深圳土地改革超預期推進 三大配套文件將密集出臺

上證報記者獲悉，根據(jù)深圳土地改革2012年工作重點，今年深圳將陸續(xù)出臺三大配套文件，即《深圳市關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的實施文件、“關(guān)于嚴格變更土地用途和調(diào)整容積率的若干規(guī)定”、“關(guān)于嚴格征轉(zhuǎn)地補償與土地轉(zhuǎn)換管理的若干規(guī)定”。

　　和若干重大土地制度變革相比，深圳市政府欲率先解決眼前問題的初衷十分明確。

　　三大文件劍指土地改革最大“難關(guān)”

　　即將制定或出臺的三大配套文件的目的各不相同。其中，首當其沖的是解決原集體組織和國有土地違規(guī)用地的確權(quán)問題，為土地整理儲備掃清障礙。

　　在深圳地產(chǎn)界沉浮了二十幾年的深圳市英聯(lián)國際不動產(chǎn)有限公司董事長宋星慧介紹，經(jīng)1992年原特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和2004年原特區(qū)外城市化轉(zhuǎn)地之后，深圳理論上已是全國唯一土地全部國有的城市。但現(xiàn)實中，這里原來的農(nóng)村集體仍占用大量的土地資源。由于權(quán)益談判的繁雜性，即便是早已公布的80余個首批城市更新項目目前也尚無一例順利開發(fā)。其中萬科、金地等龍頭企業(yè)參與的城市更新項目仍處于動拆遷階段。如何依托可操作性強的確權(quán)細則，和原村民展開談判，是深圳目前最急需解決的問題。

　　后兩個文件直接對應的是，未來部分土地改革試點區(qū)將有可能相對靈活地變更土地使用用途。“眾所周知，農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地是土地開發(fā)環(huán)節(jié)的第一個關(guān)鍵性門檻，另外土地用途的變更也相當重要，工業(yè)用途變更為商業(yè)開發(fā)，商業(yè)變更為住宅，這些變化對開發(fā)主體來說，都意味著獲利空間的天壤之別。”一位深圳土地運營專家表示。

　　這三個文件，將是盤活深圳現(xiàn)有土地的先導性制度基礎(chǔ)。由此，深圳土地市場在沉寂多年后，將重新活躍起來。更多企業(yè)有望分享這塊蛋糕。

　　眾所周知，近年來，由于深圳可出讓土地資源越來越少，深圳是最早擺脫土地財政依賴的城市，但隨著城市的進一步發(fā)展，土地二次開發(fā)再次成為最迫切的需求。

　　制度紅利遍及多個環(huán)節(jié)

　　據(jù)了解，近期深圳土地改革的重點之一是以光明新區(qū)、坪山新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)為重點試驗區(qū)，結(jié)合土地二次開發(fā)和差別化土地供應，探索政府與土地權(quán)利人共享土地增值收益機制，創(chuàng)新土地用途改變的增值收益分配模式和補償形式。綜合運用稅收、金融、財政支付轉(zhuǎn)移以及社會保障等手段，加強政府、市場和原土地權(quán)利人的土地收益分配調(diào)節(jié)，加大探索土地增值收益溢價分成機制。

　　通俗地講，土地用途可以更靈活地變更，土地供給方式和地價機制都可以變化，但總目標是物業(yè)增值部分將不再是開發(fā)商獨享，而是由政府、原土地權(quán)利人等共同分享。

　　土地用途更靈活的同時，建設(shè)用地部分審批權(quán)也得以下放。“這次，部分建設(shè)用地審批權(quán)由國務院直接下放到深圳市政府，地方政府權(quán)利加大對高效啟動土地整備與開發(fā)提供了便利。”深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　據(jù)了解，此前，深圳建設(shè)用地審批權(quán)在國務院，每年初深圳市上報一年一次的農(nóng)轉(zhuǎn)用方案，由國務院審批，然后按照分批次的方式編制農(nóng)轉(zhuǎn)用實施方案報省批準。深圳設(shè)特區(qū)后，中心城區(qū)內(nèi)農(nóng)轉(zhuǎn)用方案需要報國務院，但中心城區(qū)外的區(qū)域，在指標控制的前提下，由深圳市政府統(tǒng)籌安排建設(shè)項目用地。需要重點說明的是，深圳中心區(qū)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，新增建設(shè)用地將主要集中在中心城區(qū)外，尤其是光明、坪山等戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。

　　另外，差別化供地也是深圳供地體系的變化之一。根據(jù)方案，試點區(qū)將根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)周期、企業(yè)規(guī)模等，在供地方式、供地年限、地價標準等方面采取差別化政策。對產(chǎn)業(yè)用地出讓年限不再統(tǒng)一采用最高年期，而是彈性年期制度，提高土地循環(huán)利用率；地價方面，也將根據(jù)地價適用標準、土地收益用途、權(quán)限和交納方式等，建立差別化地價體系。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在確權(quán)之后，深圳土地改革方案設(shè)計了一系列利益分配機制，以重新激發(fā)多方熱情，包括被補償居民、參與開發(fā)的企業(yè)主體等。這些制度紅利遍及土地出讓、地價支付、收益共享等多個環(huán)節(jié)，形成了近年來最系統(tǒng)且邏輯分明、可執(zhí)行性強的土地改革方案。

