買房熱刮向倫敦鬧市區(qū) 亞洲買家撐起半邊天

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊可瞻 實(shí)習(xí)記者 羅慧    

每經(jīng)記者 楊可瞻 實(shí)習(xí)記者 羅慧

倫敦，這座歐洲的政治金融中心，終于不需要再靠阿森納，或是詹姆士·邦德這樣的人物來吸引亞洲投資者了。如今，隨著其房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，一大群亞洲買家正伺機(jī)涌入。

鬧市區(qū)交易陡升/

在描述倫敦鬧市區(qū)期房受華人追捧程度時(shí)，《華爾街日?qǐng)?bào)》戲謔道，“如果你剛搬進(jìn)倫敦市中心一幢新公寓大樓，發(fā)現(xiàn)鄰居大多講中文，請(qǐng)不要驚訝。”

該報(bào)援引房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)KnightFrank的數(shù)據(jù)稱，2012年，海外投資者為購買倫敦市中心的在建公寓投入了35億美元，同比增加22%。其中，接近40%的鬧市在建公寓買家來自新加坡和中國(guó)香港，如果算上中國(guó)內(nèi)地和馬來西亞的買家，亞洲人占據(jù)了半壁江山。相比之下，英國(guó)本土買家比重僅為27%，與2011年持平。

至于海外購房者動(dòng)機(jī)，KnightFrank解釋稱，三分之二的人是為了投資，另外三分之一則是為了給留學(xué)英國(guó)的孩子住。

據(jù)全球房地產(chǎn)咨詢商CBRE，2012年四季度，倫敦市中心的房地產(chǎn)交易量創(chuàng)下歷史第三高，吸引了全球約140億英鎊的投資；2012年全年，倫敦市中心交易額高達(dá)72億英鎊，同比暴漲105%，海外投資者貢獻(xiàn)了其中的67%。

東南亞買家成主力/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，Kingsgate是位于倫敦維多利亞鬧市區(qū)的一處樓盤，開發(fā)商是英國(guó)本土公司LandSecurities，項(xiàng)目包括總價(jià)值為3.5億英鎊的100間公寓。這些公寓視野極好，可以環(huán)視整個(gè)倫敦市景，深受海外投資者青睞。

為了吸引更多的海外買家掏錢，LandSecurities計(jì)劃在今年再推600套豪華公寓，全部位于維多利亞片區(qū)。該公司公寓主管TomEshelby表示，“由于這些房子地段極佳且供應(yīng)異常稀缺，其價(jià)值超過了英國(guó)任何一處地方，這一切幾乎都能滿足海外投資者的胃口。”

而在所有亞洲買家中，東南亞買家勢(shì)頭最旺，其中包括富有的新加坡人。據(jù)TomEshelby描述，“東南亞買家的購買意愿最強(qiáng)，不僅因?yàn)樗麄冋J(rèn)可公寓價(jià)值，也因?yàn)閭惗睾托录悠轮g有文化關(guān)聯(lián)，一些新加坡人甚至去英國(guó)讀書或者工作，然后生小孩。這樣一來，在倫敦鬧市區(qū)置房就顯得十分必要了。”

另一方面，外國(guó)人在新加坡買房變得困難重重。本月中旬，新加坡政府宣布，為抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，從12日起，外國(guó)人在新加坡購買房產(chǎn)必須支付房產(chǎn)價(jià)格18%的印花稅，之前為13%；當(dāng)?shù)厝耸状钨I房印花稅仍為3%，第二套房屋提高征稅。新加坡政府的調(diào)控措施還包括限制擁有多處地產(chǎn)、收緊貸款、對(duì)賣家征稅等。

開年漲幅創(chuàng)5年新高/

當(dāng)然，真正吸引海外購房者目光的，是倫敦房地產(chǎn)的投資回報(bào)率。

據(jù)英國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)RightmovePlc，今年1月，倫敦住房?jī)r(jià)格漲幅創(chuàng)下自2008年以來同期新高，售價(jià)較去年12月上漲3.6%，至平均每套48.1萬英鎊（約合人民幣470萬元）；按同比看，住房售價(jià)上漲9.7%，為自2010年2月以來的最大單月漲幅。同期，英國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)僅上漲0.2%。

分地區(qū)看，倫敦西部的商務(wù)中心 （Hammersmith）和富勒姆（Fulham）表現(xiàn)最好，兩地價(jià)格環(huán)比上漲約7.2%。據(jù)了解，目前在這一區(qū)域購房需要支付接近100萬英鎊（約合人民幣990萬元）。

Rightmove稱，倫敦1月的新建住房數(shù)量同比上升29%，如果這種趨勢(shì)能夠繼續(xù)，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲勢(shì)可能會(huì)有所緩和。目前來看，旺盛的購房需求將有助倫敦樓市表現(xiàn)繼續(xù)好于英國(guó)其他地區(qū)。

投資指南

如何抄底倫敦房地產(chǎn)？

每經(jīng)記者 楊可瞻 實(shí)習(xí)記者 羅慧

2012年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力陰霾下的一個(gè)亮點(diǎn)，隨著房屋價(jià)格的不斷上漲，越來越多的投資者將目光和資金匯聚在此，尤其是對(duì)房地產(chǎn)投資興趣濃厚的亞洲投資者。不過2013年，或許你可以將目光移至大西洋彼岸的英國(guó)，在那里發(fā)現(xiàn)新的投資機(jī)會(huì)。

