高成本致北京19地王至今難解套銷售一年未回本

“目前，地王項(xiàng)目要么低價(jià)入市，要么不入市。如果入市不降價(jià)，很可能演變成一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，市場(chǎng)不買賬，房企死扛，資金實(shí)力不雄厚的開發(fā)商將被徹底套牢。”一位業(yè)內(nèi)資深人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，地王項(xiàng)目難以解套，畢竟成本很高。

近日，隨著萬柳地王的一錘定音，沉寂許久的北京土地市場(chǎng)和樓市一同熱鬧起來，高端樓市也一下成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。實(shí)際上，2009年以來的北京地王多數(shù)在2011年上半年就已經(jīng)入市。

據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京入市的地王項(xiàng)目有19個(gè)，累計(jì)銷售額約為446.46億元，而這19個(gè)地王項(xiàng)目合計(jì)總土地出讓金則達(dá)到了468.76億元。這意味著這19個(gè)地王項(xiàng)目銷售一年多，卻尚未收回買地成本。

更值得一提的是，納入上述統(tǒng)計(jì)的30塊地王中，還有11個(gè)項(xiàng)目尚未入市，或者處在在建階段，或者荒置，甚至房企干脆退地。

銷售業(yè)績(jī)慘淡

據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表顯示，從2009年5月21日到2010年3月17日這段時(shí)間內(nèi)，北京合計(jì)有30塊住宅類屬性地塊的溢價(jià)率超過100%，剔除個(gè)別已經(jīng)退地及在建未銷售的地塊，合計(jì)入市地塊為19宗，其平均溢價(jià)率也達(dá)到了164%。

據(jù)悉，除了像金茂府這樣一年貢獻(xiàn)給方興地產(chǎn)年銷售額一半以上的項(xiàng)目外，這些高價(jià)地王項(xiàng)目的銷售普遍不樂觀。其中，明星項(xiàng)目貢獻(xiàn)的銷售金額占土地成本比例較高，但多數(shù)項(xiàng)目銷售金額占其土地成本不足50%。

據(jù)上述統(tǒng)計(jì)表顯示，目前在售中信新城項(xiàng)目銷售金額為16.67億元。而該地塊是2010年3月由中信地產(chǎn)于以52.4億元拿下。2011年6月該項(xiàng)目入市，銷售一年多之后，其銷售金額僅占地價(jià)的31.8%。值得一提的是，中信城開盤定價(jià)僅為2.4萬／平方米。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)(微博)分析師陳雪認(rèn)為，該項(xiàng)目以目前的定價(jià)，基本沒有盈利空間。

而中海九號(hào)公館項(xiàng)目目前銷售金額為33.87億元。而該地塊是2010年1月21日由中海地產(chǎn)競(jìng)得，當(dāng)時(shí)總價(jià)達(dá)到66.9億元。2011年3月該項(xiàng)目入市，15個(gè)月的銷售時(shí)間過后，該項(xiàng)目銷售金額占土地成本為50.6%。

除此之外，據(jù)記者了解，保利地產(chǎn)(微博)(12.80,-0.06,-0.47%)旗下的保利東郡地王項(xiàng)目此前為了加速資金回籠，更是推出了17套特價(jià)房，每套房?jī)?yōu)惠甚至直逼100萬元。

“上海的中海長(zhǎng)風(fēng)地王項(xiàng)目幾乎就是成本價(jià)入市，利潤(rùn)空間不大，換來了一些成交量。如果中海不促銷的話，估計(jì)市場(chǎng)不會(huì)買賬。”上海一位研究機(jī)構(gòu)的分析師對(duì)本報(bào)記者表示，地王現(xiàn)在的命運(yùn)很尷尬，成本價(jià)入市沒什么利潤(rùn)，高價(jià)入市陷入“死穴”，銷售業(yè)績(jī)普遍慘淡，不但拖累房企的資金鏈，還會(huì)拉低其業(yè)績(jī)。

拖延地王項(xiàng)目入市時(shí)間

“實(shí)際上，入市地王銷售業(yè)績(jī)慘淡也促使一些開發(fā)商拖延地王項(xiàng)目入市時(shí)間，甚至有一些地王干脆處于荒置狀態(tài)。”上述業(yè)內(nèi)資深人士向記者表示。

無獨(dú)有偶，據(jù)記者了解，2009年6月由北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億元競(jìng)得的通州九棵樹地王也尚未入市。“正在挖坑。”一位消息人士向記者透露，“何時(shí)入市尚不好說，最快也要等到明年才能預(yù)售。”

此外，2011年6月，合景泰富旗下子公司廣州豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.1億元拍得了崇文門菜市場(chǎng)地王?，F(xiàn)在一年過去了，該地塊的入市仍遙遙無期。此前，合景泰富相關(guān)人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因該地塊屬于商業(yè)項(xiàng)目，前期準(zhǔn)備階段較長(zhǎng)，如果準(zhǔn)備不足，倉(cāng)促開工將會(huì)給項(xiàng)目造成負(fù)面影響。

不過，據(jù)記者了解，周圍商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)并不火爆，甚至有空置店面。有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，該地塊地價(jià)過高，即使項(xiàng)目入市后，收回成本周期也相對(duì)很長(zhǎng)。

然而，即使地王的命運(yùn)如此尷尬局勢(shì)也仍未阻止開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，新近晉升地王的萬柳地塊就是如此。

值得一提的是，業(yè)內(nèi)人士紛紛擔(dān)憂，地王的相繼出現(xiàn)將會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)抑制投資需求不利，那么后市地王是否會(huì)頻繁出現(xiàn)呢？

對(duì)此，陳雪認(rèn)為，經(jīng)歷調(diào)控，開發(fā)商拿地已經(jīng)逐漸回歸理性，一味追求高價(jià)盲目拿地存在較大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是高溢價(jià)地王，一旦市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)向，企業(yè)的壓力也不言而喻。

“從目前的土地市場(chǎng)價(jià)格來說，對(duì)于庫(kù)存依然比較高的房企來說，除非少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，其他地塊拿地的積極性依然不高。所以除萬柳等個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊外，其他區(qū)域再出現(xiàn)地王的可能性很小。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向記者表示。