長線投資機會降臨 成都優(yōu)質寫字樓“泡沫中淘金”

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

“我們不能單單看供應量，也要看到市場的需求，目前市場需要一定時間去消化爆發(fā)出來的存量，但是有可能在一兩年時間就能消化完畢。”九龍倉中國置業(yè)助理董事兼總經理邵永官近日在接受媒體采訪時如是表示。

當前成都寫字樓供給量正在迅猛增長，他卻對市場持樂觀預期，而且與他持同樣觀點的還有不少人。在過去的數(shù)個月里，不時有媒體拋出“成都商業(yè)地產隱現(xiàn)泡沫”之類的觀點，其依據無外乎用相關機構統(tǒng)計的成都數(shù)百萬平方米寫字樓存量除以當前市場的月均去化率，算出需N年方能消化掉或以2012年成都寫字樓空置率在11個二線典型城市中最高，達到34.6%，來推斷出成都有“地產泡沫”的結論。

事實上，情況并非這么簡單。《每日經濟新聞》記者近日在成都調查了解到，當前國內經濟引擎西移，尤其是成都為眾多國內外財團等普遍看好，潛在的辦公需求非常龐大，市場消化可能僅是時間早晚的問題。

多位業(yè)內人士表示，隨著市場樂觀預期日隆，對于青睞優(yōu)質寫字樓的買家來說，抄底市場的機會或就在眼前，甚至某機構分析師直言，“2013年一定要擦亮你的慧眼”。

區(qū)域集中度高/

與其他城市一樣，城市綜合體近兩年來席卷成都，蔚為壯觀，但也引起了市場擔憂。

來自四川商業(yè)地產聯(lián)盟的統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至2012年11月底，成都開工興建、開業(yè)運營的城市綜合體達到118家，體量超過1000萬平方米。四川商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長冉立春日前向媒體表示，2012年成都商業(yè)地產集中放量，但人氣不足。

與城市綜合體一樣，成都除了傾力打造的宜居環(huán)境之外，其宜商環(huán)境近年來也被重點強調，所以寫字樓擴張也迅猛異常。

公開信息顯示，目前成都寫字樓分布主要集中于以天府廣場為核心的中央商務區(qū)、東大街、人民南路與天府新城等幾大板塊。

據四川中原地產發(fā)布的年報顯示，2012年成都寫字樓市場供應高達294.55萬平方米，環(huán)比上升8.58%；成交面積164.01萬平方米，環(huán)比上升14.08%。近幾年商業(yè)地產迅猛發(fā)展，寫字樓開發(fā)規(guī)模較大，供應放量已成市場常態(tài)，新增供應不斷突破歷史新高，但市場有效需求不足，成交量沒有出現(xiàn)相應的增長，而是保持在相對穩(wěn)定的水平。

四川中原地產市場研究中心主任周覓向《每日經濟新聞》記者表示，這兩年來，成都寫字樓市場確實出現(xiàn)了結構性過剩、區(qū)域性過剩的現(xiàn)象。上述年報透露，城南寫字樓供應量為170.60萬平方米，與2011年基本持平，持續(xù)領先于其他方位，再度成為寫字樓供應的主導區(qū)域；城中寫字樓供應21.50萬平方米，土地稀缺限制新增供應；其他方位供應大體相當，新增寫字樓進一步向城南集中。

“2012年天府新城寫字樓連續(xù)兩年供應超100萬平方米，今年新增供應152.67萬平方米，成交66.02萬平方米，成交均價10889元/平方米。”上述研報特別提及。

周覓預判，未來3年天府新城新增項目體量約250萬~300萬平方米。“隨著天府新城的強勢崛起，該區(qū)域將逐步取代市中心商務中心的位置，成為未來成都的CBD。”

相關數(shù)據顯示，2012年成都出讓商務金融用地1188畝，其中城南成功出讓高達738畝，預示著城南板塊，尤其是天府新城的商務潛力正在獲得市場認同。

一地產資深人士透露，目前城南已找不到低于3000元/平方米的地價，比如大源組團2012年底新拍的地價竟達6000元/平方米，高新區(qū)九峰肖家河一地塊已突破7000元/平方米。

成都日新偉業(yè)置業(yè)戰(zhàn)略顧問中心總經理賴翰林也坦言，目前成都寫字樓放量過大，區(qū)域之間發(fā)展也不平衡，供應端與需求端不匹配，出現(xiàn)一時難以消化的問題。

世邦魏理仕(CBRE)的統(tǒng)計數(shù)據表明，2012年成都寫字樓空置率已上升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點，在11個二線典型城市中最高。

逆市堅守長線投資/

在寫字樓供大于求及空置率高企的背景下，成都商業(yè)地產泡沫論甚囂塵上，尤其是城南板塊多為人所詬病。

不過，在全國房地產經理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩看來，雖然成都商業(yè)地產存在階段性泡沫，但也不要忽視成都快速發(fā)展所帶來的新機遇。在良莠不齊的產品供應中，多關注品牌開發(fā)企業(yè)或者地段優(yōu)勢明顯的項目。

事實上，僅以城南天府大道中段兩邊為例，這里就集中了不少品牌開發(fā)商的優(yōu)質項目。《每日經濟新聞》記者近日實地調查了解到，有新世紀環(huán)球中心、奧克斯廣場、東方希望天祥廣場、棕櫚泉國際中心等高端商業(yè)地產項目。

在采訪中，一位不愿具名的品牌房企內部人士將成都金融城及新會展板塊比作是未來成都的陸家嘴，并稱當前城南這一板塊的情況類似于當年上海陸家嘴，并對市場持樂觀態(tài)度。

