上海部分豪宅跌40% 濱江豪宅跌破3萬 料二季度中高檔樓盤領跌

每經記者 楊羚強

去年11月才上市就打8折的海珀旭輝，今年3月份又要8折的基礎上再打75折，累計降幅達40%。世茂濱江花園、華麗家族匯景天地等滬上知名豪宅與兩年前的房價高位相比，也是打6折出售。

中房信研究總監(jiān)薛建雄認為，房價大幅下跌的格局已經從去年10月份的遠郊蔓延到現(xiàn)在的最核心地段豪宅，上海房價全面大幅下跌的局勢已經不可挽回。2、3月份出現(xiàn)政策放松帶來的成交大幅反彈和部分區(qū)域二手房價格回升的局面，也將隨政策收回而消失。

中國房產信息集團發(fā)布的最新報告顯示，徐匯世博濱江豪宅海珀旭暉，盡管在2011年11月開盤就在售價8.3萬的基礎上打8折，但是至今年2月份僅成交23套房源。無奈之下，今年3月份該案在原先打8折的基礎上再打75折，當月就獲得了59套房源成交的良好業(yè)績。其中，5號01室低區(qū)房源的成交價從去年11月的5.5-6萬下跌到3月份的4-4.5萬，5號02室中區(qū)房源從7萬跌到5萬?？梢?，海珀旭暉的整體房價跌幅比開盤報價下跌超過40%。

同樣，是世博濱匯知名豪宅的華麗家族匯景天地跌幅也同樣驚人，2010年開盤時1號03室高區(qū)房源的成交價超過5萬元，如今已跌破3萬關口，跌幅同樣超過40%。那么，匯景天地低區(qū)房源的價格更可能跌近2萬元的水平，成為第一個房價跌破3萬的濱江頂級豪宅。

更為顯赫的濱江豪宅，位于陸家嘴的世茂濱江花園，6號02室高區(qū)房源的成交價也從2010年的8萬以上，跌至如今的5萬元，跌幅同樣高達40%。

不過，也有超跌反彈的樓盤。白金灣府邸18號A座02室中區(qū)房源在2010年10月底時出現(xiàn)的最高成交價達12.78萬元，而去年8、9月份成交的兩套都只有6.2萬元左右，跌幅達到50%。不過，今年3月份剛成交的房源價格回升到8.68萬元，比去年8、9月份的低位漲了40%，比過比2010年10月最高位仍然下跌了32%。

中房信的報告還顯示，綠城黃浦灣、尚海灣、星河灣、外灘九里、嘉里華庭、華府樟園等大批豪宅的價格也都出現(xiàn)不同呈度的下跌，導致價格下跌的主要原因是豪宅成交量的持續(xù)低迷。上海豪宅（注：均價5萬以上的一手商品住宅，下同）成交量在2010年4季度達到高鋒的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量創(chuàng)下了09年2季度以來的近12個季度最低水平，僅成交285套。最低點是今年2月份的45套，其單月成交量也是近3年以來的最低水平。3月份豪宅價格出現(xiàn)全面性大跌后，成交量就快速回升到171套，創(chuàng)下了2011年1月最近一輪號稱史上最嚴調控的限購限貸和房產稅政策出臺以來的最高水平。

外環(huán)外大量樓盤價格重回萬元，甚至7字頭房價的出現(xiàn)，以及市中心頂級豪宅紛紛從8萬以上跌到4-6萬，個別豪宅甚至跌到3萬以內，讓上海房價重回3-2-1格局（內環(huán)內均價3萬，中外環(huán)均價2萬，外環(huán)外均價1）的局面指日可待。

另據(jù)薛建雄分析，2、3月份由于外地居住證滿3年可買二套和本地成年子兒結婚需要可再購一套房的政策松綁，讓樓市量價回升重見一絲曙光。不過，隨著這兩個政策的叫停，樓市成交量再度大幅回調，上海房價也將重見下跌局面。4月上旬一手商品住宅的成交面積下滑了45.2%，僅成交1483套12.49萬平方米，而3月同期的成交量為2646套22.79萬平方米。

不過，房貸利息拆扣面和深度的加大，對中低價房源的下跌局面能起到一定的緩解作用。因為只有首套和二套改善需求才能獲得房貸支持。其它購房需求不可能獲得房貸，所以也不可能獲得房貸下調帶來的好處，所以二季度領跌的將是總價200萬以上的中高檔樓盤。 

從去年四季度以來的房價下跌同比數(shù)據(jù)來看，外環(huán)外剛需樓盤的實際跌幅集中在20-30%之間，豪宅的實際跌幅集中在30-40%之間。盡管以中產階層改善需求為主的中高檔樓盤抗跌性最強，但也難抵整個房價格局的壓力。