地產(chǎn)調(diào)控難松動 房地產(chǎn)信托基金化避險

房地產(chǎn)調(diào)控的深入使得房價的反彈預(yù)期再次被壓制，而房地產(chǎn)信托的風(fēng)險也再度為市場所關(guān)注。記者從多家信托公司了解到，發(fā)行“基金化”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將成為今后房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向之一。

相比較于傳統(tǒng)的單一項目型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，基金型信托產(chǎn)品在風(fēng)險控制上更具優(yōu)勢。房地產(chǎn)投資基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費等方面的投資基金，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制，有利于聚集資金，分散風(fēng)險，獲得較高的規(guī)模效益。

在“基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面，平安信托在業(yè)內(nèi)進(jìn)行了較早的嘗試，此前曾推出“睿石”系列全功能房地產(chǎn)(信托)基金。該產(chǎn)品采用了“主動管理+組合投資”的方式，運用資產(chǎn)配置模式，通過股權(quán)合作和債權(quán)融資等方式投資到房地產(chǎn)市場，較大程度地降低了投資單一項目型信托計劃的風(fēng)險。該產(chǎn)品投資于多個項目、多個交易對手、結(jié)合行業(yè)周期配比債性資產(chǎn)和股性資產(chǎn)，以分散風(fēng)險，為投資者帶來具有相對優(yōu)勢的產(chǎn)品收益。

據(jù)了解，睿石房地產(chǎn)基金每期平均配置4-7個基礎(chǔ)資產(chǎn)，初始配置原則是股權(quán)類資產(chǎn)的配置上限僅為30%，通過分散投資，有效地規(guī)避結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的行業(yè)風(fēng)險。睿石房地產(chǎn)基金通過股債資產(chǎn)比例、交易對手信用風(fēng)險、項目運作風(fēng)險、區(qū)域市場風(fēng)險等維度，通過組合配置分散投資風(fēng)險和保障客戶投資收益。以近期備受關(guān)注的“睿石2號”為例，該基金配置了29.68%的股權(quán)項目，雖然股性資產(chǎn)受到房地產(chǎn)市場波動產(chǎn)生較大下降，但是睿石2號的整體收益率仍達(dá)到11.02%，依然高于同期發(fā)行的債權(quán)類產(chǎn)品(8%左右)。

除了平安信托之外，新華信托在“基金型”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面也進(jìn)行了較早的嘗試，目前已經(jīng)推出多款“基金型”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)深入，作為信托公司最賺錢的業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨制約，因此多家信托公司都在研究通過“基金化”的方式推動房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，降低房地產(chǎn)市場波動帶來的風(fēng)險。

“目前剛性兌付問題已經(jīng)成為制約信托業(yè)發(fā)展的一個重要問題，而基金型的產(chǎn)品由于是先籌集資金再找項目，不提前約定收益，在某種程度上解決了剛性兌付的問題。”上海某信托公司負(fù)責(zé)人向記者表示。