別墅類(lèi)房地產(chǎn)首入限制、禁止用地目錄

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

昨日 （6月18日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從國(guó)土資源部獲悉，國(guó)土部和發(fā)改委日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）〉的通知》（以下簡(jiǎn)稱《限制目錄》和《禁止目錄》），兩目錄自發(fā)布之日起實(shí)施，此前發(fā)布的2006年目錄和2009年增補(bǔ)目錄同時(shí)廢止。

根據(jù)這一最新規(guī)定，別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目首次列入最新頒布實(shí)施的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄。

住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0

《通知》規(guī)定，目錄適用于新建、擴(kuò)建和改建的建設(shè)項(xiàng)目。凡列入《限制目錄》的建設(shè)項(xiàng)目，必須符合目錄規(guī)定條件，國(guó)土資源管理部門(mén)和投資管理部門(mén)方可辦理相關(guān)手續(xù)；凡列入《禁止目錄》的建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)土資源管理部門(mén)和投資管理部門(mén)不得辦理相關(guān)手續(xù)。

據(jù)有關(guān)人士介紹，由于發(fā)改委此前印發(fā)的 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》提高了農(nóng)林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，此次發(fā)布的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門(mén)檻。

最引人關(guān)注的是，舊版目錄中只規(guī)定了低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過(guò)144平方米的住宅項(xiàng)目）禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。而為了更好地貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，新目錄首次明確限定住宅項(xiàng)目“容積率不得低于1.0”，這將從操作層面進(jìn)一步將別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擋在“閘門(mén)”外。

容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

“擦邊球”行為或遭新規(guī)禁止

實(shí)際上，國(guó)土部近年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對(duì)用地容積率控制標(biāo)準(zhǔn)一直采取了限定的做法。2003年2月，國(guó)土部首次發(fā)布了《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)“停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)”；今年年初還曾強(qiáng)調(diào)，停止一切別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)，要求“嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類(lèi)用地”。

據(jù)記者了解，現(xiàn)在一些別墅往往是開(kāi)發(fā)商用以前拿的地開(kāi)發(fā)的。還有一種則是開(kāi)發(fā)商會(huì)控制整體的容積率，然后做差異化的產(chǎn)品，例如在小區(qū)建數(shù)棟高層住宅的基礎(chǔ)上，再額外建幾棟別墅。

鏈家地產(chǎn)觀點(diǎn)認(rèn)為，新名錄發(fā)布對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期影響最大的，就是未來(lái)將對(duì)別墅用地?cái)喙?。土地?guī)劃容積率小于1將不得入市，這條規(guī)定早在2010年就已提出，政策影響不大，但明確提出將在“操作層面”以及對(duì)“別墅”擋在閘門(mén)外，則可能意味著未來(lái)即便容積率超過(guò)1的住宅用地，蓋建別墅可能也會(huì)被禁止。

鏈家市場(chǎng)研究部陳雪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在北京這樣土地稀缺的城市，此種限制可能更大，比如把一塊住宅用地一部分集中蓋普宅、一部分集中蓋別墅的擦邊球行為也可能在土地出讓規(guī)劃階段就因相關(guān)條款得到完善而被禁止。

陳雪認(rèn)為，上述新規(guī)對(duì)別墅市場(chǎng)價(jià)格的影響可能不會(huì)太大，別墅這種高端產(chǎn)品具有較強(qiáng)的抗跌性，長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格會(huì)保持上漲的趨勢(shì)。不過(guò)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，高端客戶仍然會(huì)受到限購(gòu)政策的影響，需求水平并不高，因此短期內(nèi)漲價(jià)恐怕比較難。