皇明陷太陽谷低價拿地質(zhì)疑 百億“方舟計劃”幾近停滯

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每經(jīng)記者 夏雨（化名）發(fā)自山東德州

伴隨著第三次IPO的折戟，皇明集團迎來一次嚴(yán)峻考驗。

“終止IPO是皇明主動放棄的，因為我們的非經(jīng)營性資產(chǎn)太多太大，過不了會，我們給證監(jiān)會做了很多解釋工作都沒有成功。”皇明集團董事長黃鳴近期表示，除了盈利因素外，非經(jīng)營性資產(chǎn)過重是其終止IPO的主要原因。

不過，卻有消息將皇明集團終止IPO與從德州起家的前山東省副省長黃勝被“雙規(guī)”聯(lián)系在了一起。對此類傳聞，黃鳴予以了強烈反駁。

此前有報道指出，皇明在山東德州太陽谷以低價拿到3000畝土地。黃鳴則反復(fù)強調(diào)，當(dāng)時將這塊土地拿到手時，付出的是高于開發(fā)區(qū)中心位置地價 （當(dāng)時標(biāo)準(zhǔn)地價）20%左右的價格，以及負(fù)擔(dān)數(shù)億元的拆遷任務(wù)。

不過，當(dāng)有記者詢求證據(jù)時，黃鳴表示：“我為什么要提供證據(jù)？你也不是法官，我也不是罪人，我沒有這個義務(wù)提供證據(jù)。”

為解開皇明太陽谷拿地的重重謎團，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日來到德州開發(fā)區(qū)展開實地調(diào)查。

拿地多在黃勝時代

關(guān)于太陽谷規(guī)劃的占地面積，主要的說法為3000余畝。按照國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，征用耕地超過520畝，就需要國土部審批。

根據(jù)德州市國土資源局有關(guān)人士的說法，在德州開發(fā)區(qū)能拿上千畝地，只有皇明這一家企業(yè)，其他企業(yè)拿的很少。

皇明開始在德州開發(fā)區(qū)拿地發(fā)展，可追溯到上世紀(jì)90年代。這次的3000畝地，不是一次拿到的，而是采取分批的方式，按公司發(fā)展規(guī)劃，每次征200~300畝左右，滾動發(fā)展。

“我是2006年之后調(diào)到市國土局的，皇明的地大多是在2005年前征的，2006年以后的三五年里，幾乎沒有再拿過新地。”上述人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

每年，德州市都會制定全年的土地征用分配計劃，并在政府主導(dǎo)下，確定各區(qū)縣和企業(yè)的用地范圍。

上述人士說，“現(xiàn)在每年德州的總征地計劃也就4000多畝，還要分配到各區(qū)縣和企業(yè)手中，實際上單個企業(yè)每年也分不了太多。”

因涉嫌腐敗而落馬的黃勝，從1994年開始掛職德州地（市）委副書記，后任德州市市長、市委書記等職達(dá)10余年。2007年，黃勝離開德州，升任山東省副省長。

據(jù)媒體報道，目前可查詢到的皇明土地權(quán)證包括太陽谷地區(qū)的4個地塊，目前的賬面價值約3.8億元

（包括不同時長的折舊攤銷和增值因素，與出讓價格相似）。另外還有2007年到手的賬面價值約1億元的蔚來城小區(qū)地塊。這5個地塊，都在黃勝調(diào)任副省長之前辦成權(quán)證。

上述人士表示，2007年7月后才實施土地“招拍掛”的出讓方式，在此之前，皇明拿地都是以政府協(xié)議的方式，為德州市政府主導(dǎo)。除征地費外，德州市政府還要向企業(yè)收20%的收益，但按國家規(guī)定收益不能低于40%，只不過德州當(dāng)時在全省經(jīng)濟發(fā)展中比較落后，為了加大招商引資力度，給予了企業(yè)一些優(yōu)惠政策。

投身“太陽城”項目

2005年，德州市開始實施“中國太陽城”戰(zhàn)略，皇明集團也開始了太陽谷大規(guī)劃建設(shè)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，太陽谷目前已初具規(guī)模并開發(fā)出來的，主要是位于德州開發(fā)區(qū)減河以西的幾千畝土地，建有酒店、會展中心、太陽能學(xué)校、生態(tài)農(nóng)業(yè)、潔能建筑、光熱光伏制造等設(shè)施。

