房地產(chǎn)股行情能走多遠(yuǎn)？

今年以來(lái)，每一輪上漲行情，地產(chǎn)股都表現(xiàn)搶眼。以萬(wàn)科A為例，9月27日到10月22日，大盤(pán)漲幅6.4%，萬(wàn)科漲幅8.1%；12月4日到12月25日，大盤(pán)漲幅13%，萬(wàn)科漲幅15%。地產(chǎn)股的行情似乎完全不懼史上最嚴(yán)限購(gòu)政策，連續(xù)跑贏上證綜指，最近半個(gè)月的反彈行情中，板塊最高單日漲幅甚至超過(guò)了4%。

事實(shí)上，限購(gòu)政策對(duì)行業(yè)影響固然巨大，但基本面還是要由供求來(lái)決定。2008年次貸危機(jī)發(fā)生以后，在天量信貸的刺激下，成交量急劇上升，使得新樓盤(pán)不斷開(kāi)工，房產(chǎn)供給大幅增加。2011年政府發(fā)布新“國(guó)十條”限購(gòu)政策，高懸的房?jī)r(jià)被迫調(diào)整，行業(yè)進(jìn)入去庫(kù)存期。隨著新盤(pán)開(kāi)發(fā)的放緩，從2010年下半年到2012年下半年，房?jī)r(jià)下跌企穩(wěn)，成交量緩慢上升，去庫(kù)存周期進(jìn)入尾聲。根據(jù)最新一期的行業(yè)周報(bào)，上海、深圳等城市的庫(kù)存已經(jīng)開(kāi)始下降，而南京等大部分二線城市房產(chǎn)庫(kù)存也已企穩(wěn)。原本供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)格局已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

由于有了2008年的前車(chē)之鑒，在這一輪2009年、2010年的高速發(fā)展周期中，大多數(shù)地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)策略都比較謹(jǐn)慎。用“拿地額/銷(xiāo)售額”指標(biāo)判定地產(chǎn)公司的現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)券商投研數(shù)據(jù)，2011年這一比例不到40%，充足的現(xiàn)金流保證了行業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。而大地產(chǎn)商更具有鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)的能力，根據(jù)上市公司三季報(bào)，龍頭地產(chǎn)公司2012年預(yù)售款總量已超過(guò)2011年全年的銷(xiāo)售量，這意味著2012年絕大部分銷(xiāo)售任務(wù)已經(jīng)提前完成。良好的現(xiàn)金流和穩(wěn)定的增長(zhǎng)業(yè)績(jī)，使得基本面足以支撐強(qiáng)勁反彈的市場(chǎng)行情。在房產(chǎn)稅形勢(shì)不明，土地出讓金政策不改的現(xiàn)階段，政策利空的邊際效應(yīng)正在逐步削減。因此，當(dāng)十八大提出城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略后，有著穩(wěn)定基本面支撐的地產(chǎn)板塊奏出激昂的反彈強(qiáng)音就不足為奇了。

然而，相對(duì)龍頭公司，在嚴(yán)厲限購(gòu)政策的影響下，部分小地產(chǎn)公司的生存狀況不容樂(lè)觀。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2012年保障房銷(xiāo)售額大約占全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售額的20%，而這一比例在未來(lái)還會(huì)繼續(xù)提高。保障房能在限購(gòu)政策下提供重要的土地供給，有著深厚政府背景的大地產(chǎn)公司，幾乎壟斷了保障房的開(kāi)發(fā)。此外，由于監(jiān)管趨嚴(yán)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越重視，小地產(chǎn)公司缺乏品牌聲譽(yù)，只能高息融資，無(wú)疑又增加了資金成本。小地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)壓力，未來(lái)將給行業(yè)整合帶來(lái)機(jī)會(huì)。壟斷經(jīng)營(yíng)很可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的格局。經(jīng)過(guò)資源整合，行業(yè)的供給控制能力將更強(qiáng)，也更有利于對(duì)政策及時(shí)做出調(diào)整，有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

目前利空風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于政策。房產(chǎn)稅的大面積征收和土地財(cái)政的改革，使其未來(lái)盈利存在變數(shù)，肅貪導(dǎo)致的官員拋售房產(chǎn)事件，影響力也尚未可知。綜合行業(yè)周期和一、二線市場(chǎng)供求，受益于城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略政策，以及板塊良好基本面的支撐，地產(chǎn)股中期仍有望繼續(xù)走強(qiáng)。