二手房成交井噴 “國五條”執(zhí)行需精細化

◎余豐慧

“國五條”細則出臺后，有兩個現(xiàn)象引人關(guān)注：一是被媒體放大的所謂離婚潮，目的在于規(guī)避二手房交易差額20%的個人所得稅；二是不僅一線城市二手房成交激增，二、三線城市二手房交易量都在快速攀升。

從供需上分析，出現(xiàn)了兩種不同的市場心態(tài)：一種是受二套房首付款比例和利率提高預(yù)期的影響，一些購房者開始恐慌性入市、尋求合適的購買對象；另一種是受二手房交易按差額征收20%個人所得稅影響，二手房或者多套房擁有者開始恐慌性拋售、快速過戶?？傮w來說，二手房供給大幅度增加，促使近期二手房買賣雙方態(tài)度也有所轉(zhuǎn)變。由于供給增大，二手房價格開始平穩(wěn)。

這說明無論房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)獲利者如何忽悠甚至反對 “國五條”細則，事實已經(jīng)證明這是對癥下藥和非常有效的調(diào)控政策。細則中的限購升級、二套房貸從嚴、二手房交易案差額征收20%個人所得稅的目的都是為了遏制以投資投機為目標的購房行為。如果房產(chǎn)稅試點擴圍，那么，從住房的交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)，采取信貸、稅收等經(jīng)濟手段較大幅度增加其成本，以遏制投資投機性需求，這個調(diào)控思路是完全正確的。

需要清醒的是，目前二手房成交量井噴，主要是在20%所得稅征收政策剛剛公布和具體實施以前這個空檔階段預(yù)期導(dǎo)致的結(jié)果。買賣雙方都想趕在具體執(zhí)行落地之前完成買賣行為，以規(guī)避20%的稅收。同時，一個現(xiàn)實現(xiàn)象是，城市里工作幾十年的職工，加上房改房、單位集資房和商品房等，大多都有兩三套住房。這些住房大多都不是為了投機，甚至不是投資所為。征收20%個人所得稅政策出臺后，也引起了這部分人的恐慌，許多人也都開始或者準備出售。從而造成目前這個階段性、短暫性的二手房集中出售的井噴潮。

一旦按差額征收20%個稅政策落地，市場反映究竟會怎樣呢？二手房銷售大幅度減少？20%個稅轉(zhuǎn)嫁給買房人承擔？進而推高二手房價格？使得需求一股腦涌到新房銷售市場，推高新建住房價格？我們不但要分析觀察，更要有應(yīng)對之策，特別是保護購房人和剛性需求。

一個消息引起筆者注意。住建部副部長齊驥接受媒體訪談時說，40個重點城市的住房信息基本上已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)；將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴重違規(guī)，將嚴懲不貸，國家將會出臺保護購房者利益的措施。齊驥的分析是有道理的，首先所得者賦稅，就像工資的所得稅，誰拿到了經(jīng)營性收入誰去支付這個所得稅。將所得稅轉(zhuǎn)嫁給別人，是涉嫌偷稅漏稅的違法違規(guī)行為，是應(yīng)該負法律責任的，這與住房交易稅是有本質(zhì)區(qū)別的。但是，如果發(fā)生了這種轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象，也是暗地里進行的，查處起來非常困難，“嚴懲不貸”將可能落空，保護購房人利益也可能成為一句空話。

筆者以為，齊驥的話語最少也釋放出兩個信號：一是二手房交易按差額征收20%的個人所得稅肯定要落地，所謂的保護購房人利益只是嚴懲“轉(zhuǎn)嫁”者而已，而不是不征收20%個稅。這個必須明確。二是可能會出臺保護剛性需求的一些措施，比如：自住、唯一、五年以上住房出售免征20%個人所得稅等。

筆者建議應(yīng)該在兩點上再放寬一些：一是小戶型住房更換成大戶型住房的改善型需求應(yīng)該免征20%個人所得稅；二是由于工作調(diào)動，由一個城市轉(zhuǎn)到另一個城市，賣掉原工作地住房，在新工作地購房，應(yīng)該免征。這就要求二手房按差額征收20%個人所得稅政策在操作層面，必須精細化實施。