上海部分豪宅跌40% 濱江豪宅跌破3萬(wàn) 料二季度中高檔樓盤(pán)領(lǐng)跌

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

去年11月才上市就打8折的海珀旭輝，今年3月份又要8折的基礎(chǔ)上再打75折，累計(jì)降幅達(dá)40%。世茂濱江花園、華麗家族匯景天地等滬上知名豪宅與兩年前的房?jī)r(jià)高位相比，也是打6折出售。

中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，房?jī)r(jià)大幅下跌的格局已經(jīng)從去年10月份的遠(yuǎn)郊蔓延到現(xiàn)在的最核心地段豪宅，上海房?jī)r(jià)全面大幅下跌的局勢(shì)已經(jīng)不可挽回。2、3月份出現(xiàn)政策放松帶來(lái)的成交大幅反彈和部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格回升的局面，也將隨政策收回而消失。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的最新報(bào)告顯示，徐匯世博濱江豪宅海珀旭暉，盡管在2011年11月開(kāi)盤(pán)就在售價(jià)8.3萬(wàn)的基礎(chǔ)上打8折，但是至今年2月份僅成交23套房源。無(wú)奈之下，今年3月份該案在原先打8折的基礎(chǔ)上再打75折，當(dāng)月就獲得了59套房源成交的良好業(yè)績(jī)。其中，5號(hào)01室低區(qū)房源的成交價(jià)從去年11月的5.5-6萬(wàn)下跌到3月份的4-4.5萬(wàn)，5號(hào)02室中區(qū)房源從7萬(wàn)跌到5萬(wàn)?？梢?jiàn)，海珀旭暉的整體房?jī)r(jià)跌幅比開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)下跌超過(guò)40%。

同樣，是世博濱匯知名豪宅的華麗家族匯景天地跌幅也同樣驚人，2010年開(kāi)盤(pán)時(shí)1號(hào)03室高區(qū)房源的成交價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元，如今已跌破3萬(wàn)關(guān)口，跌幅同樣超過(guò)40%。那么，匯景天地低區(qū)房源的價(jià)格更可能跌近2萬(wàn)元的水平，成為第一個(gè)房?jī)r(jià)跌破3萬(wàn)的濱江頂級(jí)豪宅。

更為顯赫的濱江豪宅，位于陸家嘴的世茂濱江花園，6號(hào)02室高區(qū)房源的成交價(jià)也從2010年的8萬(wàn)以上，跌至如今的5萬(wàn)元，跌幅同樣高達(dá)40%。

不過(guò)，也有超跌反彈的樓盤(pán)。白金灣府邸18號(hào)A座02室中區(qū)房源在2010年10月底時(shí)出現(xiàn)的最高成交價(jià)達(dá)12.78萬(wàn)元，而去年8、9月份成交的兩套都只有6.2萬(wàn)元左右，跌幅達(dá)到50%。不過(guò)，今年3月份剛成交的房源價(jià)格回升到8.68萬(wàn)元，比去年8、9月份的低位漲了40%，比過(guò)比2010年10月最高位仍然下跌了32%。

中房信的報(bào)告還顯示，綠城黃浦灣、尚海灣、星河灣、外灘九里、嘉里華庭、華府樟園等大批豪宅的價(jià)格也都出現(xiàn)不同呈度的下跌，導(dǎo)致價(jià)格下跌的主要原因是豪宅成交量的持續(xù)低迷。上海豪宅（注：均價(jià)5萬(wàn)以上的一手商品住宅，下同）成交量在2010年4季度達(dá)到高鋒的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量創(chuàng)下了09年2季度以來(lái)的近12個(gè)季度最低水平，僅成交285套。最低點(diǎn)是今年2月份的45套，其單月成交量也是近3年以來(lái)的最低水平。3月份豪宅價(jià)格出現(xiàn)全面性大跌后，成交量就快速回升到171套，創(chuàng)下了2011年1月最近一輪號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)調(diào)控的限購(gòu)限貸和房產(chǎn)稅政策出臺(tái)以來(lái)的最高水平。

外環(huán)外大量樓盤(pán)價(jià)格重回萬(wàn)元，甚至7字頭房?jī)r(jià)的出現(xiàn)，以及市中心頂級(jí)豪宅紛紛從8萬(wàn)以上跌到4-6萬(wàn)，個(gè)別豪宅甚至跌到3萬(wàn)以內(nèi)，讓上海房?jī)r(jià)重回3-2-1格局（內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)3萬(wàn)，中外環(huán)均價(jià)2萬(wàn)，外環(huán)外均價(jià)1）的局面指日可待。

另?yè)?jù)薛建雄分析，2、3月份由于外地居住證滿3年可買(mǎi)二套和本地成年子兒結(jié)婚需要可再購(gòu)一套房的政策松綁，讓樓市量?jī)r(jià)回升重見(jiàn)一絲曙光。不過(guò)，隨著這兩個(gè)政策的叫停，樓市成交量再度大幅回調(diào)，上海房?jī)r(jià)也將重見(jiàn)下跌局面。4月上旬一手商品住宅的成交面積下滑了45.2%，僅成交1483套12.49萬(wàn)平方米，而3月同期的成交量為2646套22.79萬(wàn)平方米。

不過(guò)，房貸利息拆扣面和深度的加大，對(duì)中低價(jià)房源的下跌局面能起到一定的緩解作用。因?yàn)橹挥惺滋缀投赘纳菩枨蟛拍塬@得房貸支持。其它購(gòu)房需求不可能獲得房貸，所以也不可能獲得房貸下調(diào)帶來(lái)的好處，所以二季度領(lǐng)跌的將是總價(jià)200萬(wàn)以上的中高檔樓盤(pán)。 

從去年四季度以來(lái)的房?jī)r(jià)下跌同比數(shù)據(jù)來(lái)看，外環(huán)外剛需樓盤(pán)的實(shí)際跌幅集中在20-30%之間，豪宅的實(shí)際跌幅集中在30-40%之間。盡管以中產(chǎn)階層改善需求為主的中高檔樓盤(pán)抗跌性最強(qiáng)，但也難抵整個(gè)房?jī)r(jià)格局的壓力。