滬今年已售千萬(wàn)住宅超1500套 城市別墅成集中成交主力

文/楊涵茗

上海千萬(wàn)級(jí)住宅市場(chǎng)正迎來(lái)新一輪成交井噴。

中房信的數(shù)據(jù)顯示，上海截至12月13日，賣出了1577套千萬(wàn)總價(jià)的頂級(jí)住宅，是歷史上第二個(gè)成交高峰。

在上海頂級(jí)住宅熱銷的背后，是產(chǎn)品品質(zhì)的全面提升。以中建大公館為例，它是目前市場(chǎng)上極為罕見(jiàn)地位于城市中心、容積率1.0的純城市別墅，更是占據(jù)上海唯一的新江灣生態(tài)濕地的核心位置，毗鄰五角場(chǎng)商業(yè)區(qū)。不僅地理位置優(yōu)越，更有國(guó)內(nèi)頂尖的世界500強(qiáng)建筑企業(yè)“中國(guó)建筑”精心打造。

在這樣的背景下，僅靠口碑營(yíng)銷的中建大公館成為上海別墅市場(chǎng)的明星項(xiàng)目。根據(jù)中房信等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在今年前11月份，中建大公館以15919平米的成交規(guī)模，成為上海今年單價(jià)4萬(wàn)元以上別墅市場(chǎng)的成交亞軍。

高造價(jià)成就市中心絕版別墅

中建大公館自樣板房開(kāi)放以來(lái)，一度在業(yè)內(nèi)引發(fā)“集體觀摩中建大公館”的熱潮。一位不愿意透露姓名的內(nèi)部人士證實(shí)了上述消息。

據(jù)其曝料，中建大公館所花費(fèi)的建設(shè)成本超乎想象。由于中建一心想要造出具有里程碑意義的地標(biāo)性精品。因此在項(xiàng)目營(yíng)造時(shí)，非常舍得投入。作為最后的濕地城市別墅，中建大公館的投入可謂驚人。

僅以購(gòu)地為例，中建大公館是當(dāng)年中建以37.2億元拍下的新江灣城C6地塊上蓋起的。當(dāng)時(shí)，樓板價(jià)達(dá)到32484元/平方米，是當(dāng)年上海乃至全國(guó)最貴的住宅用地，一度有“全國(guó)單價(jià)地王”之稱。

可以想象，身為央企的中建地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的壓力不可謂不大。然而，事實(shí)證明中建地產(chǎn)的眼光。在這之后，國(guó)家不再允許容積率1.0的低密度純住宅地塊上市。中建大公館成為上海外環(huán)內(nèi)最后的絕版。

土地的投入僅僅只是中建諸多高投入中的一項(xiàng)。中建地產(chǎn)派出了曾建造上海環(huán)球金融中心的原班建筑團(tuán)隊(duì)，以打造環(huán)球金融中心的標(biāo)準(zhǔn)精心建造。

在選擇建筑立面的材料時(shí)，中建大公館的構(gòu)建者特地制作了兩個(gè)樣板墻。為了取得最佳效果，分別在陰天、晴天、雨天的上、中、下、晚四個(gè)時(shí)段，來(lái)分別測(cè)試不同石材效果，反復(fù)推敲10多次才達(dá)到最滿意的效果，20名工作人員悉心打造了30天——甚至在門、窗、柱等細(xì)節(jié)上，采用的都是純手工打造。每平方米鋼筋混凝土中的鋼筋含量高于200公斤，遠(yuǎn)超于常規(guī)的170公斤，在上海乃至全國(guó)別墅市場(chǎng)皆為罕見(jiàn)。

特別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，植物種植的成本有時(shí)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土建和裝修成本，尤其是種植植物種類越多，成本就有可能會(huì)越高。而綠化的投入，并不像建筑立面那樣可以讓購(gòu)房者直接感受到。

但在中建大公館內(nèi)，開(kāi)發(fā)商卻種植了近兩百種植物和五層綠化系統(tǒng)，打造了立體式四季如春的美景。

敢于投入，愿意投入，讓中建大公館即使在去年11月這樣的上海歷史成交低點(diǎn)，也在開(kāi)盤當(dāng)月成為上海頂級(jí)物業(yè)的銷售第一名。而在今年，低調(diào)的中建大公館更是連續(xù)成為上海頂級(jí)物業(yè)市場(chǎng)的成交熱點(diǎn)。

