，除自住的一套外，其他都在出租。

早在去年年底，王棉棉就告訴這位客戶，從資產(chǎn)配置的角度看，房子本身流動性不足，其絕大多數(shù)資產(chǎn)全押在房子上很危險，而從資產(chǎn)收益率上看，目前不到3%租金回報率，遠(yuǎn)不如賣出去存在銀行收益率高。“他們有一套位于市區(qū)的平房，每月租金才1千多。”

在聽取了專業(yè)人士的建議并重新審視自身資產(chǎn)配置后，這對獨生子夫妻決定先賣出手中一套房，并拿出部分資金購買一款兩年期年化9.5%收益率的信托產(chǎn)品，其他的錢去買些期限更靈活的銀行理財產(chǎn)品，以備不時之需。

事實上，類似受益于房地產(chǎn)調(diào)控而客戶回升的并不獨在信托。記者從多家理財機(jī)構(gòu)了解到，除信托外，銀行理財、私募、券商基金、第三方理財機(jī)構(gòu)等財富管理機(jī)構(gòu)，都盯上了從房地產(chǎn)市場撤出部分資金的客戶。

“不排除會有部分資金流入股市，但是由于資金風(fēng)險偏好不一樣，希望樓市資金大舉進(jìn)入股市并不現(xiàn)實，因為投資房地產(chǎn)的資金追求的是穩(wěn)健收益，而投資股市的資金追求的是風(fēng)險收益。”一家理財機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析稱。

重新布局：資產(chǎn)配置偏固定收益產(chǎn)品

對于投資人而言，20%差價稅無疑改變了過往炒房暴利的預(yù)期，這也給長期“高配”房地產(chǎn)的投資人一個提醒：必須重新審視自身的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，并適時降低房地產(chǎn)配置

一邊是“失血”嚴(yán)重，資金仍在紛紛出逃的股市；一邊是堆積如山，資金仍在瘋狂涌入的樓市。國內(nèi)樓市、股市此番“冰火兩重天”格局也與美國形成強(qiáng)烈反差――道瓊斯指數(shù)已創(chuàng)出歷史新高。

緣何從房地產(chǎn)撤出的資金難以大規(guī)模流向股市？市場普遍認(rèn)為，偏重融資、分紅不足等制度痼疾所帶來的“虧錢效應(yīng)”仍是阻止主流資金入場的最大障礙。

東吳證券研究所副所長寇建勛觀點頗具代表性。他認(rèn)為，盡管目前大盤仍在相對低位，但股市中仍有相當(dāng)部分個股的估值依然較高，且股息率仍然偏低，無法帶來穩(wěn)定的回報，這是大部分樓市資金不會轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市的主要原因。

“除了買房，我都想不到還有別的更好投資方式。”春節(jié)期間，記者接觸到的一位在縣城擁有多套住房的居民稱，只要有錢，還是買套房子比較值。他的一句“還有哪些跑贏通脹的投資渠道？”的反問，也讓投資渠道“乏善可選”成為共鳴。

相比少數(shù)大城市投資人擁有更多投資渠道選擇，分布區(qū)域更廣、聚集人群更多的廣大地市縣區(qū)域的投資人的所喜所懼，更能代表大眾投資人的現(xiàn)實困惑。在他們印象中，“炒股”一詞幾乎等同“虧錢”和“賭博”，而“買房”仍是其投資理財最靠譜的主渠道。

而許多投資人身邊無數(shù)鮮活的案例，也印證了“買房”、“炒股”兩類投資人涇渭分明的境遇，這也強(qiáng)化了投資人的“棄股買房”的意識。

在北京一家基層券商營業(yè)部經(jīng)理王偉印象里，營業(yè)部不少大戶是炒房發(fā)家的，在前幾年股市大牛市行情中，曾嘗試賣房入市，但大多最終虧損慘重，后又重回樓市的，他們覺得房子才是最踏實的，而股市中賺的錢最終還會“吐出來”。

“直到今天，主流思維仍堅持認(rèn)為1949行情是大牛巿或大反彈的起點，但我們認(rèn)為至少在2013年上半年，2478可望而不可即！”不久前來自和訊市場研究中心的一篇名為《珍惜最后減倉機(jī)會》原創(chuàng)文章在市場瘋傳，認(rèn)為支持1949行情的估值修復(fù)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政策救市、改革預(yù)期等四大基礎(chǔ)已全面動搖。

盡管誰也無法預(yù)知“國五條”能否將高房價拉下來，而對于投資人而言，20%差價稅無疑改變了過往炒房暴利的預(yù)期，這也給長期“高配”房地產(chǎn)的投資人一個提醒：必須重新審視自身的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，并適時降低房地產(chǎn)配置。

“炒房的黃金時代已經(jīng)一去不返了，且從置產(chǎn)配置的角度是，做事情必須留有余地，不可貿(mào)然把全部身家都押在一個籃子里。”在前兩年決意告別房地產(chǎn)投資后，有“中國房產(chǎn)投資界的第一人”張羽沖告誡后來的房地產(chǎn)投資人。

