黃人天：金融投機(jī)資本加劇房地產(chǎn)市場分裂

◎黃人天（獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

我國短期房地產(chǎn)市場在賣方操縱下分裂為潛在房地產(chǎn)市場和實(shí)際房地產(chǎn)市場。在賣方的背后，有一種力量作為后盾，這就是金融機(jī)構(gòu)。正是金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的全面介入，使供給小于需求的長期根本矛盾被放大，賣方操縱能力得到提高，市場分裂程度加深，市場分裂時間延長。

改革開放三十多年來，少數(shù)先富起來的中國人除了進(jìn)行高端消費(fèi)和擴(kuò)大再生產(chǎn)之外，尚有相當(dāng)部分貨幣財(cái)富無法在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中找到出路，這些剩余貨幣滿世界尋找機(jī)會，形成金融投機(jī)資本。

在金融投機(jī)資本泛濫的時代，同樣的貨幣財(cái)富，存在銀行里是負(fù)利率，買股票波動太大，而房地產(chǎn)由于供給小于需求的長期根本矛盾而具有保值增值屬性，易漲難跌，因此成為金融投機(jī)資本保值增值的最佳途徑之一。

給房地產(chǎn)金融化鋪底的是那些被稱為“房叔”、“房嬸”的低活躍度金融投機(jī)資本，他們是房地產(chǎn)市場上的死多頭，他們認(rèn)定房子長期看漲，所以把房子當(dāng)作貨幣財(cái)富保值增值的手段。過去十多年，事實(shí)證明這些“存”房者是對的，他們的貨幣財(cái)富不僅沒有被通脹侵蝕，反而翻倍增值。

正因?yàn)椤按妗狈空呤菍Φ?，房子作為投資工具就具有了賺錢預(yù)期，這就吸引了一部分高活躍度金融投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場。其買房的目的是為了利用賺錢預(yù)期來倒手獲利，也就是說他們是“倒”房者。當(dāng)“倒”房者大量入市之后，房價漲幅就完全脫離了正常供求關(guān)系。

非正常的供不應(yīng)求使房地產(chǎn)開發(fā)成為一門高利潤率的好生意。一部分金融投機(jī)資本直接轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商，另一部分則轉(zhuǎn)化為給房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資支持的信托、民間借貸等金融機(jī)構(gòu)。

但高收益率的信托、民間借貸的機(jī)會終歸是有限的，更多的剩余貨幣不得不集中于低收益率的商業(yè)銀行存款之中，給商業(yè)銀行帶來巨大的利息壓力。不過，由于有房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，利息壓力轉(zhuǎn)化為向房地產(chǎn)開發(fā)貸款的動力。實(shí)際上在剩余貨幣泛濫時代，商業(yè)銀行也成為一種金融投機(jī)資本。

大量的金融資本制造出大量的房屋供給，如果沒有足夠的房屋需求增長，短期內(nèi)市場必定供大于求，造成房價下跌，于是商業(yè)銀行擔(dān)負(fù)起了制造足夠和持續(xù)房屋需求的“職責(zé)”。他們給購房者提供按揭貸款的行為一定程度上是透支未來的市場需求，因?yàn)楹芏噘彿空弑緛碣I不起房子。

一場供需兩旺的房地產(chǎn)財(cái)富盛宴就這樣制造出爐，持續(xù)的市場繁榮致使房地產(chǎn)業(yè)利潤率持續(xù)上升。國務(wù)院發(fā)展研究中心出版的 《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》顯示，2003年前后，我國房地產(chǎn)業(yè)的毛利潤率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相仿，而在2007年之后年均即達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點(diǎn)。

在供需兩旺的市場中，開發(fā)商就會經(jīng)常為牟取更高利潤捂盤惜售，“存”房者則“存”得更多，“倒”房者的囤貨量也更多，于是空置房就越來越多，房地產(chǎn)市場的分裂也越來越深重。

正是由于金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場買賣雙方的長期支持，高房價就成為可以長期維持的畸形的市場均衡價格。由此可見，高房價的性質(zhì)完全是金融性的，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)成了牢固的利益同盟。

正是由于利益同盟是牢固的，因此當(dāng)宏觀調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款渠道受限時，金融投機(jī)資本就另辟蹊徑，從信托、民間借貸等渠道為房地產(chǎn)業(yè)不斷提供融資支持。如此一來，開發(fā)商的資金鏈仍然總體寬松，因此仍然可以控制供給，于是高房價畸形均衡仍然總體得以維持，而我國房地產(chǎn)市場也繼續(xù)分裂。

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