租售比僅次于紐約/

2013年伊始，英國(guó)特許房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)RICS根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果預(yù)測(cè)，2013年英國(guó)房?jī)r(jià)將上漲2%，與2012年平均房?jī)r(jià)下跌1%相比，將會(huì)是一個(gè)見底的信號(hào)。

為了解目前英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了英國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)建設(shè)企業(yè)之一——邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 （BarrattDevelopmentsPLC），并對(duì)其中國(guó)區(qū)總裁白兮進(jìn)行了專訪。

對(duì)于RICS的預(yù)測(cè)，白兮指出，“與其說英國(guó)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，不如說是倫敦的房?jī)r(jià)拯救了整個(gè)英國(guó)的平均房?jī)r(jià)。邦瑞在英國(guó)20多個(gè)城市的一線調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在下降，且在2013年還有繼續(xù)下降的趨勢(shì)。就邦瑞過去一年在倫敦開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，每?jī)蓚€(gè)月就會(huì)將房?jī)r(jià)上調(diào)2%，并且這一趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。”

白兮進(jìn)一步分析了倫敦房?jī)r(jià)上漲的原因，主要有兩點(diǎn)：一是倫敦土地的稀缺；二是人口的不斷增長(zhǎng)。

作為全球金融中心之一，倫敦這座城市的國(guó)際化程度非常高，每年都有大批國(guó)際人士因工作、求學(xué)、移民等原因涌入倫敦，導(dǎo)致倫敦的居住需求不斷增長(zhǎng)，供需的緊張使得倫敦房?jī)r(jià)仍有上漲空間。

而作為投資者，投資倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了看中房屋本身的升值潛力以外，還有兩點(diǎn)重要的原因，即房屋較高的租售比以及英國(guó)優(yōu)質(zhì)的教育資源。

《彭博商業(yè)周刊》撰文稱，在倫敦圣約翰街，房屋的租售比為3.4%，這一比例僅次于紐約都鐸城的4%。據(jù)白兮介紹，在倫敦金融城周圍，公寓租售比往往高達(dá)6%~7%。近年來，受歐債危機(jī)影響，銀行不再樂意把錢借給個(gè)人，加之歐洲人并不喜歡把房地產(chǎn)作為主要的投資產(chǎn)品，因此推高了倫敦市的房屋租金價(jià)格，這無疑也成為喜歡投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的亞洲人在倫敦買房的動(dòng)力之一。

另外，亞洲投資者直接到倫敦買房的最重要原因，就是為了享有英國(guó)優(yōu)質(zhì)的教育資源。據(jù)白兮介紹，在英國(guó)，不管是本國(guó)人還是持有外國(guó)護(hù)照的外國(guó)人，都可以享受英國(guó)公立中小學(xué)的教育資源，而且費(fèi)用非常便宜，一年大概100多英鎊（約合人民幣978元），但要申請(qǐng)排名前50到100的中小學(xué)還需在該地區(qū)擁有住房。

個(gè)人可按揭直購/

那么，投資者有哪些方式或渠道投資倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

白兮介紹，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，既可跟英國(guó)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作打包銷售房產(chǎn)，也可跟英國(guó)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商聯(lián)合開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于個(gè)人投資者，目前投資英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式是直接在海外購房，未來則可購買國(guó)內(nèi)的海外房地產(chǎn)投資基金，間接投資英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

另外，直接購房也可通過按揭方式，比如兩年前，邦瑞與中國(guó)銀行倫敦分行簽訂了一個(gè)戰(zhàn)略合作計(jì)劃，讓中國(guó)客戶可以用國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)作抵押，向中國(guó)銀行申請(qǐng)貸款，去倫敦購房，按揭貸款利率按照英國(guó)利率支付，所有的手續(xù)都可在國(guó)內(nèi)中國(guó)銀行辦理。

不過，在英國(guó)買房后，一般還有些后續(xù)費(fèi)用，主要有針對(duì)房屋租金征收的20%所得稅，但按揭貸款購買的房屋用于出租所獲收益則免征這項(xiàng)所得稅。

另外，還有市政稅，房屋再出售的資本利得稅以及物業(yè)費(fèi)。市政稅比例按社區(qū)的發(fā)展程度以及房間數(shù)等綜合因素來計(jì)算，一般約1000英鎊/年；但如果是出租，稅將由租客來承擔(dān)；租客是學(xué)生，這項(xiàng)稅可以免征。而資本利得稅，對(duì)海外投資者是全免的。唯一需要繳納的費(fèi)用是物業(yè)費(fèi)，一般是幾千到一萬人民幣不等。

值得注意的是，如果投資二手房，要面臨較高的后期維護(hù)成本，因此不適合作為投資產(chǎn)品。而購買新房，不僅有英國(guó)政府強(qiáng)制開發(fā)商執(zhí)行的十年房屋建筑質(zhì)保，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商也會(huì)視情況提供一定年限的質(zhì)保，比如邦瑞提供的五年房屋質(zhì)保，所以后期管理的成本非常低。

針對(duì)跨國(guó)買房所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，白兮指出，過去中國(guó)投資者主要是通過中介機(jī)構(gòu)了解倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其間有些中介機(jī)構(gòu)為了快速提高銷售量，往往會(huì)夸大海外房產(chǎn)的基本情況，進(jìn)行溢價(jià)銷售，而在銷售結(jié)束后，客戶的售后服務(wù)則會(huì)成為很大的問題。未來，隨著英國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商直接進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，在中國(guó)組建自己的銷售團(tuán)隊(duì)和售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)將會(huì)大大降低客戶的風(fēng)險(xiǎn)。

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