思考最多的問題是退出機制和后期運營

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

在20年的發(fā)展過程中，保利地產(chǎn)被外界熟知的形象是以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，但其實早在2002年，保利地產(chǎn)就已經(jīng)開始嘗試商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司（以下簡稱保利商業(yè)公司）正是在這樣的形勢下應(yīng)運而生。

日前，保利商業(yè)公司總經(jīng)理肖徐哲接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者的專訪，詳細地介紹了保利商業(yè)公司的發(fā)展歷程和發(fā)展策略，同時就商業(yè)地產(chǎn)的退出機制、后期運營以及是否過熱等問題發(fā)表了獨到的見解。

商業(yè)地產(chǎn)增持是一個長期過程

在住宅市場持續(xù)深入調(diào)控的大形勢下，尋找新的發(fā)展方向和“避險”渠道一直是近幾年房地產(chǎn)業(yè)的主要話題，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型。從廣州珠江新城到琶洲，從佛山到成都，保利旗下的商業(yè)項目數(shù)年間也已成規(guī)模。

NBD：保利地產(chǎn)目前對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃是怎么樣的？

肖徐哲：保利地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略是以普通住宅為主，有計劃地增持商用物業(yè)。在2010年制定的“十二五”規(guī)劃中，保利地產(chǎn)將“商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相結(jié)合”作為公司“三個結(jié)合”核心戰(zhàn)略之一，把商業(yè)提升到與住宅并行的戰(zhàn)略高度，并計劃在“十二五”期間商業(yè)地產(chǎn)年經(jīng)營收入達到20億元以上。這是一個長期過程。商業(yè)地產(chǎn)增持不是一件急功近利的事。

NBD：保利商業(yè)公司專注于保利購物中心和星級酒店的開發(fā)和運營，目前的經(jīng)營狀況如何？

肖徐哲：保利商業(yè)公司目前共運營6個項目，包含3個酒店和3個購物中心，目前總體經(jīng)營和盈利狀況良好。“十二五”期間，公司擁有的購物中心和酒店項目將分別達到12個和15個。

作為一個資產(chǎn)管理者，保利商業(yè)公司把物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增值作為首要任務(wù)，成立了專門的商用管理公司和酒店管理公司，并分別和行業(yè)內(nèi)的專業(yè)公司和大型品牌進行合作，通過連鎖發(fā)展、異地復(fù)制的發(fā)展模式，保證項目品質(zhì)和發(fā)展空間。

NBD：在保利商業(yè)公司成立之初，集中開發(fā)和運營階段最棘手的難題和最稀缺的資源是哪些？

肖徐哲：當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)競爭正處于白熱化階段，保利商業(yè)公司面臨著各方面的挑戰(zhàn)。開發(fā)和運營階段，保利商業(yè)公司需要應(yīng)對的問題包括持有型商業(yè)資金壓力大、收益培育期長、專業(yè)團隊培養(yǎng)、客戶資源儲備、實際運營曲折五大難題。從目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，一個商業(yè)項目要收回投資成本，一支商業(yè)管理團隊要形成成熟的市場判斷能力、項目運作和專業(yè)開發(fā)能力，商業(yè)品牌資源要建立穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的伙伴關(guān)系，都需要長期的時間沉淀。

細化管理結(jié)構(gòu)應(yīng)對后期運營

住宅項目兩三年即可建成銷售、實現(xiàn)資金回籠，相比之下，商業(yè)項目投入大、回報期長一直是這個領(lǐng)域潛在的不確定因素。在住宅領(lǐng)域擁有20年經(jīng)驗的保利地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)運作方面，仍然面臨許多難題。

NBD：就潛在的風(fēng)險來說，保利考慮最多的問題是什么？

肖徐哲：國內(nèi)絕大部分開發(fā)商最頭疼的問題有兩個：一是退出模式——怎樣讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，二是后期的運營管理。

保利已開發(fā)的物業(yè)中，部分寫字樓是出售的，但核心地段的物業(yè)我們會持有，因為這些物業(yè)有著比較高的租金回報。與寫字樓不同，購物中心和酒店板塊，重要的是通過后期的經(jīng)營獲取收益和提高價值，而不是通過銷售來獲取利潤，所以我們把它們歸類到商業(yè)公司來運作和管理。

