首次布局重慶 信達地產(chǎn)7.15億拿地開發(fā)純商業(yè)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

自稱“財務(wù)穩(wěn)健”的信達地產(chǎn)股份有限公司（600657，SH）（以下簡稱信達地產(chǎn)），一改過去頻繁在中東部地區(qū)拿地的思路，近日擲巨資首次布局西部重鎮(zhèn)——重慶。

2月26日，信達地產(chǎn)重慶分公司通過現(xiàn)場競買的方式，以7.15億元的價格取得了重慶市北部新區(qū)一地塊，該地塊占地68.3畝，合計45578平方米，樓面單價5229元，溢價率3.6%，土地性質(zhì)為商業(yè)用地。

信達地產(chǎn)表示，這是為了增加土地儲備，開拓西部地產(chǎn)市場。信達地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該地塊將開發(fā)寫字樓，公司暫沒有向西部其他區(qū)域拿地的打算。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事吳新堅表示，信達地產(chǎn)是上市房企，從財務(wù)結(jié)構(gòu)分析，信達屬于資本型的投資房企，這次高調(diào)進軍重慶寫字樓市場，可以有力提升其股票市值和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。不過，分析人士亦擔憂此項目難被日益飽和的重慶寫字樓市場消化。

增加土地儲備 開拓西部市場/

對重慶北部新區(qū)的關(guān)注，從來都不乏地產(chǎn)商的目光。僅在2012年，就有龍湖、融創(chuàng)中國等品牌房企頻頻斬獲優(yōu)質(zhì)土地。2013年，信達地產(chǎn)首次豪擲巨資在此吞下一地塊。信達地產(chǎn)公告透露，所拿下的68.3畝純商業(yè)用地將需要支付土地款7.15億元，地塊位于大竹林組團O標準分區(qū)O11-3-1號（部分），樓面單價5229元，溢價率3.6%。

重慶地產(chǎn)界表示，對于當?shù)匾患壥袌鰜碚f，信達地產(chǎn)拿地屬于今年首次溢價拿地。

通過梳理公告，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，2012年以來，信達地產(chǎn)在上海、浙江、遼寧、安徽等中、東部地區(qū)頻頻拿地，累計金額近40億元。

年報快訊透露，信達地產(chǎn)2012年總營收40.07億元，同比增長21.17%；歸屬于上市公司的凈利潤為6.14億元，同比增長9.06%。“報告期內(nèi)，公司本著穩(wěn)健經(jīng)營的理念，合理控制資產(chǎn)負債水平，總資產(chǎn)、營業(yè)收入、營業(yè)利潤及凈利潤較上年同期穩(wěn)步增長。”

公開信息顯示，信達地產(chǎn)屬于中國信達旗下房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，由信達投資有限公司控股，信達地產(chǎn)下屬包括具有一級開發(fā)資質(zhì)在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)16家。其中，信達地產(chǎn)（重慶）公司成立于2012年12月5日，注冊資本金5000萬元，信達地產(chǎn)為單一股東，持股比例為100%。

信達地產(chǎn)此次調(diào)頭向西，進駐重慶樓市，宣稱這是為了增加土地儲備，開拓西部地產(chǎn)市場，相關(guān)負責(zé)人曾對媒體表示，公司一直比較看好兩江新區(qū)的發(fā)展。

自去年3季度以來，萬科、保利、綠地等一線品牌房企紛紛回歸一線城市拿地。吳新堅表示，這顯示了房地產(chǎn)高地效應(yīng)，一線城市的項目銷售價格高、價值高、利潤高。

對于信達地產(chǎn)重慶拿地，吳新堅分析稱，信達地產(chǎn)是上市房企，從財務(wù)結(jié)構(gòu)分析，信達地產(chǎn)屬于資本型的投資房企，其高調(diào)進軍重慶寫字樓市場，將有力提升股票市值和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

純商業(yè)難消化？地段升值可期/

信達地產(chǎn)的重慶地塊將用于開發(fā)何種業(yè)態(tài)呢？參與重慶拿地的信達地產(chǎn)負責(zé)人馬先生告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，該地塊將用于開發(fā)寫字樓業(yè)態(tài)。多位重慶地產(chǎn)人士對此深表驚訝。

重慶媒體一地產(chǎn)記者稱，按照該項目的樓面地價，加上其他費用，如果項目未來售價低于14000元/平方米，項目盈利會有難度，并且“北部新區(qū)寫字樓空置率相對較高。”

記者從重慶中原地產(chǎn)2012年報援引 “重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)了解到，去年重慶主城區(qū)取得預(yù)售許可證的寫字樓面積為221.83萬平方米，環(huán)比2011年大幅上漲，漲幅達206%。

重慶中原地產(chǎn)市場研究部認為，去年下半年批準預(yù)售體量大幅度增加，預(yù)計2013年重慶寫字樓市場將以庫存銷售為主，市場吸納能力面臨巨大挑戰(zhàn)。

重慶中原地產(chǎn)2012年報還透露，去年重慶寫字樓租金57元/平方米·月，環(huán)比下降3%，波動幅度較小，租金整體走勢較為平穩(wěn)。截至去年12月，重慶主城區(qū)寫字樓入住率87%。也就是說，即使整體租金、入住率指標平穩(wěn)，但高企的寫字樓供應(yīng)量仍將遭遇去化壓力。

就公司本身而言，東北證券研報指出，信達地產(chǎn)去年下半年加大了購地力度，表明公司的市場化運作程度開始加強，但公司所獲地塊成本并不算低，在房地產(chǎn)市場走向尚不明朗的情況下，購地擴張將會消耗大量現(xiàn)金資源，同時會降低公司抵抗行業(yè)風(fēng)險的能力。

記者統(tǒng)計得出，2012年至今，信達地產(chǎn)拿地支出46.6億元。東北證券研報表示，由于增加購地支出，貨幣資金已經(jīng)不能覆蓋短期債務(wù)，公司短期內(nèi)財務(wù)安全性開始下降。

對于業(yè)界質(zhì)疑，馬先生表示，風(fēng)險總是會有，但所拿地塊本身屬于優(yōu)質(zhì)地塊，比如地段優(yōu)勢，未來升值潛力巨大。

吳新堅亦表示，不能僅從市場供應(yīng)量考衡，信達地產(chǎn)作為資本型房企，有盈利和抗風(fēng)險操作策略，將重慶項目打包成金融融資產(chǎn)品，賣給股民，房企本身的資本金投入比例少，通過項目融資和產(chǎn)權(quán)融資模式，就能從資本市場獲取高回報。

湘財證券研報指出，信達地產(chǎn)的機會在于獨特盈利模式的優(yōu)勢，公司作為四大資產(chǎn)管理公司之一信達資產(chǎn)股份有限公司控制下的公司，具有先天的優(yōu)勢。