不過，在對股市心生畏懼后，從房地產(chǎn)溢出的巨量投資資金多傾向于流向銀行理財、信托、債券等固定收益市場，但投資人的疑惑和悖論也隨之而來，因其標(biāo)的物相當(dāng)比重亦是房地產(chǎn)。“傾巢之下，豈有完卵”？

在過去兩年間，房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)一直籠罩在投資人上空。盡管迄今為止，尚未有一家房地產(chǎn)信托項目逾期兌付，但隨著此輪房地產(chǎn)調(diào)控的深入，目前正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托不排除會出現(xiàn)無法兌付的風(fēng)險。

此外，一直以“資金池”運(yùn)行的銀行理財產(chǎn)品，由于其對應(yīng)項目的非透明性，也不排除部分銀行理財產(chǎn)品對應(yīng)的是劣質(zhì)房地產(chǎn)項目，而這些都被視為此類“固定收益類產(chǎn)品”的潛在風(fēng)險。

全球套利：到美國買樓去

在經(jīng)歷金融危機(jī)后，歐美房地產(chǎn)市場步入長期低迷，便宜的房價激發(fā)了中國人抄底的熱情，而抄底的錢多來自國內(nèi)樓市擠出來的套利資金。自2011年起，中國已成為僅次于加拿大的第二大美國房地產(chǎn)買家

值得注意的是，在對國內(nèi)投資渠道倍感困惑的同時，也有部分投資人開始嘗試全球資產(chǎn)配置，來自多家移民中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，近年投資移民的人數(shù)正逐年攀升，國內(nèi)資金外流的現(xiàn)狀當(dāng)引起外界的重視。

從北京地鐵國貿(mào)站E口向北300米，二十多層的數(shù)碼01大廈在CBD中并不起眼，但這里卻聚集了國內(nèi)幾家知名的投資移民機(jī)構(gòu)。曾在銀行工作八年的張正岳正是其中一家名為“錦國怡凱”移民中介公司的創(chuàng)業(yè)元老。

或許正基于張正岳在銀行的經(jīng)歷，這家公司與北京十多家銀行保持合作，其客戶也都來自銀行對私業(yè)務(wù)部門的推薦，并自稱是行業(yè)內(nèi)唯一不做廣告的投資移民中介。而在這些高凈值客戶中，不乏以房地產(chǎn)投資起家的投資人。

“從理財?shù)慕嵌戎v，你在資產(chǎn)配置中拿出20%，可能擱北京啥也干不了，但換一地方，沒準(zhǔn)還真能掙點錢?，F(xiàn)在北京有錢人出國買房的人其實挺多的，比如過去這半年美國拉斯維加斯的房子就漲了20%！”張正岳告訴記者。

在張看來，隨著國際化程度越來越高，有錢人對于“把錢放出去”這種害怕、懷疑的心理也會越來越低，整個世界其實都是一個可選擇的市場，如果國內(nèi)沒有更好的投資渠道，將目光投向海外也未嘗不可。

在問及投資移民的訴求時，張正岳向記者透露，在選擇投資移民的客戶中，特別是移民美國的，絕大多數(shù)是為了子女的教育，100個中能占90個，而在年齡上，投資移民的客戶以30歲到45歲居多。

過去兩年賣掉北京市區(qū)房子，并轉(zhuǎn)手抄底一套美國學(xué)區(qū)別墅的郭先生，正是通過投資移民實現(xiàn)“全球套利”的一個典型。

2010年年初，郭先生以總價600萬元賣掉了四環(huán)內(nèi)一套160多平方米公寓，兩年后，他又以26.5萬美元抄底了一套位于美國西海岸某大學(xué)附近的230平方米別墅——此房產(chǎn)已較房地產(chǎn)泡沫頂峰跌去一半，而他賣出的這套房子，已經(jīng)從2002年的7000元漲到了3萬多元，足足翻了四倍！

從表面上看，郭先生不僅以環(huán)境噪雜且污染嚴(yán)重的鬧市房，換了套帶花園的美國鄉(xiāng)間別墅，而且還賺足了將來定居美國的本錢。但真正讓他做出此項決定的還是因為孩子的教育，趁著美國樓市低迷買套房，也好為日后孩子移民做準(zhǔn)備。

在經(jīng)歷2008年以來的金融危機(jī)后，歐美房地產(chǎn)市場步入長期低迷，便宜的房價激發(fā)了中國人抄底的熱情，而抄底的錢多來自國內(nèi)樓市擠出來的套利資金。

來自全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，自2011年起，中國以90億美金、總占比11%的份額，超越墨西哥、英國，成為僅次于加拿大的第二大美國房地產(chǎn)買家，中國買家的最大特點是購房多集中在學(xué)區(qū)或?qū)嶒炇腋浇?/p>

“資金總是要追求利潤的！”一位私人銀行人士告訴記者，在其接觸的客戶中，他們對投資渠道的選擇越來越挑剔，大資金總喜歡從估值高的地方溢出，流到有潛在升值潛力的“價值洼地”，過去是國內(nèi)范圍，現(xiàn)在則是全球范圍。

除在海外買房外，通過QDII基金投資海外股市也不失為投資人全球資產(chǎn)配置另一工具。隨著歐美經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和道指的聯(lián)創(chuàng)歷史新高，今年以來多款QDII基金產(chǎn)品已實現(xiàn)20%的收益。