“10年前，陸家嘴8000多元/平方米仍鮮有人問津，但現(xiàn)在沒有6萬元以上是買不到的，尤其是商業(yè)更是一鋪難求，新鴻基當年以700美元/平方米買下的商業(yè)后來整體售出價已達到驚人的6萬元/平方米。”上述內部人士舉例稱，即便是頂級住宅價格2007年平均單價僅35000元左右，但到2011年一路飆升至12萬元，漲幅逾200%。

對于商業(yè)地產投資，周覓亦表示，任何投資收益都需要時間，像房地產這類相對穩(wěn)定的物業(yè)投資項目和其他投資產品相比，其回報周期長是自然的，不能只看3~5年，而要看5~10年左右的中長期。

例如，對于與新會展中心隔街相望的東方希望天祥廣場項目，據該項目一內部人士介紹，項目交房雖在2015年，比周邊晚了一年，但公司考慮到未來客戶的投資收益，近期還推出了2年免月供的優(yōu)惠措施等，項目2012年7月開盤至年底已消化1000多套公寓，至今僅剩百套左右，而其寫字樓部分2012年10月實現(xiàn)合同銷售3億元，至12月份又攬金1.5億元。

“去年以公寓為主，2013年將力推寫字樓，出于整體品質的考慮，后期自用客將占到1/2。”上述項目相關人士稱，從性價比來看，項目市場價已接近成本價，就品質而言，配備了24部高速電梯，緊密銜接世紀城地鐵口，這是周邊其他項目所無可趕超的。

吉信行方圓置業(yè)2012年研報透露，城南寫字樓月均成交面積兩極分化嚴重，東方希望天祥廣場及中航國際廣場月均走量高達3000/平方米。

據了解，2012年新世紀環(huán)球中心、東方希望天祥廣場兩個不同定位、不同性質的高端商業(yè)項目均奇跡般地實現(xiàn)合同銷售10億元以上，某地產機構還將其作為典型案例進行研究，并稱在當前市場泡沫之下，占據成都寫字樓半壁江山的城南板塊的市場需求其實并未消失，而只是在尋找更好的投資產品。

城南機會/

業(yè)內人士普遍認為，一座城市的經濟總量和未來發(fā)展空間決定了寫字樓的總量和未來發(fā)展空，寫字樓是經濟的晴雨表。

“成都正在加快國際化大都市腳步，預計5~6年可達到上海、北京的水準；同時，據統(tǒng)計，成都甲級寫字樓的保有量為100多萬平方米，遠低于北京、上海，仍然有巨大發(fā)展空間。”吉信行方圓置業(yè)表示。

截至2012年12月底，在蓉落戶的世界500強企業(yè)達233家，居中西部首位。其中，境外企業(yè)177家，境內企業(yè)56家。另據相關機構調查發(fā)現(xiàn)，這些實力企業(yè)選址絕大多數(shù)將會定在城南CBD片區(qū)。

今年6月份，舉世矚目的全球《財富》論壇將在成都舉辦。在去年這一盛會舉辦權落地成都時，《財富》雜志總編輯蘇安迪表示，成都地處中國快速發(fā)展的西部地區(qū)的中心位置，對跨國公司而言，它已成為一塊充滿活力的磁石，是高等教育的中心，也是從汽車、物流、技術到服務等多種行業(yè)的領跑者。

2012年底，成都雙流國際機場的旅客吞吐量突破3000萬人次，繼續(xù)加冕中國“航空第四城”。在業(yè)內人士看來，在當前中國經濟向西看的大背景下，成都作為西部地區(qū)的核心城市，將極大地突破四川盆地這樣的地域限制，實現(xiàn)與世界各地經濟的頻繁往來，將明顯加快國際化進程。

從成都自身來看，據四川省經濟信息中心日前發(fā)布的 《2013四川經濟藍皮書》顯示，成都2012年的經濟總量預計將突破8000億元，今年或將跨進萬億俱樂部，經濟增速將達到13.6%。即便是在2011年，成都的經濟總量已躋身全國主要城市10強，位列第8位。

其中，位于城南的成都高新區(qū)在2012年實現(xiàn)工業(yè)總產值2230億元，成為四川省首個超2000億元工業(yè)園區(qū)，特別是去年新引進了重大項目44個，總投資391億元，包括博世集團、德國聯(lián)邦鐵路、德國安聯(lián)保險、施耐德公司4家《財富》世界500強企業(yè)。

目前，成都城南地區(qū)的跨越式發(fā)展，勢必會吸引更多的實力企業(yè)進駐，從未來幾年看，這些企業(yè)將對城南優(yōu)質寫字樓形成強大的市場需求。

“目前乙級寫字樓主導市場。”周覓表示，2012年成都乙級寫字樓供應量為177.70萬平方米，約占60%比重，成為供應的主導類型，但乙級寫字樓面臨市場同質化嚴重的問題。

周覓還提到，2012年成都甲級寫字樓供應12.49萬平方米，僅占4%的市場份額，由于甲級寫字樓更傾向于開發(fā)商自持，新增供應占比持續(xù)減少。“優(yōu)質寫字樓還是搶手的。這兩個月銷售確實很有起色。今年1月優(yōu)質寫字樓成交21.5萬平方米，同比增長362%，其中在13個受重點監(jiān)測的優(yōu)質寫字樓中，城南占了11個。”

當前，成都中心城區(qū)寫字樓存量日益稀缺，而城南板塊日益成為優(yōu)質寫字樓的供應主力，但針對供應偏大且不少投資者持幣待購的現(xiàn)實情況，何良栩認為，對于那些類似城南的價值洼地，雖然當前環(huán)境多少制約其價值真正表現(xiàn)，但可關注發(fā)展趨勢和進度，往往也能帶給投資者更大的驚喜。

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