4月全國房價(jià)震蕩下跌 不存在大幅反彈基礎(chǔ)

18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有43個(gè)，持平的城市有24個(gè)，上漲的城市有3個(gè)。70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市有46個(gè)，比3月份增加了8個(gè)。

　　地方政府小動(dòng)作不斷，各方聲音此起彼伏——值此房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻，住建部終于發(fā)出聲音：明確調(diào)控方向不改，回調(diào)仍是主基調(diào)，并稱“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。”

　　■ 數(shù)據(jù)解讀

　　房價(jià)震蕩下跌 跌幅收窄未改下調(diào)大勢(shì)

　　雖然4月房價(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量較3月有所減少，但綜合其他數(shù)據(jù)，房價(jià)回調(diào)的整體趨勢(shì)仍未發(fā)生改變。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著剛性需求的集中入市，商品房市場成交和價(jià)格的震蕩趨勢(shì)將在未來反復(fù)出現(xiàn)。

　　不過，在全國房價(jià)繼續(xù)保持下調(diào)趨勢(shì)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的一線城市房價(jià)卻出現(xiàn)了環(huán)比跌幅收窄的趨勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來，主要是因?yàn)閯傂孕枨笕巳狠^大，3月成交量大幅增長后，一些開發(fā)商打折促銷的力度有所減弱，未能延續(xù)以價(jià)換量的趨勢(shì)。

　　“從北京5月上半月的成交量來看，后市大跌可能性減小，成交量可能有所復(fù)蘇，但是在限購依然不放松的情況下，庫存及潛在供應(yīng)量依然比較大，市場可能會(huì)延續(xù)量漲價(jià)滯的局面。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉說。

　　張大偉分析認(rèn)為，限購等調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大，在市場方面，由于開發(fā)商的庫存依然偏大，同時(shí)未來潛在供應(yīng)仍處于較高水平，樓市尚不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

　　樓市基本延續(xù)回調(diào)態(tài)勢(shì) 不存在大幅反彈基礎(chǔ)

　　“今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)市場基本延續(xù)了去年以來的回調(diào)態(tài)勢(shì)。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏說：“總體來講，在一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和穩(wěn)健貨幣政策的作用下，房地產(chǎn)市場正朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。”

　　目前，以自住為目的的真實(shí)需求仍然很大，開發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”的空間依然存在，而投機(jī)投資性購房需求已被大大縮減。

　　張小宏說：“這應(yīng)該是市場回歸正常軌道的表現(xiàn)，而不是簡單用回暖兩個(gè)字所能概括的。只要市場供應(yīng)能滿足剛性需求，房價(jià)上漲的空間就不大。”

　　由于土地收入銳減，地方政府一些放松調(diào)控的呼聲再起，堅(jiān)定調(diào)控決心尤為重要。隨著大量剛需的入市，保證中長期供應(yīng)更是關(guān)鍵。

　　與此同時(shí)，對(duì)于市場下行當(dāng)中可能加劇的老業(yè)主退房糾紛、企業(yè)資金鏈斷裂和開發(fā)商破產(chǎn)等問題，也必須妥善解決。

　　多地為提振剛需放寬公積金貸款 被指會(huì)推高房價(jià)

　　16日，在湖北武漢、山東濱州等地多個(gè)住房公積金管理中心辦事大廳，前來咨詢、辦理公積金貸款業(yè)務(wù)的市民明顯增多，不少辦事大廳中都出現(xiàn)了“一座難求”，一些工作人員來回穿梭，拿著“明白紙”向市民解釋新政策。

　　除武漢、臨沂外，多個(gè)城市近期出臺(tái)公積金“新政”。山東濱州市提高住房公積金抵押和信用貸款額度，貸款年限也由15年延長至20年。安徽蚌埠市規(guī)定，在市區(qū)購買新建住房，公積金貸款最高限額由30萬元提高到35萬元。江蘇常州市提出，根據(jù)公積金貸款家庭困難程度不同，給予80%至100%的貼息。

　　盡管是為了提振“剛需”，仍有不少市民擔(dān)憂，近期多個(gè)城市的公積金“新政”是在“曲線救市”，是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的變相松綁，可能抬高房價(jià)，沖擊來之不易的房地產(chǎn)調(diào)控成果。

　　對(duì)此，山東青州市國泰置業(yè)有限公司董事長李根偉等開發(fā)商認(rèn)為，公積金“新政”實(shí)施后，雖然會(huì)滿足一些首套房購房需求，但對(duì)樓市整體成交量影響有限，不會(huì)大幅推高房價(jià)。

　　■ 評(píng)論

　　李稻葵：調(diào)控不該誤傷剛需

　　原央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵稱，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是打擊投資性投機(jī)性的，不是打擊剛性需求，所以各個(gè)地方政府要更加精確地去控制投資性和投機(jī)性的需求，但是對(duì)于真正的剛需，不應(yīng)該誤傷，該釋放就釋放，該鼓勵(lì)就鼓勵(lì)。

　　房價(jià)已喪失大幅下跌的基礎(chǔ)

　　縱觀10年來中國宏觀經(jīng)濟(jì)變化及調(diào)控措施，在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，加快、超前進(jìn)行投資一向是政府啟動(dòng)保增長的最優(yōu)先、最有效、最常用手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年8月至今年5月10日，全國共有33個(gè)城市在對(duì)現(xiàn)有樓市政策進(jìn)行微調(diào)了。微調(diào)內(nèi)容主要包括：上調(diào)公積金貸款上限、擴(kuò)大公積金提取范圍，放寬公積金申請(qǐng)期限；調(diào)高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、減免契稅；甚至是直接補(bǔ)貼、放松限購政策等。

　　由于中國經(jīng)濟(jì)增長的樂觀前景和快速的城市化進(jìn)程，中國樓市不可能會(huì)像歷史上其他發(fā)達(dá)國家那樣，出現(xiàn)房價(jià)泡沫破裂后長期持續(xù)下跌的情形。因此，房價(jià)下跌的合理區(qū)間自始至終處于多方利益重復(fù)博弈中。地方政府在不違背當(dāng)前中央宏觀調(diào)控政策的前提下，近期可能會(huì)采用一些擦邊球的方式來刺激房地產(chǎn)市場。從政策角度而言，房價(jià)進(jìn)一步大幅下跌的可能性已經(jīng)微乎其微。