蘇培科：警惕房企境外融資潮

◎蘇培科 （對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共政策研究所首席研究員）

國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)雖然沒有放松，但開發(fā)商境外融資的躁動和“地王”的頻現(xiàn)，已經(jīng)說明開發(fā)商不把調(diào)控政策放在眼里了，這讓房地產(chǎn)調(diào)控者頗為尷尬。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月30日內(nèi)地房企境外融資額已逾400億元，內(nèi)地房企境外融資已經(jīng)達(dá)到了前所未有的高潮。這些融資的大部分都用于買地和囤地，進(jìn)一步推高土地市場的成交溢價(jià)率。房價(jià)和地價(jià)上漲的預(yù)期也進(jìn)一步強(qiáng)化，地方政府和開發(fā)商獲益，而這會讓中國經(jīng)濟(jì)和樓市調(diào)控陷入窘境。如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策再次陷入“空調(diào)”，房價(jià)進(jìn)一步飆升，泡沫一旦破滅，外資抽離，后果將不堪設(shè)想。

房企大量境外融資會給中國帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從央行公布的融資數(shù)據(jù)來看，2012年銀行信貸增加8.2萬億元，社會融資總額達(dá)15.7萬億，銀行貸款占社會融資總額的比重已經(jīng)到達(dá)52%，較前些年90%的比例下降了不少，理論上是好事，融資結(jié)構(gòu)多元化和融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化有利于分散銀行金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，但是“影子銀行”的比例在不斷提升，還有信托、私募、高利貸和境外融資等融資方式獲得的資金又過于集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這會加劇中國的金融風(fēng)險(xiǎn)。

從國內(nèi)企業(yè)的貸款和融資結(jié)構(gòu)來看，大都以短期融資為主，大家對未來的中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)并不樂觀，加上總需求不足和產(chǎn)能過剩導(dǎo)致資金供給遠(yuǎn)大于需求，于是各種渠道融來的資金大都流進(jìn)了地方融資平臺、房地產(chǎn)領(lǐng)域和投資產(chǎn)品領(lǐng)域，目的是為了賺取快錢，但同時(shí)又在醞釀風(fēng)險(xiǎn)。中指院對工、農(nóng)、中、建、交這五大行的統(tǒng)計(jì)顯示房地產(chǎn)業(yè)的貸款比例在下降。這似乎可以表明銀行等金融機(jī)構(gòu)正在防范房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際并非如此，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的參與度依然很高，2012年的比例下降與監(jiān)管層的調(diào)控和信貸額度緊張有關(guān)，并非主動收縮。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)和“兩高一限”的企業(yè)大都采取信托、私募和境外融資，變相繞開了調(diào)控者的視野，這不但會影響和對沖宏觀調(diào)控政策的效果，還會加大金融風(fēng)險(xiǎn)的體外循環(huán)。關(guān)鍵是這些融資大都建立在房價(jià)和地價(jià)上漲的預(yù)期之上，一旦中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性調(diào)整，則表外融資的風(fēng)險(xiǎn)將會一一暴露，將會對整個(gè)社會信用體系造成重?fù)簟?/p>

在目前全球量化寬松的大背景下，房企境外融資會吸引來大量外幣進(jìn)入，增加外匯占款和國內(nèi)基礎(chǔ)貨幣的乘數(shù)型投放，變成輸入型通脹的壓力，因此不應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)大量境外融資，反而應(yīng)該引起重視。

當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)該全面普查國內(nèi)的不動產(chǎn)數(shù)量，采取必要的稅收調(diào)控手段，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，減少房子的空置和浪費(fèi)，抑制房子的投資和投機(jī)需求。同時(shí)，中央政府應(yīng)該加大保障房的供給，讓所有以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企和愿意參建保障房的民企一起來承建保障房，來確保保障房的進(jìn)度和質(zhì)量，以改變房價(jià)上漲的預(yù)期，只有這樣房價(jià)才會回歸到合理水平。況且保障房的開發(fā)建設(shè)與 “穩(wěn)增長”并不矛盾，只要確保保障房的進(jìn)度和數(shù)量照樣可以拉動房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也不會大幅縮減，只是地方政府的賣地收入和開發(fā)商的利潤會減少，但換來的卻是中國房地產(chǎn)的理性回歸。

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