土地成本遠低于周邊 華僑城借旅游之名低價拿地？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

房企大規(guī)模進入旅游地產(chǎn)，其中一個目的是獲得大量低廉土地。

申銀萬國的一份研究報告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時的土地市場價為130萬~150萬元/畝；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于當(dāng)時周邊商品房用地200萬元/畝的土地成本。

以旅游為主業(yè)的華僑城，旅游收入只占營業(yè)收入的約36.4%，而房地產(chǎn)收入?yún)s占公司收入的59%。上述收入比例是否意味著華僑城是在借旅游地產(chǎn)獲取低廉土地呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日曾向公司發(fā)出采訪提綱，但公司未予回應(yīng)。

地產(chǎn)和旅游收入一增一降

華僑城A（000069,SZ）2011年財報顯示，公司2011年占營業(yè)收入10%以上的兩大支柱產(chǎn)業(yè)分別為地產(chǎn)開發(fā)與旅游綜合業(yè)。然而，華僑城近期被指借助旅游業(yè)名義低價為地產(chǎn)開發(fā)圈地。

5月13日，新華社旗下的《新華視點》官方微博所發(fā)的一條微博引發(fā)關(guān)注。據(jù)該微博介紹，華僑城組建美術(shù)館連鎖館群，目前在北京、上海、深圳、西安、武漢等重點城市全面推出。

后經(jīng)披露，華僑城在建或已建的美術(shù)館數(shù)量高達10家，引發(fā)眾多人士質(zhì)疑。浙江美術(shù)館副館長桑火堯就在微博上評論道：“警惕以辦美術(shù)館之名行拿廉價土地。”

一位業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，華僑城的商業(yè)模式為旅游加地產(chǎn)，踐行先旅游后開發(fā)的路徑，并通過后期的地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的現(xiàn)金流反哺旅游。這種模式從產(chǎn)生始起便留下了以旅游之名行地產(chǎn)之實的嫌疑，尤其在近幾年房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的背景下表現(xiàn)得更為明顯。

地產(chǎn)業(yè)在華僑城業(yè)務(wù)鏈條上的占比份量上升的情況，側(cè)面說明了問題。

華僑城2011年財報顯示，房地產(chǎn)業(yè)收入全面壓倒旅游綜合收入成為公司的第一大產(chǎn)業(yè)，這與華僑城一直將自己劃歸為“非房企”的形象形成對比。

年報顯示，2011年華僑城房地產(chǎn)業(yè)收入為102億元，占公司營業(yè)收入近59%；旅游綜合業(yè)的收入為63億元元，占營業(yè)收入的36.4%。同時，2011年華僑城的旅游綜合業(yè)營業(yè)收入同比大跌32.96%，42.30%的毛利率低于公司整體平均毛利率53.11%，且同比下降5.42個百分點；相反地，地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入同比大漲45.51%，63.03%的毛利率比公司整體平均毛利率高出近8個百分點，且比去年同期增加3.58個百分點。

上述人士認(rèn)為，從華僑城兩大主業(yè)的對比可以看出，公司的核心是地產(chǎn)，而旅游只是配角。

以旅游之名低價拿地？

華僑城低價拿地，也一定程度上助長了“以旅游之名行圈地之實”的聲音。

上述人士分析說，“旅游+房地產(chǎn)”模式下，華僑城開發(fā)的多是大規(guī)模綜合項目，而這種項目的前提條件就是必須獲取大規(guī)模的土地；另一方面，大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目投資額一般較大，可拉動地方政府GDP和就業(yè)，因此容易獲得地方政府支持，從而低價獲得大規(guī)模土地。

申銀萬國的一份研究報告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區(qū)域當(dāng)時的土地市場價為130萬~150萬元/畝；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于當(dāng)時周邊商品房200萬元/畝的土地成本。

類似情況在旅游地產(chǎn)業(yè)并非個案。4月12日，由萬達集團、中國泛海、一方集團、億利資源、聯(lián)想控股5家國內(nèi)知名民營企業(yè)聯(lián)合投資的旅游地產(chǎn)項目西雙版納國際旅游度假區(qū)項目開工，這個被當(dāng)?shù)卣Q為“西南地區(qū)投資最大的旅游度假項目”總投資額高達150億元，拿地成本僅為20萬元左右/畝，而西雙版納多數(shù)土地價格在50萬元左右/畝。

在旅游地產(chǎn)項目中，以旅游項目名義拿下的地塊，一些可能偷偷地流進了地產(chǎn)開發(fā)之池。以華僑城為例，一份研究報告顯示，華僑城在北京的項目占地面積為1.5平方公里，其中旅游部分的主題公園歡樂谷占地面積為0.5平方公里，而基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)開發(fā)所占面積高達1平方公里；上海華僑城項目占地面積2.5平方公里，其中主題公園歡樂谷占地面積僅為0.5平方公里，而房地產(chǎn)開發(fā)所占面積達2平方公里。

上述行內(nèi)人士對此分析說，在旅游加地產(chǎn)的模式中，旅游部分的投資收益屬于典型的 “慢進慢出”型，而地產(chǎn)開發(fā)部分則為 “快進快出”型。出于商業(yè)利益的沖動，開發(fā)商會有意加大地產(chǎn)部分的投資面積，以實現(xiàn)收益回收期的最短化與收益量的最大化。