取消住房預(yù)售推高房?jī)r(jià)才是謊言

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

8月2日，一條關(guān)于“商品房預(yù)售制將取消”的消息引發(fā)大家極度的關(guān)注，滬深兩市的地產(chǎn)股聞?dòng)嵈蟮?。隨后，住建部發(fā)言人表示：“并未研究取消預(yù)售制度，相關(guān)傳言屬謠言。”盡管官方公開辟謠，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，呼吁取消住房預(yù)售制度的聲音并非今天才有。

眾所周知，內(nèi)地的商品房預(yù)售制度始于1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》。當(dāng)年推出住房預(yù)售制，是為了解決房企的資金問題。1994年，內(nèi)地住房商品化的步伐尚未正式啟動(dòng)，開發(fā)商規(guī)模小，資金短缺，為了推動(dòng)住房建設(shè)，因而借鑒香港的“賣樓花”，建立了具有特色的住房預(yù)售制度。但從實(shí)際操作看，內(nèi)地的住房預(yù)售和香港的“賣樓花”在雙方的權(quán)利義務(wù)、資金支付以及對(duì)購房人的權(quán)利保障和監(jiān)管等方面，有著很大的不同。內(nèi)地的預(yù)售制對(duì)于開發(fā)商極其有利，因而很快發(fā)展成為住房交易的主要形式。根據(jù)住建部有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前內(nèi)地各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。購房者所交的預(yù)付款一度也成為開發(fā)商的主要資金來源。

和香港地區(qū)的“賣樓花”相比，內(nèi)地的住房預(yù)售制度有兩個(gè)最大特點(diǎn)：一是在交房之前購房者就支付全款，二是購房者的預(yù)付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開發(fā)商。這種制度設(shè)計(jì)的缺陷是極為明顯的：其一，由于一次性的將住房款交給了開發(fā)商，無論是房屋的質(zhì)量，還是購房者與銀行的利益都根本無法保障，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的大量房屋質(zhì)量糾紛就源于此；其二，在一次性將購房款交給開發(fā)商的情況下，資金的安全根本無法保障，今年一些地方出現(xiàn)的開發(fā)商攜購房款跑路就是一個(gè)例證；其三，由于一次性將購房款交給開發(fā)商，使得開發(fā)商的融資成本極為低廉、門檻很低，開發(fā)商不僅白白占用購房者的資金建房，還故意延遲交房的時(shí)間，將多余的資金用于開發(fā)投資，助漲了房?jī)r(jià)泡沫?？梢哉f，內(nèi)地房?jī)r(jià)暴漲的制度因素有很多，但不合理的預(yù)售制度是其中最重要的推手之一。

由于住房預(yù)售制度存在著設(shè)計(jì)上的缺陷，十多年來，社會(huì)各界人士不斷呼吁取消預(yù)售制度，回歸現(xiàn)房銷售的主流模式。但是，住房預(yù)售涉及開發(fā)商的巨大利益，每一次討論取消，都遭到開發(fā)商強(qiáng)烈的反對(duì)。理由之一，如果取消住房預(yù)售，房?jī)r(jià)將會(huì)暴漲。這種恐怖的說辭不僅成為反對(duì)取消預(yù)售的最大理由，而且在沒有任何驗(yàn)證的情況下，甚至成為官方反對(duì)取消的理由。事實(shí)上，取消預(yù)售不僅不會(huì)推漲房?jī)r(jià)，反而通過規(guī)范開發(fā)商的資金來源，在一定程度上抑制房地產(chǎn)泡沫。首先，現(xiàn)房銷售是國內(nèi)外住房銷售的最主要形式，預(yù)售在很多國家所占比例很低。我們看到，恰恰是那些預(yù)售占主流的地區(qū)，比如，香港地區(qū)，房?jī)r(jià)才居高不下，實(shí)行現(xiàn)房銷售的，鮮有房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的；其次，從開發(fā)商的資金來源看，“定金和預(yù)收款”所占比例已經(jīng)大為降低，以2011年為例，開發(fā)商資金來源83246億元，定金及預(yù)收款為21610億元，而2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，開發(fā)商還有結(jié)余資金2萬多億元，恰好和購房者預(yù)付款的數(shù)額差不多；其三，取消預(yù)售，并不影響開發(fā)商的建設(shè)資金，而只是限制了開發(fā)商拿著購房者的預(yù)付款去囤地，去進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)；其四，目前已經(jīng)開工建設(shè)的面積差不多是60多億平方米，而商品房的庫存也創(chuàng)了歷史新高，在這種背景下，取消預(yù)售對(duì)市場(chǎng)的沖擊反而最小。

也就是說，在當(dāng)前取消預(yù)售，不僅不會(huì)推漲房?jī)r(jià)，反而在某種程度上能夠從制度上抑制房地產(chǎn)泡沫；不僅限制了開發(fā)商用多余的資金去囤地囤房，也將一部分競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的開發(fā)商淘汰出市場(chǎng)。中國目前不是開發(fā)商太少了，而是太多了。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有6萬多家，將那些小的、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的開發(fā)商淘汰出市場(chǎng)，不僅不會(huì)減少住房供應(yīng)，反而會(huì)提升整體的開發(fā)能力。

因此，對(duì)于決策者而言，不要被取消預(yù)售房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲的恐嚇?biāo)鶉樀?，不要被開發(fā)商“綁架”，在預(yù)售制度的取消上無所作為，更不能以一句簡(jiǎn)單的“謠言”來回應(yīng)。退一步講，即使現(xiàn)在在利益的博弈下，難以立即取消，也應(yīng)對(duì)其動(dòng)兩個(gè)大的手術(shù)：一是在交房之前，購房者最多只交付20%的購房款，而不是全部；二是將購房款交給真正的第三方監(jiān)管，而不是直接交給開發(fā)商。無論如何，政策的最終，也是最好的選擇，仍然是盡快地取消預(yù)售制度。