內(nèi)地如何借鑒香港樓市的“印花稅”模式?

在美國(guó)QE3推出之后，我國(guó)香港面臨熱錢(qián)涌入、港幣升值、通脹發(fā)酵等不利因素，樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升，與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)背道而馳。對(duì)此，香港特區(qū)政府緊急用“印花稅新政”來(lái)調(diào)控樓市，抑制非港居民的購(gòu)房行為，新政立竿見(jiàn)影，讓香港二手房成交量驟然下跌。

香港動(dòng)用買(mǎi)家印花稅（BSD）和加強(qiáng)版印花稅（SSD）的稅收杠桿來(lái)調(diào)控，前者首次對(duì)非香港永久居民和以公司名義買(mǎi)房征收15%的印花稅，后者則是在現(xiàn)有的 “額外印花稅”基礎(chǔ)上調(diào)高稅率并延長(zhǎng)一年，額外印花稅的稅率適用期由兩年延長(zhǎng)至三年，即如果在三年內(nèi)出售物業(yè)，需支付額外印花稅，其中半年內(nèi)樓宇轉(zhuǎn)手的額外稅率為20%，半年至一年為15%，一年至三年為10%。加強(qiáng)版的印花稅主要是針對(duì)賣(mài)家征收，其目的是為了遏制短炒和投機(jī)，以緩解樓價(jià)的過(guò)度炒作。

目前，內(nèi)地與香港面臨同樣的問(wèn)題，熱錢(qián)涌入，通脹風(fēng)險(xiǎn)加大。這次香港調(diào)控樓市，給內(nèi)地很多啟示，如果樓市再不降溫，熱錢(qián)再來(lái)炒作房地產(chǎn)，未來(lái)我們會(huì)更加被動(dòng)，決策層需要未雨綢繆。

首先，我們也應(yīng)該通過(guò)稅收等方式嚴(yán)格限定境外購(gòu)房者的行為，減少投資性、投機(jī)性購(gòu)房的需求，讓房子回歸居住屬性，滿足工作、屬地居民的住房需求。從調(diào)控效果來(lái)看，限購(gòu)政策能緩解一時(shí)危機(jī)，一旦調(diào)控政策松動(dòng)，房?jī)r(jià)還會(huì)反彈，因此，必須要通過(guò)增加保障房的供給和通過(guò)稅收的方式來(lái)合理調(diào)控。

按照房屋持有期限來(lái)對(duì)賣(mài)家征稅，其實(shí)內(nèi)地的房產(chǎn)交易契稅也是以此來(lái)抑制投機(jī)、短炒者，但是此稅收項(xiàng)目經(jīng)常會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者。如果我們真的想用稅收杠桿來(lái)調(diào)控樓市，可以將住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)（對(duì)不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)普查，統(tǒng)計(jì)房屋持有者和空置房的真實(shí)信息），按屬地優(yōu)先的原則嘗試對(duì)二套房全面征收房產(chǎn)稅，同時(shí)征收空置稅、提高遺產(chǎn)稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來(lái)平抑畸形的市場(chǎng)供需，以保障市場(chǎng)的公平與效率。只有這樣，才能有效地抑制房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)和投資投機(jī)，而且這些稅收也會(huì)成為地方政府財(cái)政收入的新來(lái)源。

其次，我們要重視房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)。除了要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲外，還得調(diào)節(jié)收入分配，不要讓少數(shù)人持有大量的房子，避免資源的閑置浪費(fèi)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自亞洲金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超過(guò)10年，一線城市的中心區(qū)房?jī)r(jià)上漲均超過(guò)10倍，而我國(guó)房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于國(guó)際水準(zhǔn)，比如北京核心區(qū)域的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了20多倍。

最后，我們必須要做好熱錢(qián)來(lái)襲的準(zhǔn)備，不能讓外資再次流入樓市興風(fēng)作浪。大家之所以擔(dān)心熱錢(qián)，就是擔(dān)心這些外來(lái)資金在資產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)域和金融市場(chǎng)快速進(jìn)出，導(dǎo)致股市樓市大起大落，從而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期。所以，最好不要讓熱錢(qián)停留在金融市場(chǎng)，可以設(shè)法將其引到風(fēng)險(xiǎn)投資、創(chuàng)業(yè)投資基金等領(lǐng)域，讓其培育新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)和支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，最好將其“套”在中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，讓熱錢(qián)變冷錢(qián)，為我所用。

（作者系對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共政策研究所首席研究員）

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