相鄰地塊隔一年跌一半 降價(jià)難扭市場(chǎng)低迷

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

兩宗性質(zhì)相同的地塊，拍賣(mài)給同一家企業(yè)，時(shí)隔僅一年多，樓面價(jià)竟然相差近一半。這樣的咄咄怪事，并非發(fā)生在樓市低迷的今年前三四個(gè)月，而出現(xiàn)在市場(chǎng)已公認(rèn)逐漸回暖的如今。

昨日（6月27日），上海恒大投資以8900萬(wàn)元拍得奉賢區(qū)南橋新城一住宅地塊（奉賢區(qū)南橋新城04單元11-02（2）區(qū)域地塊），溢價(jià)率為15.75%，樓面價(jià)為4167元。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上海恒大投資此次所拍價(jià)格要比其之前購(gòu)買(mǎi)的相臨地塊便宜近半。2011年3月，該公司以2.09億元競(jìng)得緊鄰該幅地塊的奉賢區(qū)航南公路南側(cè)、遠(yuǎn)東路東側(cè)區(qū)域住宅地塊，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)達(dá)8000元/平方米。

土地價(jià)格仍處低位

與上海恒大投資拍下該地塊同一天，佳兆業(yè)以4億元投得奉賢莊行鎮(zhèn)另一地塊，折合樓面價(jià)4740元/平方米，溢價(jià)率為69.3%。另一自然人以1.88億元，折合樓面價(jià)4665元/平方米，溢價(jià)率為55.49%，投得同區(qū)域的一幅商業(yè)地塊。

6月23日，德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅成交量連續(xù)第五周穩(wěn)定在20萬(wàn)平方米左右，最近五周有四周的成交均價(jià)處于2.3萬(wàn)元/平方米以上。然而，土地價(jià)格并未隨樓市回暖而上漲。上海同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011年上述南橋新城板塊的土地成交樓板價(jià)在5600元~6300元/平方米，遠(yuǎn)高于昨日所拍價(jià)格。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前的土地成交價(jià)格處于低位，比高峰時(shí)已跌去50%~60%。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵也說(shuō)，即使在全國(guó)范圍，目前的地價(jià)比2009年、2010年的高峰時(shí)期至少低了20%。

上海同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，目前土地成交出現(xiàn) “高溢價(jià)”，有人以為土地市場(chǎng)重新“火爆”。事實(shí)上，這一“高溢價(jià)”并不真實(shí)，是地方政府主動(dòng)下調(diào)地價(jià)的結(jié)果。

張宏偉提供的資料顯示，上述去年成交的南橋新城板塊的土地均為底價(jià)成交，但還是比昨日成交的三幅地塊價(jià)格高。

新浪房產(chǎn)此前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述兩幅南橋新城地塊的底價(jià)分別只有3000元/平方米和3600元/平方米，莊行鎮(zhèn)地塊起拍價(jià)則為2800元/平方米。由于起拍價(jià)格偏低，造成土地成交的高溢價(jià)，昨日拍出的上述地塊，最低溢價(jià)率為15.75%，最高則達(dá)到69.3%。

降地價(jià)難引市場(chǎng)火爆

即使地方政府主動(dòng)下調(diào)土地價(jià)格，業(yè)內(nèi)對(duì)土地市場(chǎng)的回暖依然不看好。薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一般來(lái)講，土地市場(chǎng)回暖至少要在樓市回暖半年以后才出現(xiàn)。目前房地產(chǎn)投資并沒(méi)有恢復(fù)，土地市場(chǎng)回暖尚有難度。

劉淵進(jìn)一步表示，土地價(jià)格下調(diào)，僅是刺激土地成交的因素之一，如果信貸政策沒(méi)有大幅放開(kāi)，新房市場(chǎng)又沒(méi)有根本性好轉(zhuǎn)，以目前各地巨大的商品房庫(kù)存量來(lái)計(jì)，土地市場(chǎng)仍然難以啟動(dòng)。

事實(shí)上，即使目前仍有高速擴(kuò)張需求的企業(yè)，也不敢像2009年那樣在土地市場(chǎng)高價(jià)出手。以佳兆業(yè)為例，該公司雖然看好上海市場(chǎng)，但在土地市場(chǎng)出手依然謹(jǐn)慎。昨日，該公司所拍奉賢莊行鎮(zhèn)B-08-02區(qū)地塊雖早已決定拿下，但最終成交價(jià)格比較合理，地價(jià)僅為周邊在售樓盤(pán)的約1/3。