尋求穩(wěn)增長(zhǎng)與控房?jī)r(jià)的平衡點(diǎn)

楊紅旭

二季度GDP增幅已回落至7.6%，雖然仍好于2009年一季度的6.1%，但探底尚未結(jié)束。3月以來(lái)主要城市住宅成交量持續(xù)攀升，已大幅超過(guò)去年月均水平。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅還在繼續(xù)下滑，1~7月只有15.4%，明顯低于20.4%的固定資產(chǎn)投資增幅；房屋新開(kāi)工面積還在繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，1~7月跌幅擴(kuò)大至9.8%，對(duì)于上游產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響還在增加。

因此，如何在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)之間尋求更好的平衡點(diǎn)，成為當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)生活的重要命題。對(duì)此，筆者建議：

首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)增長(zhǎng)。著眼當(dāng)前，出口和消費(fèi)難以興奮，穩(wěn)增長(zhǎng)還得靠投資。既然不能刺激占固定資產(chǎn)投資五分之一的房地產(chǎn)投資，那么需要擴(kuò)大基建規(guī)模，尤其配合推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，更多關(guān)注中小城市、小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)。同時(shí)，積極推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。

其次，放松貨幣政策應(yīng)考慮樓市的承受力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣政策和資金松緊非常敏感。在貨幣寬松的條件下，房?jī)r(jià)很難不漲。去年四季度，我國(guó)貨幣政策開(kāi)始微調(diào)，由于幅度不大，對(duì)樓市影響有限。但以今年6月首次降息為標(biāo)志，貨幣放松節(jié)奏明顯加快，尤其是7月初再度降息，對(duì)樓市的利好趨于明顯，甚至有部分購(gòu)房者望風(fēng)而動(dòng)。貨幣政策放松的速度過(guò)快、力度過(guò)大，必然會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。

再次，加大保障性安居工程的投資和建設(shè)力度。今年1~7月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程新開(kāi)工580萬(wàn)套，完成年度計(jì)劃的77%；基本建成360萬(wàn)套，完成年度計(jì)劃的72%。截至5月底，國(guó)家對(duì)保障房建設(shè)投資3895億元，約占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的18%。這一推進(jìn)力度可以進(jìn)一步加大。從投資結(jié)構(gòu)上，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)更多優(yōu)惠政策，引導(dǎo)和扶持民企進(jìn)入保障房領(lǐng)域。

加之，還應(yīng)該增加“有保有壓”的差異化政策力度。一方面要保合理的自住需求，另一方面應(yīng)加大對(duì)投機(jī)投資性購(gòu)房需求的打擊力度。這類(lèi)需求往往是助推房?jī)r(jià)快速上漲的主導(dǎo)力量。近日有媒體報(bào)道，部分溫州投資客重出江湖，這反映出近期部分城市的住宅需求已發(fā)生了變化。這一現(xiàn)象應(yīng)引起監(jiān)管層的足夠重視。

此外，當(dāng)前，全國(guó)住宅存量較大，總體市場(chǎng)形態(tài)是供大于求。但并不能因此高枕無(wú)憂。今年前7月中的6個(gè)月，多數(shù)一、二線城市的月度新增商品住宅成交量，皆超新增供應(yīng)量。這就意味著，許多新推樓盤(pán)銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，存貨量大主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，即大戶型和高端住宅過(guò)剩。另外，今年1~7月，全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下滑24.3%，新開(kāi)工面積則下滑9.8%，這就為明后年房屋供應(yīng)偏緊埋下了“地雷”。因此，必須促進(jìn)住宅供應(yīng)。如督促各地增加土地供應(yīng)，尤其是普通商品房的土地供應(yīng)量；打擊囤地、督促開(kāi)工；通過(guò)減少土地首付款、延長(zhǎng)付款期限等優(yōu)惠措施，激勵(lì)企業(yè)拿地。

最后，還需要降低房?jī)r(jià)成本，并引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)，可以通過(guò)一些間接手段，比如促使企業(yè)資金面保持一定程度的緊張，開(kāi)發(fā)貸繼續(xù)控制，房地產(chǎn)信托、公司債、IPO和增發(fā)還得從嚴(yán)等。