艱難時刻 問道行業(yè)佼佼者（三）

綠地集團

跨行業(yè)優(yōu)勢規(guī)避風(fēng)險

每經(jīng)記者 關(guān)赟斐

綠地是近年來發(fā)展速度最快的房地產(chǎn)國有企業(yè)之一。從1992年創(chuàng)立至今，公司的開發(fā)項目已遍及上海、北京、天津、成都等全國65座城市，并成功進(jìn)入韓國濟州、澳洲悉尼實施海外發(fā)展戰(zhàn)略。

近年來，綠地房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品類型、品質(zhì)品牌均處于全國領(lǐng)先地位，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)等領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先，目前建成和在建超高層城市地標(biāo)建筑達(dá)17幢，其中4幢高度位列世界排名前十。今年，綠地集團在美國《財富》全球企業(yè)500強中位列第483位，在2012中國企業(yè)500強中位列第73位，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的綜合企業(yè)集團中排名第1位。

綠地集團去年年報顯示，公司實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1830億元，財務(wù)結(jié)算銷售收入1468億元，利潤總額100億元。它成功的秘訣就在于“合理產(chǎn)品線”和“拓寬融資渠道”這兩個關(guān)鍵詞上。

中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，綠地目前開發(fā)的項目主要是在市中心的低碳城市綜合體和城郊結(jié)合部的剛需大型項目上。不難發(fā)現(xiàn)，剛需項目符合當(dāng)下的調(diào)控背景，而城市綜合體同樣分擔(dān)了調(diào)控所帶來的住宅市場風(fēng)險。

目前，不少企業(yè)都在加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比例，從而盡可能地避開調(diào)控的火力，但綠地在這方面則有著更大的優(yōu)勢。作為房地產(chǎn)市場的知名企業(yè)，綠地不局限于跨業(yè)態(tài)，還玩起了跨行業(yè)。目前，綠地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)覆蓋了金融、綠化工程、能源及汽車等領(lǐng)域，不但避開了房地產(chǎn)市場調(diào)控的風(fēng)險，加大了企業(yè)的穩(wěn)健程度，還為企業(yè)的融資提供了便利。

薛建雄表示，作為國有企業(yè)，綠地可以獲取更低成本的資金，這是其他開發(fā)商所不具有的優(yōu)勢，今后發(fā)展可期。

碧桂園

提供高品質(zhì)的住宅

每經(jīng)記者 徐學(xué)成

數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，碧桂園在二、三線城市的土儲占總土儲比例約84%，奉行“快速開發(fā)快速銷售”的碧桂園多年來堅持避開地價高企的一線城市，積極布局有發(fā)展?jié)摿Φ亩⑷€城市。

相對中心城市郊區(qū)和二、三線城市來說，在城市中心區(qū)或者一線城市打造項目更容易賣出一個好的價錢，這是外界較為普遍的理解。不過，碧桂園主席楊國強的觀點則不相同：“有快速路與城市連接，20多分鐘就可以到達(dá)市中心，風(fēng)景優(yōu)美，空氣又好，建造一個配套齊全、自成體系的大社區(qū)，房價遠(yuǎn)低于市中心，讓每個人都能在這里享受幸福生活。”

迄今為止，碧桂園已在中國內(nèi)地及馬來西亞開發(fā)了逾百個高品質(zhì)項目，服務(wù)約50萬業(yè)主。但在外界的印象中，在市區(qū)，甚至北上廣深等一線城市，碧桂園的樓盤已經(jīng)越來越少見。

把樓盤建在一個看似荒蕪的地帶，碧桂園的選擇顯然是 “非常規(guī)”的。

然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，碧桂園之所以能憑借這樣的模式發(fā)展到今天的規(guī)模，原因就在于產(chǎn)品上的精耕細(xì)作，以及樓盤整體價值的提升。

碧桂園的“造城”模式早已享譽業(yè)內(nèi)，位于廣州市郊的熱銷大盤鳳凰城就是一個典型的例子，走進(jìn)鳳凰城，看到的不僅僅是個樓盤，生活設(shè)施、交通配套、商業(yè)配套一應(yīng)俱全，業(yè)主足不出戶，即可在郊區(qū)享受與市區(qū)一樣品質(zhì)的生活。

同時，有業(yè)內(nèi)人士指出，在產(chǎn)品價值得到提升的同時，二、三線城市較低的土地成本優(yōu)勢也確保了碧桂園產(chǎn)品定價的靈活性，增強了碧桂園抵御房地產(chǎn)市場風(fēng)險的能力。

泛海建設(shè)

多業(yè)態(tài)開發(fā)成為優(yōu)勢

每經(jīng)記者 王杰

作為知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，泛海建設(shè)集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)等于一體，具備大體量、多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、商務(wù)公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。其中規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)600萬平方米的武漢中央商務(wù)區(qū) （CBD）是泛海建設(shè)布局華中的最大城市綜合體開發(fā)運營項目。

泛海建設(shè)多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力為何如此之強？調(diào)控政策的吃緊讓房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了起伏跌宕的時期，大起大落的市場格局使開發(fā)商必須隨之作出果斷而快速的策略調(diào)整。在復(fù)雜的形勢下，泛海建設(shè)是贏得先機的先知先覺者。

公開資料顯示，泛海建設(shè)在建和擬建項目多位于北京、上海、深圳、杭州、武漢、青島、大連等國內(nèi)中心城市的中心地段。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，泛海建設(shè)具有突出的資本運作能力，因為提前布局而贏得了商機。全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存對此表示贊同，并認(rèn)為能否拿到優(yōu)質(zhì)地塊是決定開發(fā)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。泛海建設(shè)的優(yōu)質(zhì)土地資源主要源于和當(dāng)?shù)卣牧己没雨P(guān)系以及對市場的準(zhǔn)確判斷。

