房地產(chǎn)業(yè)資金“黑洞”

每經(jīng)記者吳悅徐學(xué)成胡廷鴻發(fā)自上海廣州深圳 來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，僅今年前兩月，開發(fā)商所獲得的資金就達(dá)到14151億元，同比增長16.2%，創(chuàng)造了房地產(chǎn)開發(fā)資金融資新高。其中，自籌資金5995億元，增長43.3%；國內(nèi)貸款3116億元，增長16.3%；利用外資107億元，增長24.2%。但在這樣的情況下，上海易居房地產(chǎn)研究院的報告依然稱，開發(fā)商的資金水平較去年底進一步惡化，新一輪的打折降價潮，將在未來兩三個月內(nèi)大范圍展開。 為什么在資金增幅超過16.2%的情況下，開發(fā)商依然喊“錢不夠”？《每日經(jīng)濟新聞》記者對此展開調(diào)查，尋找房企的資金“黑洞”，揭開是什么在吞噬開發(fā)商的資金。 /行業(yè)概況/ 凈資產(chǎn)收益率相差15倍資金利用率成房企融資關(guān)鍵 種種跡象表明，房企缺錢僅僅只是表象，背后的原因是許多企業(yè)不會利用好開發(fā)資金。 在已經(jīng)公布了2011年年報的房企中，銀基發(fā)展（000511，SZ）等房企的凈資產(chǎn)收益率排名靠后，僅為2.09%。與處于行業(yè)前列的龍湖相比，凈資產(chǎn)收益率相差近15倍。 一位財務(wù)專業(yè)人士認(rèn)為，房企最重要的能力就是利用資金開發(fā)賺錢的能力，越會賺錢的企業(yè)越容易借到錢，這其中的關(guān)鍵因素就是企業(yè)的資金利用率。 根據(jù)申銀萬國最新研報，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認(rèn)購的單一類房地產(chǎn)信托，共有約3062億元本息到期，將從3月陸續(xù)進入償付高峰。在這種情況下，房企的還款能力也備受關(guān)注。 房企再掀融資高潮 3月26日，龍湖地產(chǎn)北京公司獲得了兩筆分別由中國銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行發(fā)出的貸款，共計19億元。今年年初以來，已經(jīng)有不少房企通過信托、有息票據(jù)等其他形式進行融資。在目前的環(huán)境下，其資金成本無疑將遠(yuǎn)高于銀行貸款。 國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1~2月，房企資金來源14151億元，同比增長16.2%。其中，國內(nèi)貸款3116億元，增長16.3%；利用外資107億元，增長24.2%；自籌資金5995億元，增長43.3%；其他資金4933億元，下降5.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款2795億元，下降11.4%；個人按揭貸款1296億元，增長1.2%。 可以看出，銀行貸款在房企資金來源中僅占22.02%，而銀行以外的資金來源占比接近八成。其中，自籌資金增長最快，增幅達(dá)43.3%，定金和預(yù)收款卻下降了11.4%，這也在一定程度上反映出房企銷售下滑的整體態(tài)勢。 在此背景下，房企面臨著更大的融資壓力。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年1月以來，已經(jīng)有瑞安房產(chǎn)、華南城、中駿置業(yè)、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂、碧桂園等在香港上市的房企陸續(xù)公布了債券或有息票據(jù)等形式的融資計劃。 資金利用率成融資關(guān)鍵 中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心近期發(fā)布的“2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)500強”測評結(jié)果顯示，資金的利用效率是決定房企綜合實力排名的關(guān)鍵因素。 上述測評報告顯示，萬科、恒大、萬達(dá)、中海、綠地分別列500強綜合測評前五位，而這五家均是高周轉(zhuǎn)型房企。該報告指出，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企追求的目標(biāo)，“快進快出”模式有更大的生存空間。事實證明，從2011年的表現(xiàn)來看，高周轉(zhuǎn)模式更勝一籌。從測評榜單來看，領(lǐng)先企業(yè)基本都貫徹了快速銷售的策略，對市場變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業(yè)者和自住的產(chǎn)品，或調(diào)整中高端價格，率先降價銷售。 