13城市房產庫存量增3成 微調預期再升溫

5月份樓市銷量回升，給地產商帶來了一絲暖意，但壓力也接踵而至。據偉業(yè)我愛我家市場研究院最新統(tǒng)計數據，截至5月底，全國13個典型城市的樓市庫存總量為78萬套，與去年同期相比增加17.82萬套，上漲29.6%，處于高位。

據悉，庫存量是已開盤入市交易但當前并未售出的待售房屋數量，是反映地產市場活力與風險的重要指標。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，庫存量處于高位意味地產業(yè)風險依然存在，房地產去庫存仍是后續(xù)政府調控的內容之一，各地政府政策微調的可能性加大。

上市公司庫存壓力增加

從上市公司披露的公開數據來看，上市公司的存貨壓力在不斷加大，存貨是比庫存量更寬泛的概念，它包括用于開發(fā)的土地、建材、在建工程以及已入市交易但尚未售出的房屋等。

據證券時報數據中心統(tǒng)計，130家地產類上市公司今年一季度的存貨值達到了1.29萬億元，而去年同期為9533億元。其中，存貨同比增加的有92家，增幅在20%以上的有53家。從存貨絕對值來看，“招保萬金”4家龍頭地產公司居首。其中萬科存貨最多，為2147億元，同比增長42%；其次是保利地產，截至一季度末存貨1633億元，同比增長28.5%。

統(tǒng)計還顯示，從去年底開始，地產類公司的存貨就處于高壓狀態(tài)。今年一季度，剔除新借殼的公司，存貨增幅最大的是京投銀泰，今年一季度存貨為103億元，同比增加了1倍。另外，魯商置業(yè)(今年一季度存貨也大增89.6%，主要是加大項目投入和項目拓展，土地儲備增加所致。

“盡管房地產行業(yè)目前的庫存壓力比較大，但各公司間的差別很大，此外還要分城市來看。”何田在接受證券時報記者采訪時表示，像保利、萬科等公司，庫存絕對值較大，但它們采取的是高庫存、高周轉的模式，因此庫存較高也是正常的。“上市公司庫存較高，一方面可能是公司土地儲備充足，另一方面可能是需求被抑制，不同地區(qū)面臨的情況不一樣，二三線城市未來去庫存的壓力很大。”

據了解，一線城市，如北京一年的住宅銷售面積在1000萬平方米左右，但一年的需求卻達到1500萬~2000萬平方米，其實是供不應求的，但二三線城市住房供應量實際非常充足。何田告訴記者，“以貴陽為例，一年土地銷售面積超過2000萬平方米，但一年的住房需求只有200萬平方米，也就是說一年的供給需要5~10年才能消化。”

下半年業(yè)績或許更差

地產類上市公司面臨的不僅是庫存壓力，還有業(yè)績繼續(xù)下滑的壓力。

“地產類上市公司的業(yè)績跟一般公司不同，如果上半年業(yè)績很差，那么預計下半年會更差。”何田告訴記者，因為房地產是比較特殊的行業(yè)，今年的凈利潤反映的是前幾年房子的銷售情況。2012年上半年的利潤，可能反映的是2010、2011年上半年的銷售情況。如果今年中期上市公司凈利潤大幅下降，那么三四季度會更差，因為去年下半年和今年上半年地產業(yè)的銷售情況較差。

截至目前，共21家地產類上市公司發(fā)布中期業(yè)績預告，其中預虧的有7家，包括實達集團、浙江廣夏、嘉凱城等公司。另外，凈利潤預期下降的有8家，其中7家下降幅度超過50%。盡管目前包括“招保萬金”在內的大部分公司還沒有發(fā)布中期預告，但據已披露信息預測，地產類公司整體業(yè)績并不樂觀。

在上市公司業(yè)績下滑、庫存加大等多重壓力下，房地產政策調整的預期也在增強。何田表示，大方向上調控政策是從緊的，但由于去庫存的壓力，存在微調的可能。有些地方已經開始微調，但目前均是在限購的前提下進行的。

胡景暉也表示，微調在樓市宏觀調控大方向不變的前提下，可能以釋放剛需、鼓勵首次置業(yè)人群購房為目的的政策微調，如降低首付比例，給予首次置業(yè)人群貸款利率優(yōu)惠和稅費優(yōu)惠等。

“庫存壓力大，房地產商會加快推盤，但不一定會大幅降價。”何田預計，如果企業(yè)現金流足以支付土地成本，企業(yè)會根據市場情況對土地開發(fā)節(jié)奏進行相應調整，然而大幅降價的可能性甚微。