售后返租重現(xiàn)陜西樓市

消失了10年的“售后返租”重出江湖，被視為一些中小房企資金鏈緊張的一個(gè)信號(hào)。

近日，陜西省咸陽(yáng)市一樓盤(pán)公開(kāi)打出“售后返租”的廣告，對(duì)其推出的酒店式公寓承諾與消費(fèi)者簽訂12年的包租協(xié)議，年返租額為25000元，平均月返租2083元。投資回報(bào)可謂豐厚。

對(duì)此，陜西經(jīng)典派地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱林表示，這一模式是地產(chǎn)商巧妙融資的手段，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，售后返租可以快速回籠資金，多用于商業(yè)地產(chǎn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，售后返租就是開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目分割成小塊產(chǎn)權(quán)后出售給中小業(yè)主，同時(shí)，與中小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商付給中小業(yè)主固定租金，而開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)。

以大秦·御港城推出的酒店式公寓為例，公寓戶型規(guī)格約為40平方米，且?guī)в行羌?jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，單價(jià)約為7500元/平方米，總價(jià)約30萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商則承諾消費(fèi)者高價(jià)包租12年，年返租額為25000元，每半年返一次。

除了上述項(xiàng)目，據(jù)記者了解，咸陽(yáng)目前亦有多家商業(yè)樓宇或者綜合樓盤(pán)“押寶”售后返租，例如位于市中心的茂源大廈、東銀大廈，前者為商鋪，后者則為寫(xiě)字樓。

伴隨著樓市調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量屢屢受挫，市場(chǎng)存量不斷攀高，房企拿地、推貨腳步均明顯放緩。在此背景下，房企紛紛出招，采取諸種優(yōu)惠促銷的手段快速回籠資金，而所謂雙贏的“售后返租”模式，則被適時(shí)的拉出。

不過(guò)，對(duì)于售后返租模式，美城機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張紅衛(wèi)則認(rèn)為暗藏很大的風(fēng)險(xiǎn)，“咸陽(yáng)出現(xiàn)的售后返租，更多是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷策略和手段。”

在朱林看來(lái)，售后返租對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資者均是一把雙刃劍，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，其雖可以助開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金，但是項(xiàng)目后期如若經(jīng)營(yíng)不善，對(duì)于投資者的返還租金則會(huì)斷檔，無(wú)法完成對(duì)投資者最初的承諾。而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，售后返租令其輕松投資且高回報(bào)，但是對(duì)于項(xiàng)目突發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)法規(guī)避。

對(duì)此，朱林建議，“房企可以采取售后返租，但因其有法律風(fēng)險(xiǎn)，房企可以通過(guò)第三方運(yùn)營(yíng)管理公司規(guī)避掉法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，亦可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行良好的后期運(yùn)營(yíng)。而投資者在投資此類的商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，則要考量項(xiàng)目是否有精準(zhǔn)的商業(yè)定位和專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。”

據(jù)悉，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種營(yíng)銷模式，售后返租曾一度炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的不成熟和模式本身暗藏的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，該模式在國(guó)內(nèi)引發(fā)了數(shù)起業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的訴訟，亦造就了不少爛尾樓。因此該模式于2001年遭到建設(shè)部的“封殺”，此后一度沉寂。

因此，記者就咸陽(yáng)一樓盤(pán)“售后返租”之事采訪了陜西樹(shù)理律師事務(wù)所趙振凱律師，該律師稱，涉及這種營(yíng)銷模式的文件有2001年的《商品房銷售管理辦法》、2006年的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，對(duì)該模式只是行政法規(guī)上予以禁止，但是并沒(méi)有明確的法律條文。如若開(kāi)發(fā)商以此模式名義出現(xiàn)一房多賣，回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期租金的情形，那就涉嫌非法集資了，會(huì)受到有關(guān)部門(mén)的處罰，但是如果售后返租沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的后果，一般政府部門(mén)不會(huì)介入