據(jù)了解，現(xiàn)階段已建好的太陽谷部分，土地主要屬于當(dāng)?shù)匾粋€名叫刁李貴的村莊，涉及農(nóng)民的宅基地、部分耕地、林地。

黃鳴此前曾對媒體表示，太陽谷土地包括現(xiàn)在已經(jīng)投資拆遷安置的450多畝村民居住的宅基地，占地近200畝的幾個小型村辦企業(yè)，還有數(shù)百畝村民取土填塘、坑、池、溝，剩下的大多為村民種植的速生楊樹林，和為數(shù)不多的一般農(nóng)田。

“皇明是分批征地的，最早征用我們的耕地的征地費是每畝1000元，還加200元的青苗費，差點的耕地每畝800~900元左右。”刁李貴安置小區(qū)的一位村民告訴記者，“拆遷也是根據(jù)皇明太陽能的發(fā)展，對太陽谷的建設(shè)分步驟進(jìn)行。村民通過村委會將該村的土地集體轉(zhuǎn)讓給皇明。”

隨著太陽谷建設(shè)的擴張，及中國房地產(chǎn)市場的火熱，皇明進(jìn)一步提高了征地的標(biāo)準(zhǔn)。一位女村民告訴記者，皇明太陽能大學(xué)開建時，她家的地以9000元/畝被征，外加200元/畝的青苗費。

在太陽谷的建設(shè)用地上，德州市先做好整體太陽谷的規(guī)劃圈，并預(yù)留了用地。

2008年1月，德州市政府在“中國太陽城”戰(zhàn)略推進(jìn)委員會第二次全體會議上提出，減河以東約3000畝土地，可以按規(guī)定在依法進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批后，通過“招拍掛”方式，轉(zhuǎn)為太陽谷后續(xù)項目建設(shè)預(yù)留用地，并納入德州市城市建設(shè)規(guī)劃和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃；減河以西土地部分手續(xù)未辦理完畢問題，由該市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)協(xié)調(diào)刁李貴村委會盡快在土地登記表上簽字蓋章，由國土局等相關(guān)單位補齊手續(xù)；關(guān)于將開發(fā)區(qū)溫屏玻璃廠以北、東方紅路以南、太陽谷大道以西、高速公路以東土地包含在太陽谷以內(nèi)，由于高速公路以東土地不符合土地利用總體規(guī)劃，大部分屬一般耕地，可由德州規(guī)劃局調(diào)整規(guī)劃，用地指標(biāo)從2008年山東省分配指標(biāo)中優(yōu)先解決。

修建搬遷安置房

2009年，皇明集團等企業(yè)、德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資2億元實施太陽谷片區(qū)建設(shè)，按照規(guī)劃，建設(shè)太陽能產(chǎn)業(yè)基地、中心會堂、主題公園等。

除了政府協(xié)議出讓，皇明還采用了另一種拿地方式。2009年皇明曾以修建刁李貴村搬遷安置房，零補價置換太陽谷784畝土地。

刁李貴安置小區(qū)項目因2010年召開世界太陽城大會，德州市政府為優(yōu)化會場周邊環(huán)境，要求刁李貴村整體搬遷而建，由皇明公司為刁李貴村居民新建住宅小區(qū)，并以居民小區(qū)的建設(shè)成本，置換刁李貴老村的土地。

刁李貴村安置小區(qū)于2008年開建，2009年建成，并對該村的村民進(jìn)行安置。

德州市政府曾發(fā)文稱，德州開發(fā)區(qū)通過市場化投資12000萬元，完成刁李貴村舊村安置改造。

一位村民告訴記者，當(dāng)時一座宅院式住房的院落拆遷補償15萬元，每人可以700~1000元/平方米的價格，選擇安置房40平方米，多出來的面積需住戶自己花錢購買。

2009年皇明的報表顯示，當(dāng)年3.41億元在建項目中，刁李貴村項目已投入7787.3萬元。另據(jù)德州市政府2010年工作規(guī)劃披露，刁李貴村的拆遷同時由地方政府出資1200萬元將村民異地安置。