低調(diào)熱銷 口碑傳播已獲認(rèn)可

上述內(nèi)部人士透露，中建大公館此前一直沒(méi)有做大面積推廣，更未像有些物業(yè)那樣向煤老板和炒房客集中推銷。項(xiàng)目之所以熱銷，更多是靠高端客戶間的口口相傳。僅僅在開(kāi)盤之初，位列今年胡潤(rùn)百富榜中的一個(gè)神秘富豪就曾在中建大公館購(gòu)房。

《新民晚報(bào)》披露，中建大公館的買家，有來(lái)自福建的企業(yè)家，有深受晉商文化洗禮的傳統(tǒng)山西商人，也有由海外名校商學(xué)院歸來(lái)的成功外企CEO。

雖然他們選擇中建大公館的理由各異，但是他們最重視的元素卻非常接近，一是稀缺，二是高性價(jià)比。

由于“限墅令”的影響，中建大公館很有可能成為目前在售的距離上海外灘最近的最后一個(gè)擁有生態(tài)濕地資源的純別墅小區(qū)。中建大公館一般每戶的贈(zèng)送面積與建筑面積配比均可達(dá)到1:1左右。譬如其中的疊加產(chǎn)品，一套230平方米的別墅加上贈(zèng)送面積也能達(dá)到400多平方米。三段式設(shè)計(jì)，內(nèi)鑲下沉式庭院，令地下室也有充沛陽(yáng)光。

算上贈(zèng)送面積，中建大公館的實(shí)際售價(jià)甚至與周邊的普通公寓差別不大。精明的高端客戶在比較了中建大公館和周圍其他的樓盤后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中建大公館的性價(jià)比會(huì)更高一些。這也成為很多高端客戶選擇中建大公館的理由。更何況中建大公館還能成為購(gòu)買者的身份標(biāo)簽。

在經(jīng)過(guò)將近八年的開(kāi)發(fā)后，新江灣已經(jīng)成為繼新天地和上海濱江之后，又一個(gè)豪宅板塊。周邊很多公寓房的業(yè)主都是知名金融機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人或成功的企業(yè)家。

在這樣一個(gè)高端的住宅區(qū)內(nèi)，不住公寓而是住在數(shù)量極為有限的別墅里，本身就意味著購(gòu)買者的高端身份，以及長(zhǎng)遠(yuǎn)精準(zhǔn)的眼光。中建大公館在高端客戶群的口碑甚佳，圈層效應(yīng)顯著。

上海頂級(jí)住宅再迎成交井噴

中建大公館的熱銷，僅是上海高端市場(chǎng)的一個(gè)縮影。中房信研究總監(jiān)薛建雄說(shuō)，截至12月13日，上海今年上千萬(wàn)的高端住宅總銷售套數(shù)已經(jīng)超過(guò)了1500套，是2010年除外，上海千萬(wàn)級(jí)住宅成交最多的一年。預(yù)計(jì)全年的成交量，更是有望趕上2010年同期。

他說(shuō)，造成成交量上升的一個(gè)根本性原因，是改善性需求的釋放。部分年收入50萬(wàn)元以上的富裕人群目前都面臨換房，推動(dòng)了高端住宅的大量成交。

根據(jù) 《高傅2011胡潤(rùn)上海財(cái)富白皮書(shū)》，上海地區(qū)千萬(wàn)富豪人數(shù)已經(jīng)達(dá)到13.2萬(wàn)人，比去年增長(zhǎng)8.2%(1萬(wàn)人)；其中億萬(wàn)富豪7800人。上海地區(qū)千萬(wàn)富豪人數(shù)居全國(guó)第二，北京以17萬(wàn)人居全國(guó)第一。幾乎每175人中就有一位是身價(jià)千萬(wàn)的富人。而這些富裕人群對(duì)于購(gòu)買高端住宅有著非常濃厚的興趣，尤其是那些數(shù)量稀有、占有稀缺資源的豪宅更是他們的主要消費(fèi)目標(biāo)。

了解富有人群投資習(xí)慣的一家銅期貨公司的高層說(shuō)，受房產(chǎn)稅和限購(gòu)令的影響，上海的富裕人群一般只購(gòu)買高端的豪宅，而不會(huì)像其他地區(qū)的富有人群那樣投資多套房。這一定程度上，也使得富有人群愿意花費(fèi)更多的錢去購(gòu)買高端住宅。

中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的總成交金額是1918.677億元，而千萬(wàn)級(jí)的住宅成交金額達(dá)到297.87億，占到總成交金額的1/6。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，明年上海的千萬(wàn)級(jí)住宅成交趨勢(shì)，也會(huì)維持在今年這樣一個(gè)規(guī)模。

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