保利的購物中心和酒店項目是不銷售的，從發(fā)展的角度來看，保利商業(yè)首先明確的概念是，我們是資產(chǎn)的持有者和管理者。

NBD：提到后期的運營管理，既然保利選擇不出售，是否考慮過長期持有帶來的不確定性因素？

肖徐哲：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步的初期，我們重點考慮的就是保證物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定地升值。我們在商業(yè)地產(chǎn)投資管理公司的旗下還設(shè)立了兩個公司來專門分管購物中心和酒店的運作，細化管理架構(gòu)。

在酒店領(lǐng)域，我們和洲際、萬豪等國際知名的五星級管理集團建立了比較穩(wěn)定的合作關(guān)系，根據(jù)項目所在區(qū)域的需要和項目本身的特點來選擇品牌進行合作，保證了物業(yè)有著比較高的價值，同時在運營和服務(wù)上保持較高的水準(zhǔn)。同時，與酒店管理集團合作還可以鍛煉自己的人才隊伍。在購物中心這個板塊，依托現(xiàn)有項目，我們和各大零售商建立伙伴關(guān)系，根據(jù)區(qū)域來選擇最具競爭力的合作伙伴進入購物中心。

商業(yè)地產(chǎn)成功取決于管理

廣州珠江新城的寫字樓長期面臨空置率上行的壓力，但摩天高樓一建再建；天河商圈的數(shù)個購物中心項目也一直面臨招商難、客流量減少的困惑。房企與資金的瘋狂涌入，行業(yè)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的擔(dān)憂。您如何看待這種“過熱”？商業(yè)地產(chǎn)的“錢景”是否真的被看好？

NBD：對于目前商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮，您怎么看？

肖徐哲：從國外的房地產(chǎn)發(fā)展過程來看，到一定階段，持有型商業(yè)物業(yè)的收益會占據(jù)較大的份額，這是行業(yè)規(guī)律所決定的，我想所謂的投資熱潮，意味著大家都或多或少地感覺到了行業(yè)的變化。

在我看來，現(xiàn)在進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的主要有兩類企業(yè)。一類企業(yè)確實有戰(zhàn)略性的眼光。我們認為，住宅和商業(yè)的發(fā)展在未來10到15年之間是個緩慢交替的過程。10到15年之后，保利的收益從何而來？持續(xù)經(jīng)營從何而來？這是我們現(xiàn)在必須考慮的問題。正是在這樣的前提下，我們開始嘗試進入不同領(lǐng)域，包括養(yǎng)老地產(chǎn)。

第二類則是頭腦發(fā)熱型企業(yè)。很多企業(yè)并不了解商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，只是一頭扎進去，蓋完了就銷售，然后回籠資金，這樣做只會給中國商業(yè)地產(chǎn)的未來留下很大的隱患。盲目進入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)在沒有考慮到金融風(fēng)險和資金壓力的情況下，往往會急功近利，導(dǎo)致大量的泡沫出現(xiàn)。珠江新城很多商鋪炒到了十幾萬元/平方米，這并不合理。

NBD：您如何判斷商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展前景？

肖徐哲：現(xiàn)在商業(yè)項目非常多，但大致可以分成幾種類型：一是外資進入，這些開發(fā)商在核心地段用大量資金購買最好的物業(yè)；二是傳統(tǒng)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型；三是中國傳統(tǒng)的民營企業(yè)，特別是制造業(yè)的轉(zhuǎn)型；第四類是傳統(tǒng)的零售企業(yè)開始做購物中心。

市場上的項目很多，但真正的好項目比較少，大部分項目設(shè)計雷同，業(yè)態(tài)組合雷同，主題也雷同，很少有自己鮮明的特色。保利會審慎地獲取商業(yè)地段資源，同時在業(yè)態(tài)組合及管理模式上保持特色，這是保利應(yīng)對大規(guī)模商業(yè)投資熱潮的主要策略。商業(yè)地產(chǎn)未來的空間依然很大，關(guān)鍵在于誰能先完善管理機制，在后期的經(jīng)營收益上做得更好。