銀行強(qiáng)調(diào)曾明令最牛商鋪不得抵押

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

昨日（4月11日）《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者披露上海最牛商鋪中華商城以4.86億元價(jià)格買(mǎi)入，在一年半的時(shí)間里融資將近10億元的消息后，引起多方關(guān)注。

工行上海某分行的工作人員告訴記者，在和中華商城的產(chǎn)權(quán)所有方——上海興天實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)興天實(shí)業(yè)）簽定的相關(guān)貸款協(xié)議中，曾明確規(guī)定該商鋪不能被抵押。該行去年底對(duì)中華商城產(chǎn)權(quán)抵押狀況的一次例行檢查中，也曾就該項(xiàng)目的第二次抵押提出異議，要求撤消。但興天實(shí)業(yè)方面卻拒不履行，反而做了第三次抵押。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來(lái)房地產(chǎn)交易中心對(duì)于再抵押并沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管，業(yè)主甚至不需要提供相關(guān)的銀行同意材料，就可以實(shí)現(xiàn)房屋的二次、三次抵押。

記者以個(gè)人貸款者名義致電靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心。工作人員介紹說(shuō)，將房屋作二次再抵押，必須得到銀行的同意。但是，在具體辦理抵押業(yè)務(wù)時(shí)，僅需要提供抵押貸款合同、個(gè)人身份證等材料，并不需要再額外提供銀行同意證明之類(lèi)的保證材料，就可以完成再抵押。當(dāng)然前提是物業(yè)的抵押債權(quán)不得超過(guò)房屋的價(jià)值。

顯然，決定中華商城能被連續(xù)抵押的根本原因是評(píng)估機(jī)構(gòu)給中華商城的評(píng)估價(jià)格較高，讓銀行對(duì)這一項(xiàng)目的貸款感到放心，也讓房地產(chǎn)交易中心對(duì)上述項(xiàng)目的再抵押輕松放行。那么這一評(píng)估報(bào)告，又是否存在虛假成分呢？

一直從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師黃海認(rèn)為，僅就7.35億元的評(píng)估價(jià)格來(lái)衡量，上述評(píng)估價(jià)格應(yīng)該是真實(shí)、客觀的，并沒(méi)有被人為高估。周邊比中華商城舊的寫(xiě)字樓，如開(kāi)開(kāi)商廈的寫(xiě)字樓價(jià)格也能達(dá)到2.2萬(wàn)元/平方米。而中華商城不僅比開(kāi)開(kāi)商廈的“房齡”新，而且還是商鋪?lái)?xiàng)目。按照上述單價(jià)計(jì)算，即使評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)總建筑面積達(dá)到3.4萬(wàn)平米的中華商城作出7.35億元以上的評(píng)估，也是在合理范圍內(nèi)。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)交易中心不需要第一次抵押的銀行同意材料，是因?yàn)樵俚盅簜鶛?quán)人將承擔(dān)比銀行更高的借貸風(fēng)險(xiǎn)。按照債務(wù)的清償順序，一旦債務(wù)人沒(méi)有能力償還債務(wù)，那么欠銀行的債務(wù)將是被首先得到償還；而欠第二三位的抵押債權(quán)人的債務(wù)將在銀行之后被清償。一旦房屋以7折甚至更低拍賣(mài)，那么債權(quán)人有得不到清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

（實(shí)習(xí)生王秀娟對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）