深圳開發(fā)商多招規(guī)避一房一價

深圳實行“一房一價”已經(jīng)一年有余。近期樓市回暖，中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，規(guī)避“一房一價”政策成為部分購房者和開發(fā)商之間的“默契”，個別樓盤項目采取推遲備案等辦法來繞開監(jiān)管。

　　“一房一價”政策顯效

　　深圳是全國較早實行“一房一價”政策的城市。早在2010年7月，深圳出臺的《房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應(yīng)當(dāng)合理確定銷售價格，并報價格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標(biāo)價銷售商品房。”

　　國家發(fā)改委去年3月發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，就在這一規(guī)定即將生效之際，深圳出臺了“限價令”。去年4月，深圳市規(guī)劃國土委開會傳達(dá)國家、省和市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策精神，除了按照國家發(fā)改委要求從當(dāng)年5月1日起對所有商品房項目實行“明碼標(biāo)價、一套一標(biāo)”之外，還向到會開發(fā)商公布了上一年各片區(qū)商品住房項目成交均價。

　　從深圳市規(guī)劃國土委提供給媒體的材料看，此次會議的措辭十分強(qiáng)硬。會議要求各開發(fā)商“堅決貫徹國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價、備案公示的有關(guān)規(guī)定，切實承擔(dān)起抑制房價過快上漲的社會責(zé)任”。隨后深圳多個開發(fā)商向媒體證實，深圳市規(guī)劃國土委要求開發(fā)商的預(yù)售備案價格不得高于同片區(qū)去年的成交均價，否則不予辦理預(yù)售證。

　　2011年6月，深圳地稅局表示，7月起深圳將對二手房交易實施評估征稅制度，這意味著深圳的“一房一價”政策已經(jīng)擴(kuò)展至二手房。這不僅從制度上封堵“陰陽合同”的生存空間，還通過行政手段為每一套存量住房進(jìn)行了定價。

　　從明碼標(biāo)價到限價，再到評估價征稅，接連出臺的調(diào)控措施對抑制深圳樓市快速上漲起到了明顯作用。在樓市調(diào)整大背景下，從去年5月起，“限價房”成為深圳樓市的關(guān)鍵詞，同時出現(xiàn)了多個售價低于周邊現(xiàn)房的預(yù)售樓盤。深圳二手房的成交量更是應(yīng)聲而降，月成交從最高的超過1萬套跌至不足3000套，大批房地產(chǎn)中介門店關(guān)門。

　　開發(fā)商小動作不斷

　　“實際上，只要購房者認(rèn)可，開發(fā)商還是可以找到規(guī)避政策的手段。”一位深圳地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示。當(dāng)前深圳地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些新變化。

　　上周深圳新房成交量創(chuàng)下一年來新高，很多樓盤和去年同期相比價格已有所上漲。以位于深圳龍華新區(qū)的樓盤水榭春天為例，去年9月開盤的四期均價為每平方米1.9萬元，今年5月開盤均價已經(jīng)漲至每平方米2.1萬元。

　　在一些熱銷樓盤，規(guī)避“一房一價”政策已經(jīng)成為部分購房者和開發(fā)商之間的“默契”。星河盛世是深圳近期熱銷的新盤，售樓員表示該樓盤的價格為每平方米2.1萬元至2.7萬元，但從監(jiān)管部門公示的情況來看，星河盛世備案價格均在2.2萬元左右。“一些價格超過限價的房源實際上并沒有備案，購房者只是交了定金，等待以后樓市環(huán)境寬松、時機(jī)‘成熟’后再進(jìn)行備案。”上述人士稱。由于政策的不斷“微調(diào)”和相對寬松的房價控制目標(biāo)，像星河盛世這樣超過限價的樓盤，如今有了操作的空間。

　　此外，開發(fā)商通過贈送面積等方式來規(guī)避價格調(diào)整也是屢見不鮮。

　　在二手房方面，深圳有關(guān)部門為每套存量房測算評估價時保留了一定“余地”，目前深圳二手房的評估價為市場價格的7成左右。深圳市規(guī)劃國土委的一位工作人員曾對中國證券報記者表示，“留有余地”的原因是不想讓二手房交易成本提高過多。但這一舉措導(dǎo)致購房者在辦理購買二手房的貸款時，銀行只按照評估價放款。這意味著在深圳購買二手房的首付一般要提高到市場價格的五成至六成，這也是目前深圳的二手房成交依然處于低位的原因之一。