據(jù)一位開出租車的刁李貴村人介紹，該村的人基本都住在安置小區(qū)?；拭鬟€給該村的人其他的安置福利。除了物業(yè)費、熱水費全免，還給每人發(fā)放面粉40斤/月，逢年過節(jié)還發(fā)放食用油等生活物資。

不過，這位出租車司機還說，并不是村里的所有土地都給了皇明，比如有一處土地采用的是租賃形式，皇明在上面建一個工廠，每年村里獲得200萬元“租金”。

北京天則經(jīng)濟研究所 “中國土地問題課題組”曾在一則報告中提到德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的農(nóng)民征地問題，“在開發(fā)建設(shè)的過程中，德州開發(fā)區(qū)采取了貨幣補償和留地補償相結(jié)合的物業(yè)補償方式。貨幣補償為3萬元/畝，相當(dāng)于當(dāng)?shù)啬昶骄慨€價值的30倍，達(dá)到了《土地管理法》規(guī)定的最高補償標(biāo)準(zhǔn)。與其他地區(qū)不同，德州開發(fā)區(qū)土地補償費和安置補助費全部支付給村集體經(jīng)濟組織，用于發(fā)展集體經(jīng)濟，沒有分配給個人和農(nóng)戶。”

“方舟計劃”遙遠(yuǎn)

按照皇明公布的規(guī)劃，除了太陽谷，還有一個包括現(xiàn)有太陽谷在內(nèi)的更大的“方舟計劃”，面積達(dá)784畝的刁李貴村只是計劃于2011年動工的“方舟計劃”的一期工程用地。不過到目前，這個計劃還沒有大規(guī)劃開工建設(shè)，接近停滯狀態(tài)。

記者獲悉，“方舟計劃”總占地面積接近8平方公里，是城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃，集辦公、工廠、商貿(mào)、倉儲物流、展覽展示、旅游、學(xué)校、住宅、農(nóng)業(yè)生態(tài)園、綠色食品生產(chǎn)園、科普培訓(xùn)基地等多項功能于一體。它以皇明集團總部東部的減河為界，減河以東區(qū)域面積為7107畝，減河以西為4336畝，建筑面積分別807.3068萬平方米和588.1812萬平方米，建筑造價將超140億元。

除了減河以西的太陽谷地區(qū)，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，在減河以東、104國道以北的德州開發(fā)區(qū)袁橋鎮(zhèn)楊莊村，皇明也“征”了相當(dāng)一部分土地，這也屬于“方舟計劃”用地的范圍。

一位楊莊村村民告訴記者，村里的耕地很少，皇明已征了村子里的果樹林地和少部分耕地，前者是按每畝12000元征的，后者每畝1000元/年，分12年付清。不過，這一數(shù)據(jù)并未得到當(dāng)?shù)赝恋夭块T的證實。

對于以租代征一事，黃鳴一事情緒激動，并對《每日經(jīng)濟新聞》記者說：“租下來的也是農(nóng)田，作為生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)，租下來就是搞房地產(chǎn)嗎？”

“皇明在減河以東的楊莊只征了少部分地，還沒有大規(guī)模征地，也沒有大的建設(shè)開發(fā)。”當(dāng)?shù)貒辆钟嘘P(guān)人士說。

如今在減河以西，300多戶的刁李貴村，絕大部分村民已搬遷到安置樓，一片荒蕪的土地上只剩下幾幢農(nóng)家宅院散落，院落間的地里還種有玉米等農(nóng)作物。

記者在皇明微排酒店內(nèi)的沙盤模型上看到，刁李貴村區(qū)域排列著高層民居建筑和聯(lián)排別墅及花園洋房。

據(jù)皇明規(guī)劃，“方舟計劃”一期包括國際花園式產(chǎn)權(quán)綠色酒店、世界500強綠色總部、金融總部及太陽微排低碳城市建設(shè)示范集群等12個項目。

現(xiàn)在，這塊土地還沒有開發(fā)建設(shè)，大多農(nóng)家宅院也沒有拆除，只是空無一人。記者輾轉(zhuǎn)找到一家宅院里有人居住。

記者詢問后得知，這家的主人也已搬走，居住者是承包太陽谷生態(tài)園種植的作業(yè)者，“現(xiàn)在這房子歸皇明公司，暫時讓我住這兒，我是承包它們的生態(tài)園搞種植的，我還要交承包費的。”

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