北京一樓盤(pán)被曝商改住促銷(xiāo) 受壓信托到期？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

對(duì)于大公司來(lái)說(shuō)，可以憑借本身雄厚的資金實(shí)力，靠持有項(xiàng)目的物業(yè)增值以及租金收入獲取開(kāi)發(fā)收益。但對(duì)于那些中小型地產(chǎn)商，尤其是依賴(lài)信托融資的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，自持物業(yè)的模式顯然不具備借鑒意義。

近日有媒體報(bào)道稱(chēng)，北京一處名為“嘉悅廣場(chǎng)”的綜合體樓盤(pán)銷(xiāo)售人員暗示消費(fèi)者可以“商改住”。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到此項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查了解。

項(xiàng)目被曝可“商改住”

據(jù)《北京晚報(bào)》此前報(bào)道，嘉悅廣場(chǎng)銷(xiāo)售人員對(duì)外暗示可以“商改住”。當(dāng)時(shí)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員曾稱(chēng)，樓盤(pán)最小的那種50平方米一套的房里面，其實(shí)都是有獨(dú)立上下水的，可以改成衛(wèi)生間。

早在2011年，北京市住建委等五部門(mén)曾聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定“從2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目將不得設(shè)計(jì)成住宅格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪，將無(wú)法辦理房產(chǎn)證?！?/p>

對(duì)于上述報(bào)道所指的商改住現(xiàn)象，銷(xiāo)售人員給出了這樣的解釋?zhuān)肮艿缿?yīng)該是有的，洗手間是在外面?！边@位銷(xiāo)售人員表示，目前該項(xiàng)目暫無(wú)天然氣入戶(hù)，“不過(guò)吃飯也方便，如果買(mǎi)兩間的話(huà)，打成隔斷，也好設(shè)計(jì)”。對(duì)于居室內(nèi)有無(wú)上下水，上述銷(xiāo)售人員言辭含糊。

一位業(yè)主表示，買(mǎi)房時(shí)銷(xiāo)售人員說(shuō)有上下水，但銷(xiāo)售員又表示沒(méi)見(jiàn)到施工圖前不能確認(rèn)，“到底是辦公用房還是普通公寓，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是一個(gè)謎，如果真不能住，我只有再去租房了”。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)嘉悅廣場(chǎng)是否是商改住并不重要，商改住只是銷(xiāo)售的一種噱頭。

北京當(dāng)?shù)氐囊晃灰?guī)劃部門(mén)工作人員表示，規(guī)劃部分先是審批，開(kāi)發(fā)商按照審批的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，審批的過(guò)程中已有明確的標(biāo)注，建設(shè)完畢后，規(guī)劃部門(mén)會(huì)進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，驗(yàn)收后改變住宅結(jié)構(gòu)是不合法的，“申請(qǐng)成商業(yè)后變更成住宅是不可能的。”

“這種模棱兩可的銷(xiāo)售模式，其實(shí)是忽悠一些被限購(gòu)的剛需者盡快出手?！北本┟缆?lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊表示，如果每套房?jī)?nèi)確實(shí)都有獨(dú)立上下水，那么涉嫌違反了‘商改住禁令’。開(kāi)發(fā)商這樣做是把違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人，一旦購(gòu)房人增建衛(wèi)生間、改變了原有設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)，改造者或需承擔(dān)違規(guī)責(zé)任。

不僅如此，商改住項(xiàng)目的居住成本過(guò)高，也讓不少業(yè)主擔(dān)憂(yōu)。在該項(xiàng)目售樓處，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者看到一份《嘉悅中心物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體如下：1到6號(hào)辦公樓4.5元/建筑平方米/月，A、B辦公樓12元/建筑平方米/月，而商業(yè)部分的物業(yè)費(fèi)高達(dá)16元/建筑平方米/月。此外，水電費(fèi)也高于民電、民水的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)用水6.21元/噸，辦公用水5.8元/噸（最終以北京市自來(lái)水集團(tuán)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）。用電標(biāo)準(zhǔn)則為：商業(yè)辦公實(shí)行峰谷制，每度電在0.4到1.2元之間（最終以北京市電力公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）。

“即使能居住，這個(gè)生活成本也太高昂，除了交通還可以，別的配套設(shè)施都不具備。所以我還是選擇出租?！币晃毁?gòu)房者表示。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮表示，商改住項(xiàng)目目前最大的優(yōu)勢(shì)就是不受住宅限購(gòu)的影響，因此也受到一些購(gòu)房者的歡迎。實(shí)際上這類(lèi)項(xiàng)目也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，北京市建委也早已頒發(fā)了商改住的禁令。一方面，這類(lèi)項(xiàng)目通常都是商水商電，給購(gòu)房者承諾的民水民電并不是都能實(shí)現(xiàn)，居住成本較高；另一方面，雖然總價(jià)較低，但產(chǎn)權(quán)只有40年，比住宅要少30年。

信托募資投向盛璽置業(yè)股權(quán)

“如果只是大平層的辦公用房，估計(jì)銷(xiāo)售率會(huì)下降30%~40%。不打‘商改住’的噱頭，估計(jì)沒(méi)有那么火爆?！睂?duì)于嘉悅廣場(chǎng)試圖改商為住的原因，北京一位業(yè)內(nèi)人士做出上述分析。某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月19日，嘉悅廣場(chǎng)共簽約734套，簽約面積為4.26萬(wàn)平方米，成交均價(jià)20114元/平方米。

2010年，華能信托發(fā)行“華能信托·普惠6號(hào)”投資計(jì)劃，截至2011年第一季度末，共募集資金7.5億元，用于投資北京昊坤嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及北京盛璽置業(yè)有限公司股權(quán)，期限為24個(gè)月。其中，盛璽置業(yè)旗下西紅門(mén)項(xiàng)目即嘉悅廣場(chǎng)項(xiàng)目。2012年9月，西澳地產(chǎn)、盛璽置業(yè)母公司春光地產(chǎn)行使優(yōu)先權(quán)，受讓了華能信托所持全部股權(quán)，信托資金完全退出，華能信托撤銷(xiāo)了全部管理措施，并將股權(quán)回轉(zhuǎn)給兩公司。

7月21日，嘉悅廣場(chǎng)1、2號(hào)樓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；10月3日，3號(hào)樓開(kāi)盤(pán)。因?yàn)閮纱伍_(kāi)盤(pán)日期與上述信托到期日接近，外界猜測(cè)“商改住”銷(xiāo)量策略可能與此相關(guān)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖聯(lián)系春光集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總經(jīng)理張培，前臺(tái)工作人員以“張總出差中，不方便透露手機(jī)號(hào)碼”為由拒絕了采訪(fǎng)。隨后，記者試圖郵件采訪(fǎng)春光集團(tuán)及其項(xiàng)目公司北京盛璽置業(yè)公司，截至記者發(fā)稿，尚未收到對(duì)方的回復(fù)。

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