加快去庫(kù)存是唯一出路

隨著國(guó)務(wù)院派出督查組赴16省市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查，政策收緊的預(yù)期再一次出現(xiàn)。多家房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，雖然近期樓市成交有所回暖，但房企并未對(duì)政策放松抱有幻想，國(guó)務(wù)院派出督查組一事再次表明，加快周轉(zhuǎn)去庫(kù)存是目前唯一的生存策略。

調(diào)控沒有松動(dòng)

某龍頭上市房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，媒體此前報(bào)道的“樓市預(yù)調(diào)微調(diào)”并不準(zhǔn)確，此次督查組開展專項(xiàng)督查更說(shuō)明政府不會(huì)對(duì)樓市調(diào)控政策有所放松。“限購(gòu)限貸政策都沒有解除，地方政府的放松嘗試屢屢被叫停，怎么能說(shuō)政策放松呢？”

不過(guò)，該人士并不認(rèn)為國(guó)務(wù)院督查組開展督查解讀為新的調(diào)控政策即將出臺(tái)。該人士稱，近期形成了樓市回暖的輿論氛圍，國(guó)務(wù)院督查組的目的可能是了解真實(shí)情況。“我個(gè)人認(rèn)為，樓市并沒有真正回暖。降息的確導(dǎo)致部分剛需入市，但剛需對(duì)價(jià)格異常敏感，開發(fā)商的資金狀況并沒有好轉(zhuǎn)，新房的房?jī)r(jià)并沒有上漲空間，開發(fā)商都在加緊出貨。”該人士還表示：“開發(fā)商期待政策能夠有持續(xù)性。房地產(chǎn)本來(lái)就是強(qiáng)周期行業(yè)，如果政策反復(fù)，必定會(huì)加大開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，我們特別希望政策能夠穩(wěn)定。”

另一家上市房企高管認(rèn)為，此次國(guó)務(wù)院督查組的目的在于檢查調(diào)控政策的落實(shí)情況，由于調(diào)控政策此前沒有實(shí)質(zhì)性放松，因此近期出臺(tái)新調(diào)控政策概率不大。該房企高管介紹，隨著5月以來(lái)的成交回暖，公司中小戶型房源的庫(kù)存消化迅速，目前僅剩去年同期中小戶型庫(kù)存的10%。另一方面，6月起大戶型的銷售也出現(xiàn)回暖，這表明改善性需求和投資性需求也開始入場(chǎng)。不過(guò)，據(jù)該人士觀察投資性需求十分有限。目前公司的策略是加大中小戶型的開工量，順應(yīng)政府的調(diào)控意圖。“我們對(duì)調(diào)控放松不抱任何希望，我們已經(jīng)做好了行業(yè)回歸正常利潤(rùn)水平的準(zhǔn)備。”

加快存貨周轉(zhuǎn)

國(guó)務(wù)院派出督查組的另一個(gè)背景是近期土地市場(chǎng)迅速回暖。近期國(guó)土資源部加大了土地市場(chǎng)監(jiān)管力度，有分析人士表示，國(guó)土部的相關(guān)要求會(huì)推動(dòng)開發(fā)商尋找更高安全邊際的土地。結(jié)合此次國(guó)務(wù)院派出督查組的形勢(shì)來(lái)看，積極定價(jià)和快速開發(fā)已經(jīng)成為多數(shù)開發(fā)商的既定策略。

金地集團(tuán)(600383)表示，截至2011年末，公司土地儲(chǔ)備達(dá)到1537.40萬(wàn)平方米，從拿地到開盤，金地目前的平均周期是12個(gè)月左右。因此，國(guó)土資源部要求逐宗清理超期1年未開工構(gòu)成閑置的土地對(duì)公司的影響不大。同時(shí)，金地集團(tuán)目前持有現(xiàn)金186億元，新購(gòu)?fù)恋夭恍枰獎(jiǎng)佑勉y行貸款。不過(guò)，一直宣稱今年將積極拿地的金地至今在土地市場(chǎng)仍沒有動(dòng)作。金地集團(tuán)相關(guān)人士稱，隨著土地市場(chǎng)的回暖，公司相中的土地已經(jīng)沒有合適的價(jià)格，金地集團(tuán)下一步將秉持理性的投資態(tài)度，積極爭(zhēng)取有較高安全邊際和投資收益的優(yōu)質(zhì)土地資源。

雅居樂集團(tuán)表示，集團(tuán)一直采取審慎積極的購(gòu)地策略，購(gòu)買土地的資金主要來(lái)源于自有資金，在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的情況下考慮購(gòu)入價(jià)格合理、地點(diǎn)優(yōu)越及具發(fā)展前景的地塊，致力維持可持續(xù)發(fā)展的土地儲(chǔ)備。

分析人士表示，國(guó)務(wù)院派出督查組開展督查活動(dòng)以及國(guó)土部嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理的要求有利于催促開發(fā)商加快去庫(kù)存。世聯(lián)地產(chǎn)(002285)首席分析師吳志輝對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，國(guó)土部強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格實(shí)施競(jìng)買人資格審查，落實(shí)不得使用銀行貸款繳交土地出讓價(jià)款的規(guī)定。這意味著開發(fā)商必須使用自有資金購(gòu)買土地，將促使開發(fā)商加快處理手中的存貨，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)有望得到抑制。

也有分析人士表示，如果近期土地市場(chǎng)繼續(xù)回暖，不排除此輪督查組督查之后中央出臺(tái)新的調(diào)控政策。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，如果土地市場(chǎng)正在醞釀?lì)愃?009年-2010年的復(fù)蘇行情，這極有可能使市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”轉(zhuǎn)為再度有針對(duì)性強(qiáng)化。