宋衛(wèi)平服輸：調(diào)控超出了綠城的預(yù)期

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

很早就已經(jīng)滿頭華發(fā)的綠城中國（03900,HK）董事長宋衛(wèi)平，這幾年外貌其實變化并不大。然而，他在6月8日舉行的綠城2012年股東周年大會的言談，卻不禁讓人想起三國時曹操那首有名的《短歌行》，為英雄遲暮而扼腕。

綠城在會上宣布，已與九龍倉（00004,HK）簽署戰(zhàn)略性投資合作協(xié)議，綠城將向九龍倉進行兩次配股，涉及資金約51億港元。配股完成后，九龍倉持有綠城擴大后股本的24.6%，成為綠城第二大股東，宋衛(wèi)平、綠城中國副主席兼總裁壽柏年以及綠城集團執(zhí)行董事兼副主席羅釗明的股權(quán)將被分別稀釋至25.45%、18.09%和5.4%。

在3年前的11月，宋衛(wèi)平不屑于萬科的老大地位。當(dāng)年，雄心勃勃的他在同一個地方許下了2012年綠城銷售目標(biāo)超千億，要和萬科爭當(dāng)行業(yè)領(lǐng)路人的誓言。然而，3年過去，綠城當(dāng)日宏偉的目標(biāo)早已灰飛煙滅。宋衛(wèi)平第一次承認，萬科是普通住宅領(lǐng)域的第一，而綠城未來規(guī)模不大，但會穩(wěn)健地造好房子。

宋衛(wèi)平甚至承認，綠城在銷售規(guī)模上百億的地產(chǎn)商中，管控閱歷和能力是不夠的。當(dāng)年豪情萬丈的宋衛(wèi)平，現(xiàn)在多了幾分謙遜和睿智。

誤判了調(diào)控時間

為 “改革開放以后富起來的人群”造好房子，改善他們的居住品質(zhì)，一直是宋衛(wèi)平的心愿，也是他此前敢于叫板萬科的原因。

綠城很多樓盤單套房屋總價都超過1000萬元。按照綠城的理念，銷售額要超千億，每年只要賣出一萬套房子。而萬科要完成同樣的銷售額，賣出的房子可能會超過十萬套甚至更多。

在樓市瘋狂的歲月，人們買上千萬的豪宅就像買白菜。2009年星河灣開盤當(dāng)天就賣出264套豪宅，總金額40億元。同樣，綠城的藍色錢江也曾在2010年3月有過3小時賣出188套豪宅，總金額22億元的壯舉。

按照豪宅市場當(dāng)時的表現(xiàn)，賣1000億元的房子并不是夸夸其談。但2010年底的樓市調(diào)控改變了這一切。受限購令影響，高端住宅開始成為“滯銷”商品。上海很多豪宅項目單月只能賣出一兩套。綠城的資金壓力開始出現(xiàn)。

宋衛(wèi)平承認，綠城錯誤地預(yù)判了調(diào)控時間表。他說，綠城此前判斷調(diào)控的時間為半年到一年，但如今一年半過去了，現(xiàn)在要面對調(diào)控進入兩年或者更長時間的可能，不曉得調(diào)控將會如何。在未知的環(huán)境里做事是非常艱難的，不曉得該怎么做。

最終的結(jié)果是，綠城出售旗下10個項目套回資金60億元，并且僅僅以25.5億港元的價格向九龍倉配售了24.6%的股份，并且九龍倉的占股比例還有進一步擴大的可能性。九龍倉還以9%的年利率認購了綠城25.5億元的債轉(zhuǎn)股，債轉(zhuǎn)股可以在第四年正式債轉(zhuǎn)股，價格是7.4元/股。

底線是不放棄品質(zhì)

股東大會現(xiàn)場，有記者問宋衛(wèi)平，九龍倉入股后，綠城還會不會再引入新一輪戰(zhàn)略投資？未來的綠城宋衛(wèi)平還能不能是第一大股東。

關(guān)于這一點，宋衛(wèi)平看得很開：“千萬不要認為是自己的，這個企業(yè)是社會的”。

然而，連控股權(quán)都可以放棄的宋衛(wèi)平卻有一個底線，那就是綠城“品質(zhì)必須堅守，價值必須堅守”。他表示，無論是投資綠城的股東，還是和綠城合作開發(fā)的合作者，都會遵循質(zhì)量方面的承諾。

