2013土地市場火爆開局 重點(diǎn)城市成交量價齊飛

2012年，土地市場從年初的蕭條冷清，到年中時龍頭房企的先知先覺，再到年末出現(xiàn)的整體“翹尾”<!--keyword--><!--/keyword-->行情<!--keyword--><!--/keyword-->，可謂經(jīng)歷了由冷到熱的“冰火兩重天”。2013年開年，多地土地市場延續(xù)去年的翹尾行情，場面依然火爆，北京、上海等地新年熱鬧開場，江西南昌拍出單價新高地塊，成都、昆明等多地政府伺機(jī)巨量推地。

業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著房企市場信心的回升以及對一、二線城市土地?zé)崆榈幕貧w，2013年的土地市場將會更加活躍，競爭激烈程度或?qū)⑷娉^2012年。而面對“火爆”的土地市場，國土部公開表態(tài)要穩(wěn)定2013年的土地供應(yīng)。

不過有專家表示，土地市場火爆導(dǎo)致的溢價率走高，更多是開發(fā)商對開發(fā)收益降低的忍耐，并非未來房價走高的信號。

多地土地市場開年火熱

1月9日，上海青浦區(qū)4幅宅地的成功出讓敲響了上海土地市場新年第一鑼。青浦西城四幅宅地分別讓龍湖、綠地、北京奧林匹克置業(yè)聯(lián)合訊佳集團(tuán)摘下，其中龍湖取得2幅相鄰地塊，總價6.86億，溢價率分別達(dá)到64.99%及65.77%，樓面地價破萬。從土地市場人氣看，4幅地塊領(lǐng)取標(biāo)書的人數(shù)最低17人，最高21人，最終競標(biāo)人數(shù)也達(dá)到了4-6人。房企拿地積極性相比2012年年初有明顯提升。

同樣是在1月9日，北京新年首批招標(biāo)出讓的石景山、順義兩宗地各吸引了3家企業(yè)參與競標(biāo)，且全部獲得溢價。其中，石景山區(qū)老古城村地塊招標(biāo)出讓底價為19.85億元，共有北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)在內(nèi)的3家企業(yè)參與競標(biāo)，報(bào)價均高于出讓底價，以現(xiàn)場最高報(bào)價20.18億元計(jì)算，該宗地的樓面價約為1.5萬元/平方米。順義新城商業(yè)<!--keyword--><!--/keyword-->金融<!--keyword--><!--/keyword-->用地招標(biāo)出讓底價為4.81億元，北京銀行5.3億的報(bào)價為最高，溢價率9%。據(jù)悉，1月份，北京將有18塊地陸續(xù)招標(biāo)，雖然招標(biāo)出讓遠(yuǎn)沒有競價方式出讓激烈，但市場熱度的延續(xù)顯而易見。

不僅是在京滬等一線城市，不少二三線省會城市2013年土地市場也取得了開門紅。1月8日，沈陽市土地交易中心進(jìn)行了本年度的首場土拍，在經(jīng)過39輪叫價后，該地塊以2030元/平方米的價格成交，溢價率高達(dá)87%，成交總價4.5億元。1月10日，南昌舉行了今年第一次網(wǎng)上土地拍賣會。其中，位于紅谷灘新區(qū)中央商務(wù)區(qū)B-27-2地塊創(chuàng)下了南昌近一年來土地市場成交單價新高。同日，2013年度長沙市土地市場首宗網(wǎng)上掛牌的土地成功出讓，高達(dá)14億元的成交價讓長沙土地市場火熱開局。

重點(diǎn)城市土地成交溢價率大增

中原集團(tuán)研究中心對13個主要城市土地市場供應(yīng)與成交情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月1日-13日，13個主要城市居住及商辦類經(jīng)營性用地成交面積較2012年同期同比上漲了41%。尤其是居住類土地，上漲幅度更是巨大，平均達(dá)到159%，天津、重慶、武漢等城市開年居住類用地成交量同比上漲幅度均超過100%，長沙亦超過7%。與住宅相比，商辦用地的成交有所降溫，13大城市合計(jì)成交量下滑了39%，中原集團(tuán)分析人士認(rèn)為，這主要是由于2011年住宅市場冷清，商辦市場火爆，而這一情況在2012年出現(xiàn)回轉(zhuǎn)，開發(fā)商對住宅市場信心恢復(fù)、重燃熱情，令拿地資金重新回流到住宅市場，并延續(xù)至今。