　　眾多上市房企即將獲益

　　據(jù)了解，部分有工業(yè)用地儲備的上市公司，以及已經(jīng)參與深圳城市更新項目的上市公司都將因項目轉(zhuǎn)性和改革快速推進而獲益。

　　5月25日，就在《總體方案》出臺的當天，萬科正式簽署與南園新村舊改項目合作開發(fā)協(xié)議，宣布參與南園片區(qū)城市更新計劃，項目占地面積2.7萬多平方米。根據(jù)初步方案，未來將建設(shè)住宅、商務公寓、商業(yè)配套以及其他社會公共設(shè)施，建筑面積共約20萬平方米，在當?shù)乜芍^“巨無霸”項目。

　　據(jù)萬科透露，目前和萬科合作的恒豪公司已經(jīng)與南園新村住宅區(qū)共計458個住戶中的368戶業(yè)主簽署了《南園新村舊城改造補償安置協(xié)議》，簽約率已達80.3%。目前，簽約工作仍在繼續(xù)推進。根據(jù)城市更新的模式，改造協(xié)議達成后，政府將地塊的國有土地使用權(quán)整體協(xié)議出讓給發(fā)展商，收取土地出讓金。其間可根據(jù)項目發(fā)展的需要，合理調(diào)整土地用途。

　　另外，中糧地產(chǎn)擁有大約130萬平方米工業(yè)用地，主要集中在寶安老城區(qū)、寶安區(qū)福永大洋開發(fā)區(qū)，以及艾默生工業(yè)園。其中寶安區(qū)22區(qū)中糧工業(yè)園已經(jīng)被納入《2012年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》(草案)，擬更新為居住和商業(yè)用地，需拆除建設(shè)用地面積4.06萬平方米，中糧地產(chǎn)所占權(quán)屬比重超過90%。一旦相關(guān)確權(quán)、補償細則出臺，大量類似的城市更新項目將快速推進。

　　萬科與中糧等參與的城市更新項目，是深圳未來城市運營模式的一大類。這一嘗試最早于2010年展開，是對已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市的多種土地進行分類更新，即重建、綜合整治及功能改變。其中大量項目屬于重建再開發(fā)，畢竟對于開發(fā)主體來說，這是受益最大的模式。

　　深圳土地二次開發(fā)的另外兩種模式是土地整備和城市發(fā)展單元。土地整備模式是以深圳坪山新區(qū)金沙區(qū)為代表，在政府主導下，以原來行政村為單位，政府通過容積率換空間、調(diào)整用地功能等方式，把土地增值收益的一部分整體打包給社區(qū)股份合作公司，由股份合作公司出面協(xié)調(diào)處理居民拆遷談判，合理補償，重新安置。

　　城市發(fā)展單元則是結(jié)合了城市更新項目和土地整備兩種思路，在評估、確權(quán)、制定收益模式、實施方案等不同階段引入相關(guān)政府部門、權(quán)利人等管理主體。試點區(qū)域為光明門戶區(qū)和坪山中心區(qū)。

　　除了已經(jīng)參與城市更新項目的企業(yè)外，另外一些手中持有工業(yè)用地的企業(yè)也可能獲益。資料顯示，特力A、深天健、深康佳A、深桑達A和深圳華強也擁有一定規(guī)模的工業(yè)用地，這些土地都有可能或已經(jīng)進入城市更新序列。

　　引領(lǐng)新一輪土地創(chuàng)富

　　深圳在中國土地制度改革中曾扮演重要角色。1987年，深圳敲出中國“土地拍賣第一槌”，開創(chuàng)土地市場化交易先河。第二次土地改革則以率先探索統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)的“征轉(zhuǎn)分離”用地模式為標志，經(jīng)1992年原特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和2004年的城市化轉(zhuǎn)地后，深圳成為中國第一個轄區(qū)土地全部國有化的城市。而新的《總體方案》的推出，意味著深圳啟動第三次土地改革。

　　對于深圳土地改革的意義，我們可能在十年以后將會有更深刻的體會。其改革模式，表面上有它的特殊性，但實質(zhì)上可能代表中國土地改革未來的方向。“我國當前一些重大經(jīng)濟問題、社會問題，相當一部分都直接或間接與土地管理制度有關(guān)，我國現(xiàn)行土地管理制度已逼近重大變革臨界點。” 國土資源部部長徐紹史曾表示。

　　深圳一位資深金融系統(tǒng)高管稱，此前三十年，中國通過家庭聯(lián)產(chǎn)承包和土地招拍掛制度釋放了天量土地制度紅利，推動了整個社會生產(chǎn)力的高效運轉(zhuǎn)，但也產(chǎn)生了很多問題。三十年后，中國面臨可出讓土地資源減少的現(xiàn)實。創(chuàng)新土地管理新模式，一方面解決原來土地制度的遺留問題，另一方面又可以盤活更多土地資源，產(chǎn)生經(jīng)濟發(fā)展新動力。

　　而業(yè)內(nèi)人士指出，深圳新一輪土改其實早在兩年前就開始著手醞釀，此間，國土部等國家主管部門多次與深圳市進行溝通。因此，在目前呈現(xiàn)出的《總體方案》中，很多即將推廣全國的改革內(nèi)容被融入其中。