事實上，在目前調(diào)控對豪宅市場的沖擊下，綠城將會因為宋衛(wèi)平對品質(zhì)的追求而放棄規(guī)模。正如他多次重申過的那樣，和其他可以大幅降價的開發(fā)商相比，綠城由于對品質(zhì)管控的巨大成本，8到10個點左右的優(yōu)惠已經(jīng)是極限了。

在當(dāng)前的市場，無法大幅降價的綠城只能繼續(xù)依靠高負債維持規(guī)模。對于這樣的結(jié)果，宋衛(wèi)平已有心理準備：“我們以后可能不是一個規(guī)模很大的公司，是它會很穩(wěn)健，可以造出一些好房子。”

未來安全和穩(wěn)健是第一

回顧經(jīng)歷調(diào)控的艱難時期，宋衛(wèi)平更多反省的是當(dāng)年不夠穩(wěn)健。他在股東大會上宣布，“綠城的高負債發(fā)展時期正式宣告結(jié)束，穩(wěn)健發(fā)展時期會到來。”

“企業(yè)要生存，不能老是在風(fēng)雨飄搖之中。現(xiàn)在回過頭來看，我們是做得不夠穩(wěn)健。”“經(jīng)過2008年、2011年的調(diào)控，安全第一、穩(wěn)健第一，這是我們很多股東的心聲。”宋衛(wèi)平說。

在股東周年大會上，他主動提及龍湖地產(chǎn)（00960,HK），認為后者在資本市場比綠城強太多。他沒有提到的是，龍湖之所以在資本市場更受推崇，原因就是因為它更為穩(wěn)健。

綠城選定九龍倉作為合作伙伴，也多少有“穩(wěn)健”方面的考慮。在股東大會上，宋衛(wèi)平一連用多個“穩(wěn)健”來評價九龍倉。“他們經(jīng)過的風(fēng)浪比我們經(jīng)過的宏觀調(diào)控可能還要大一些，比如說1997年以后的負資產(chǎn)幅度、不動產(chǎn)的跌到50%以下，像九龍倉這樣優(yōu)秀的公司挺過來了。他們經(jīng)歷了石油危機風(fēng)波、亞洲金融風(fēng)暴，以及全球的金融風(fēng)暴，他們更有經(jīng)驗。”

·觀察

宋衛(wèi)平原本不用那么艱難

無論如何，經(jīng)歷了一系列的項目挪騰，和上半年的努力銷售，再加上九龍倉51億港元的資金注入之后，綠城終于度過了危難時期，負債率可下降將近一半。

然而，對宋衛(wèi)平來說，他也許原本不用那么艱難。就在綠城宣布和九龍倉簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議之時，綠城總裁壽柏年宣布，6月1日~6月7日綠城完成銷售12.8億元，其中協(xié)議銷售4.6億元，日均銷售1.8億元，銷售明顯回升。西溪誠園、綠城蘭園、靈峰苑的酒店公寓成為熱銷的重頭，這三個項目不僅單價低，而且面積小，總價也低。

雖然宋衛(wèi)平稱上述項目的售價便宜是因為土地使用年限本身已經(jīng)打了對折，還有使用費用高等因素，但對購房者，尤其是年輕的購房群體來說，仍然有不小的吸引力。

事實上，很多年輕購買人群并非不認可綠城的品質(zhì)，但綠城住宅高昂的總價實在讓很多購房者難以承受。在這樣的情況下，只能轉(zhuǎn)而選擇總價更低的產(chǎn)品。

在這樣的情況下，綠城本有機會像龍湖、世茂這樣的高端開發(fā)商一樣，推出高品質(zhì)、高單價，但面積小而總價低的產(chǎn)品，作為過渡居住使用。然而，綠城最終沒有選擇拓展產(chǎn)品線來擺脫財務(wù)危機。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民說，和其他商品不同，房地產(chǎn)業(yè)不是總能在最好的位置找到地塊開發(fā)豪宅。在這樣的情況下，開發(fā)商有必要擴充自己的產(chǎn)品線。在堅持比同行更高品質(zhì)的情況下，開發(fā)更多為普通人群所接受的產(chǎn)品，會是一個很好的策略。