從溢價率水平來看，新年的前13天，土地市場的溢價率繼續(xù)走高。尤其是在居住用地市場，13大城市合計(jì)溢價率為23%，較2012年同期11%的合計(jì)溢價率漲幅明顯。而商辦用地的溢價率出現(xiàn)明顯下滑，2013年前13天13大城市合計(jì)為24%，而2012年同期則為47%。

鏈家地產(chǎn)市場部張旭認(rèn)為，1月份土地市場出現(xiàn)升溫的情況主要有兩方面原因：一方面，2012年下半年開始土地市場需求已經(jīng)有所回暖，當(dāng)前達(dá)到一個小高峰；另一方面，去年政策對于土地市場供應(yīng)有一定抑制作用，而目前正值政策空檔期，地方政府開始加緊推地。

也正因?yàn)槿绱耍鞯卣?月推地力度較去年年底有增無減。1月6日，成都市政府推出10塊共計(jì)410畝土地；合肥土地市場2013年1月共有18宗地塊出讓，約1687畝，且包括多幅熱門地塊，而2012年元月則是零交易；昆明土地市場1月累計(jì)將有224宗地塊，同比2012年1月上漲27倍，力度驚人。

事實(shí)上，同比2012年1月的整體情況，今年開年各地土地市場可謂如火如荼、供需兩旺。中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年1月13個城市土地成交總量為383公頃，而今年1月掛牌到期將會在月內(nèi)成交的土地面積預(yù)計(jì)將達(dá)到786公頃，同比增幅達(dá)到105%。

一線房企拿地競爭趨于激烈

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年十大標(biāo)桿房企（萬科、保利、綠地、恒大、中海、富力、金地、龍湖、世茂、碧桂園）在下半年逐漸加快土地儲備節(jié)奏，拿地宗數(shù)由上半年的148宗上升至248宗，拿地面積、金額亦呈現(xiàn)明顯增長。2012年下半年這十大標(biāo)桿企業(yè)累計(jì)拿地金額共1753億元，較上半年翻兩番，拿地面積為5409萬平方米，比上半年增長近50%。

這一勢頭在2013年得以延續(xù)，龍頭房企拿地的步伐并未停滯。2013年開年活躍在各地土地市場的仍以這些融資優(yōu)勢明顯、規(guī)模龍頭房企為主。例如，1月8日龍湖地產(chǎn)以6.9億元底價摘得長沙望城谷山地塊，正式進(jìn)軍華中市場，緊接著第二天又在上海拿地，兩天共斥資約14億元。1月7日、9日，招商地產(chǎn)連續(xù)在大連、昆明接連拿地，總耗資10億元。保利與中鐵置業(yè)則在成都土地市場的新年第一拍中各有斬獲。而為了獲得充足的購地資金，<!--keyword--><!--/keyword-->港股<!--keyword--><!--/keyword--><!--keyword--><!--/keyword-->上市公司<!--keyword--><!--/keyword-->雅居樂近期公告稱將發(fā)行7億<!--keyword--><!--/keyword-->美元<!--keyword--><!--/keyword-->的次級永久資本證券，用于購買新地。

值得注意的是，中指院報(bào)告中稱，拿地金額的增長幅度遠(yuǎn)高于面積，這是因?yàn)?012年下半年企業(yè)拿地更多地集中在一二線城市等地價較高的區(qū)域，從而推升了拿地金額的快速增長。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，2012年特別是下半年，不少開發(fā)企業(yè)開始遭遇三四線樓市的供應(yīng)過剩風(fēng)險，返回供求關(guān)系相對均衡或緊俏的一二線城市正成為業(yè)界共識。2013年，一二線樓市土地競買的烈度要高過2012年，地價也必然受到一定推漲。

不過宋會雍認(rèn)為，盡管土地競買加劇，開發(fā)商對于未來房價走勢預(yù)期并未盲目向上，而是處在走平或者微漲的尺度。溢價率的走高，更多是開發(fā)企業(yè)對開發(fā)收益降低的忍耐，而非未來房價走高的信號。