據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)布了2010年年報的全部A股上市房企的平均凈資產(chǎn)收益率為13.33%。2011年，這一數(shù)字估計會更低。 上述排列前五名的房企中有三家為上市公司，其凈資產(chǎn)收益率均處于行業(yè)較高水平。2011年萬科（000002，SZ）全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個百分點至18.17%，自2008年以來已連續(xù)3年上升；恒大地產(chǎn)(03333，HK)去年中期財報時的凈資產(chǎn)收益率是21.22%；中國海外發(fā)展（00688,HK）2011年年報顯示，其凈資產(chǎn)收益率為21.5%。 能在當(dāng)前的信貸環(huán)境下得到銀行貸款的龍湖地產(chǎn)，資金利用效率也較高。2011年財報顯示，其凈資產(chǎn)收益率達(dá)到31.54%。 與之相反，最近兩年業(yè)績表現(xiàn)不佳的房企，其凈資產(chǎn)收益率大多也較低。在上述2012中國房地產(chǎn)企業(yè)500強中排名較靠后的房企中，名流置業(yè)（000667,SZ）截至2011年三季度末凈資產(chǎn)收益率為1.86%。2010年年報中存貨列A股上市房企第一的天倫置業(yè)（000711，SZ），截至2011年三季度末的凈資產(chǎn)收益率為4.65%。在已經(jīng)公布了2011年年報的房企中，銀基發(fā)展的凈資產(chǎn)收益率排名靠后，僅為2.09%。更有甚者，豐華股份（600615，SH）凈資產(chǎn)收益率為-3.07%，這直接反映出企業(yè)的盈利能力出現(xiàn)較大問題。 一位財務(wù)專業(yè)人士表示，房企的凈資產(chǎn)收益率基本可以反映資金利用率和資金盈利的能力。良好的資金利用率才能幫房企借到更多錢，相反則很難借到錢。 一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，今后房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分將更明顯，對于開發(fā)商來說，高效利用資金、精細(xì)化操作項目的模式或許才能走得更遠(yuǎn)。 /房企個案/ 連續(xù)3年凈資產(chǎn)收益率低于8%高存貨成奧園資金“黑洞” 每經(jīng)記者徐學(xué)成發(fā)自廣州 凈資產(chǎn)收益率通常被拿來衡量一家企業(yè)運用資本的效率。雖然在銷售業(yè)績和利潤方面，近3年來中國奧園（03883,HK）交出了不錯的成績單，但2009~2011年，中國奧園的凈資產(chǎn)收益率連續(xù)3年低于8%，且大大低于行業(yè)平均水平。 與此同時，中國奧園大舉購地擴張的步伐并未停止，2011年拿地的投入甚至是當(dāng)年凈利潤的4倍。根據(jù)2011年中報，該公司可供銷售物業(yè)金額超過64億元，而公司的凈資產(chǎn)只有61億元。 凈資產(chǎn)收益率連續(xù)3年低迷 中國奧園發(fā)布的2011年年報顯示，2011年公司合約銷售約50.16億元，凈利潤4.48億元，凈利潤較2010年上漲39.6%。2009年、2010年，中國奧園合約銷售額分別為28.7億元和47.6億元，同比增長分別高達(dá)111.2%和65.5%，但兩個年度的凈利潤分別只有3.20億元和3.21億元。 從投資收益情況來看，2009年至2011年，中國奧園的凈資產(chǎn)（股東權(quán)益）分別為57.2億元、59.2億元和62.9億元，以此計算，這3年的凈資產(chǎn)收益率分別為5.6%、5.4%和7.1%。 據(jù)2010年新浪財經(jīng)統(tǒng)計，凈資產(chǎn)收益率最高的房企達(dá)到73.94%。當(dāng)年，整個房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率也高達(dá)16%。 依據(jù)上述計算方法，2009年至2011年，萬科的凈資產(chǎn)收益率分別為14.2%、16.4和18.1%，2009年及2010年，恒大的這一指標(biāo)分別為8.0%和36.7%（2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)尚未披露）。 高力國際董事陳厚橋?qū)Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示，一些追求周轉(zhuǎn)速度的房企，由于銷售和回款都比較快，在短期內(nèi)即可獲得收益，所以投資回報表現(xiàn)也相對較好。 