陶冬：房地產(chǎn)下一個(gè)低點(diǎn)在三四年之后

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自海南博鰲

8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)是否已經(jīng)進(jìn)入最低谷，幾位與會(huì)的業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了不同的看法，瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬直言2008年之后，中國(guó)房地產(chǎn)新的低點(diǎn)尚未到來。

瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)主席趙駒在發(fā)言中表示，中國(guó)房地產(chǎn)的低點(diǎn)不是現(xiàn)在，而是2008年12月份，當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)板塊在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也處于一個(gè)低谷。此外，趙駒認(rèn)為，雖然經(jīng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還在繼續(xù)，但這個(gè)行業(yè)的表現(xiàn)依然是“穩(wěn)健”的。

趙駒指出，盡管這幾年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了各種形式的調(diào)控，但從上市房地產(chǎn)公司的土地的購(gòu)買量、商品住宅銷售、銷售價(jià)格等指標(biāo)來看，表現(xiàn)還是相對(duì)穩(wěn)定：土地購(gòu)買量這些年雖然有減少，但可以說還是在很高的水平上；商品房的銷售有下降，但今年也有所回升；價(jià)格雖然也是這一輪調(diào)控的主要目標(biāo)，但價(jià)格在某種程度上還是比較穩(wěn)定的。

在隨后發(fā)表演講的陶冬則直言不諱的指出，正如趙駒所言，目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)的最低點(diǎn)的確是2008年，但中國(guó)房地產(chǎn)下一個(gè)低點(diǎn)將會(huì)在三四年之后出現(xiàn)。

陶冬認(rèn)為，僅就今年來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過去了。從上半年，特別上最兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)來看，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，所以至少在今年12月份之前，不會(huì)出現(xiàn)大量開發(fā)商資金鏈斷裂的情況。

陶冬同時(shí)也指出，限價(jià)、限購(gòu)之后，中國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策基本已經(jīng)用盡，“盡管貨幣政策可以天花亂墜，但貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)管控的效果已經(jīng)不是很大了，盡管地方政府可以拿出各種各樣的大數(shù)字出來，但今天的實(shí)際情況是地方政府沒錢了。”

在這種形勢(shì)下，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控只會(huì)“睜一只眼閉一只眼”，短期之內(nèi)，這個(gè)行業(yè)還將處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

但正如演講開始時(shí)所說的，陶冬認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)房?jī)r(jià)必有一跌。

“今天，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了東京房?jī)r(jià)的水平，而上海人的收入只有東京人的1/5”，陶冬在現(xiàn)場(chǎng)還講了這樣一個(gè)故事，“我在曼哈頓的一個(gè)朋友，剛剛買了一塊地，可以建四棟小洋樓，預(yù)計(jì)租金回報(bào)12%，你猜這塊地花了多少錢？15萬美金。今天的15萬美金在上海、北京，只能買一個(gè)廁所。懸崖頂上的獨(dú)立洋房，30萬歐元，不知不覺間，我們像撿海蠣子的人一樣，已經(jīng)走得很遠(yuǎn)了。”

陶冬進(jìn)一步指出，中國(guó)房地產(chǎn)遲早會(huì)有一輪調(diào)整，但必須具備三個(gè)因素。一是中國(guó)政策環(huán)境正?；仨毤铀伲A(yù)測(cè)，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人上臺(tái)后必然加速；二是中國(guó)貿(mào)易順差必須大幅度減少，甚至進(jìn)入逆差，雖然這種局面已經(jīng)開始出現(xiàn)，但還需要一些時(shí)間；三是美國(guó)的量化寬松政策必須退出，因?yàn)槿嗣駧呕蚨嗷蛏俚倪€和美元掛著鉤。

“我不知道三大因素什么時(shí)候具備，但我知道在2015、2016年之后，我相信三大要素會(huì)同時(shí)存在”，陶冬認(rèn)為，三四年之后出現(xiàn)的局勢(shì)，也是目前房地產(chǎn)企業(yè)需要防范的風(fēng)險(xiǎn)。