住宅開發(fā)受到宏觀政策調(diào)控的時候，市場開始將眼光投向商業(yè)地產(chǎn)。“市場低迷的時候，人們可以不買房，但是不可能不消費。”在此判斷下，“地產(chǎn)+商業(yè)”模式引起國內(nèi)開發(fā)商的關(guān)注。

泛海建設(shè)曾開發(fā)過包括北京泛海國際居住區(qū)、光彩國際公寓、深圳泛海拉菲花園、杭州泛海國際中心、青島泛海名人廣場等眾多建筑精品。亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅對此表示，泛海建設(shè)提前布局產(chǎn)品的多元化結(jié)構(gòu)，已使商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入收獲期，商業(yè)地產(chǎn)項目也成為泛海建設(shè)穩(wěn)定的資金支撐來源。

萬達(dá)地產(chǎn)

城市綜合體的領(lǐng)先者

每經(jīng)記者 王杰

公開資料顯示，萬達(dá)地產(chǎn)已在全國50個城市成功復(fù)制了70余座萬達(dá)廣場。按計劃，到2015年，萬達(dá)將開業(yè)120座萬達(dá)廣場，持有面積903萬平方米，成為世界最大的商業(yè)地產(chǎn)商。城市綜合體是多業(yè)態(tài)的聚集建筑體，購物中心是其中最核心的部分，也是決定城市綜合體能否成功的關(guān)鍵，所以城市綜合體主要體現(xiàn)了對商業(yè)的影響。

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示，眾多世界500強企業(yè)成為萬達(dá)堅定的追隨者。其一，是因為信賴其雄厚實力；其二，萬達(dá)為了能與合作伙伴實現(xiàn)雙贏，在發(fā)展項目時會充分聽取各主力店的意見和建議，致力于雙方利益最大化。這種合作共贏的模式，使很多商家借萬達(dá)連鎖開發(fā)而迅速形成連鎖品牌。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，由于萬達(dá)的品牌效應(yīng)，使其備受二、三線城市青睞，從而拿到地理位置優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊。優(yōu)越位置以及根據(jù)商家要求來規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計，是眾多商家緊跟萬達(dá)的原因。萬達(dá)廣場對于二、三線城市GDP、就業(yè)等方面的帶動作用，使地方政府給予低價拿地、稅收優(yōu)惠等一些政策優(yōu)惠。除了商業(yè)地塊以外，地方政府往往還會轉(zhuǎn)讓給萬達(dá)配套的住宅地塊，萬達(dá)集團可以通過住宅地塊的提前銷售來回籠現(xiàn)金流，住宅售罄就已獲得利潤。沒有大的資金壓力，就是萬達(dá)模式成功的原因。

公開資料顯示，萬達(dá)集團已分別與中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂了“總對總授信”的協(xié)議。協(xié)議簽署后，萬達(dá)集團在上述商業(yè)銀行各地分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級審批程序。陳寶存告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“正是這種優(yōu)良的資金鏈，使得萬達(dá)廣場城市綜合體在全國得以成功復(fù)制。”

中弘地產(chǎn)

借旅游做大房地產(chǎn)

每經(jīng)記者 王杰

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅游將會漸漸取代觀光旅游，成為大眾青睞的旅游方式。

“游樂讓生活更精彩。”中弘地產(chǎn)在2010年度報告的扉頁上，如此描述自己的經(jīng)營理念。把商業(yè)、旅游地產(chǎn)作為發(fā)展目標(biāo)，中弘的發(fā)展之路走得有別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)。

“做住宅沒什么挑戰(zhàn)性，我更看重商業(yè)運營的內(nèi)容。做商業(yè)地產(chǎn)跟經(jīng)營有密切關(guān)系，要考慮更多未來，經(jīng)營什么業(yè)態(tài)、經(jīng)營什么商品、包括未來的商業(yè)管理，跟住宅大不一樣。住宅只是根據(jù)需求設(shè)定，以消費為主導(dǎo)，商業(yè)是以經(jīng)營作為主導(dǎo)的經(jīng)營模式。”中弘董事長王永紅曾表示。

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示，中弘地產(chǎn)的理念定位很正確。近年國內(nèi)旅游穩(wěn)中有升，旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)與休閑度假旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，有著明顯的就業(yè)效應(yīng)、增長效應(yīng)、帶動效應(yīng)和可持續(xù)效應(yīng)。

上市后的中弘，在項目運作及資本運營方面有了更大的空間。于是，在北京的商業(yè)地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了非中心、六佰本、北京像素這樣突破傳統(tǒng)的寫字樓和商鋪。其中的中弘·北京像素項目更是在商業(yè)地產(chǎn)不限購政策的利好下，迅速成為北京樓市新崛起的SOHO辦公的代表，也成為中弘地產(chǎn)業(yè)績的主要貢獻(xiàn)者。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，經(jīng)歷了2011年以來史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策之后，未來的房地產(chǎn)市場必然是以精細(xì)化、多元化、市場化為發(fā)展方向。而商業(yè)地產(chǎn)由于沒有限購政策的影響，在住宅地產(chǎn)低迷的同時開始異軍突起，而另外一些新興的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)也開始逐漸萌芽，并受到政策不同程度的支持。房企要想在未來的市場競爭中占據(jù)一席之地，就要多種發(fā)展模式齊頭并進(jìn)。