銷售乏力拖累投資回報 產(chǎn)品定位與項目布局的不同，造成了中國奧園與上述房企的差距。 2011年，萬科銷售額再破千億，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)依然以中小戶型為主，144平方米以下戶型占比達(dá)到88%。 在項目布局上，恒大的特征表現(xiàn)得更為明顯。2011年，恒大在二、三線城市的銷售額達(dá)到了770億元，占整體銷售的90%以上。 反觀中國奧園，廣州的項目仍然是其主要的銷售業(yè)績來源，在整體銷售中的占比幾乎達(dá)到60%。 年報數(shù)據(jù)顯示，中國奧園2011年交付的項目中，商業(yè)項目及別墅項目占比達(dá)65.8%，整體銷售均價由2010年的5856元/平方米提高至9684元/平方米，上升幅度高達(dá)65.4%。2009年，中國奧園的銷售均價僅為4491元/平方米。 2009年至2011年，中國奧園交付項目的平均售價一直處于大幅上升態(tài)勢。相比之下，恒大2011年的銷售均價僅為6590元/平方米，同比僅上漲3.1%。 去年購地金額為凈利潤4倍 盡管凈資產(chǎn)收益率一直在低位徘徊，但中國奧園仍在擴張。 年報數(shù)據(jù)顯示，2011年中國奧園共購得6幅地塊，土地儲備面積（建筑面積，下同）增加108萬平方米。記者查閱數(shù)據(jù)計算得出，中國奧園購得的該6幅地塊，地價約為19.2億元，而2011年其凈利潤僅為4.48億元。這意味著去年中國奧園拿地金額超過了當(dāng)年凈利潤的4倍。 值得注意的是，6幅地塊中，有3幅位于廣州市番禺區(qū)，用地類型皆為商業(yè)或者金融用地。 中國奧園這種稍顯激進的投資策略能否會帶來較好的回報？記者就此向中國奧園發(fā)出了采訪函，截至記者發(fā)稿時，對方并未回復(fù)。 在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)項目雖然可規(guī)避調(diào)控風(fēng)險，但回報周期過長對企業(yè)來說同樣是考驗。 資金利用率低新世界“囤地”開發(fā)模式遭質(zhì)疑 每經(jīng)記者胡廷鴻發(fā)自深圳 新世界地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)以項目開發(fā)周期超長而聞名。?？诘拿利惿稠椖?、北京的崇文門，以及后來賣掉的上海香港新世界花園二期，開發(fā)周期都在5年以上。 開發(fā)周期超長 2010年，新世界北京崇文門新景商務(wù)樓地塊被國土部列為閑置地塊。資料顯示，該地塊2004年8月就簽訂了土地出讓合同，直到2011年仍無動工跡象，項目開發(fā)周期已在7年以上。新世界曾回應(yīng)稱，集團在北京的3幅土地從未停止相關(guān)工作，只是拆遷和審批進度比預(yù)期慢。 早在2005年就已經(jīng)拿地新世界海口美麗沙項目，一期工程竣工時間為2012年年，而項目三期工程動工時間甚至延長到2016年6月。 通過在北京、廣州、天津、武漢、天津等城市參與舊改工程大規(guī)模囤地，截至2011年6月30日，土地儲備樓面面積達(dá)到2889萬平方米。 對于新世界項目“囤地”的質(zhì)疑，《每日經(jīng)濟新聞》記者日前向香港新世界集團發(fā)去采訪函，但截至記者發(fā)稿，仍未接到對方回應(yīng)。 擴張速度緩慢 目前，新世界仍舊在享受囤地模式帶來的好處。然而這種模式在調(diào)控之下，風(fēng)險正在增加，投資收益也在逐漸收窄。 高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國東認(rèn)為，由于香港土地開發(fā)不受時間約束，因此大多數(shù)香港開發(fā)商在內(nèi)地都有大量的“囤積”土地。 新世界的土地市場“聯(lián)動開發(fā)”模式一直飽受質(zhì)疑，因為這一模式導(dǎo)致的直接問題就是開發(fā)周期過長，開發(fā)進度緩慢。記者查閱新世界財報發(fā)現(xiàn)，由于廣州凱旋新世界銷售，再加上商用物業(yè)銷售帶來的高毛利率，2012財政年度中期毛利率升至57%。 新世界盡管進入內(nèi)地市場已久，但由于過分強調(diào)土地增值帶來的收益，其項目擴張速度與內(nèi)地同行相比相對較慢，錯過了內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金時期，這也影響了新世紀(jì)在內(nèi)地市場的份額。大量的土地儲備正成為新世界的“資金黑洞”。 今年2月，新世界突然宣布原董事局主席鄭裕彤辭職，由其長子鄭家純接任。3月8日，鄭家純在北京接受媒體采訪時表示，公司目前已進入架構(gòu)重組階段，并預(yù)計數(shù)月內(nèi)改革大致完成。他還表示，通過公司架構(gòu)、制度、人事重組，公司運營將更有效率。