區(qū)分過細存弊端 公租房廉租房如何并軌

近來，將廉租房向公租房并軌，實行租補分離、明收明補，根據住戶不同收入情況給予適當租金補貼的呼聲日起。記者采訪了解到，作為租賃型的保障性住房，廉租房和公租房能分別較好地照顧到不同收入群體的住房需求，但“區(qū)分太細”也容易影響管理成本和運行效率，并可能造成尋租空間。這兩類保障房如何“并軌”？一些地方近年來在保障房工作中進行了新探索。

“區(qū)分過細”影響成本及效率

今年，各地繼續(xù)加大廉租房、公租房的建設籌措和供應力度。隨著各地公租房供應增多以及廉租房不斷實現“應保盡保”，“租賃型保障房”的覆蓋面已從最低收入人群擴大至中低收入人群。天津市房地產經濟學會副秘書長劉玉錄說：“保障房類別繁多，多元化的保障體系確實滿足了不同收入群體的住房需求。”

不過，“區(qū)分過細”也存在一定的弊端。比如，目前上海的廉租房主要由各區(qū)縣住房保障機構負責籌措、審核、分配，而公租房房源主要由上海地產保障性住房投資建設管理有限公司以及各區(qū)縣的“公租房公司”負責建設和管理。上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東坦言，職能配置“精細化”有助于措施的落實，但也容易影響到運行效率，提高了管理成本。

劉玉錄認為，在核定收入難度大、法律法規(guī)不完善等情況下，對保障房供應類別分得太細，容易增加尋租空間和資源浪費。此外，廉租房和公租房分開管理，容易造成配租需求房源與實際房源供應不平衡。

建設管理可“有統(tǒng)有別”

針對“區(qū)分過細”帶來的種種弊端，中國房地產研究會會長劉志峰說，二者可“統(tǒng)籌建設，并軌運營”，實行“市場定價(準市場價)、分檔補貼、租補分離”的運行機制。他提出，在建設過程中，不再區(qū)分廉租房和公租房，既可以由政府投資建設，也可以通過政策引導，吸引包括民間資金在內的社會資金投資建設。為提高運營效率，運營管理主體可以與建設主體相分離。

“租賃服務和政府補貼分別實施，平行操作、有機結合。具體操作中，受托運營機構負責公租房住房日常運營管理，按市場機制運營，依規(guī)定標準收取租金。政府(或用工單位)向承租人發(fā)放的租賃補貼，專項用于支付房租，可以直接劃到受托運營機構或出租人的賬上。符合條件的保障對象也可以到市場上租賃相應標準的住房，并申請租賃補貼。”劉志峰說。

記者了解到，天津已開始實施廉租房與公租房并軌工作，今后不再單獨建廉租房，而統(tǒng)一納入公租房建設規(guī)劃。租金方面，天津實行市場化租金結合分級補貼制度，即租金標準參照項目周邊住房市場租金水平確定，政府對根據住房面積和收入不同而符合“三種補貼”條件的承租家庭發(fā)放不同標準的租房補貼。北京對取得廉租房實物配租或租金補貼資格家庭承租的公租房建筑面積低于50平方米(含)的，也按照房屋租金的一定比例予以補貼。據介紹，上海目前正在制定兩者“并軌”的相關政策。

“趨利避害”防止“一刀切”

業(yè)內人士認為，廉租房和保障房的“并軌”，能有效增進投資建設和運營機構的合理收益，有利于吸引社會資金參與；體現了“差額補貼”原則，承租人困難程度不同，補貼程度也不同，較好地體現了政策的公平性；此外，政府對保障對象的補貼由“暗補”變“明補”，有利于根據保障對象收入水平的變化，適時調整補貼金額，形成退出機制。

不過，業(yè)內人士同時提醒，應防止“并軌”影響到住房保障工作的公平公正性。專家警示，不能因“并軌”使過去享受廉租房政策群體的利益受到損害。因為相對來說，公租房的需求群體更大，不能因為這些群體的進入，使以前那些家庭特別困難的群體“無房可租”。因此，政府應綜合評估公租房的供求關系，加大財政資金投入，確保符合條件的困難群體的租房需求。

其次，防止“并軌”帶來住房保障工作的“縮水”。“要警惕一些地方借并軌之機，縮減住房保障水平，減少土地供應。有關部門應及時出臺相應的并軌辦法和管理細則，對今后公租房的供應對象、資金來源、土地供應和監(jiān)管等予以明確。”劉玉錄說。

再次，“并軌”不能簡單等同于“同一”，要防止實施“一刀切”。李東表示，上海實施“并軌”之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差異性。比如，兩者的供應對象不同；政府對廉租房對象予以單獨的貨幣補貼；而房型上，只有適配適用的公租房房源才會轉化為廉租房。

業(yè)內人士還提出，“并軌”將進一步使公租房成為保障房的一大重點。為了保證公租房可持續(xù)運營，還需要進一步完善相關支持政策。