馬光遠：地方頻頻“松綁”中央須明確“系緊”樓市調(diào)控

馬光遠（經(jīng)濟學(xué)家）

如果說佛山、中山以及蕪湖等地方的試探，對全國房地產(chǎn)調(diào)控尚不具有沖擊力，那么，上海最近對其實施一年多的限購政策給予所謂的“新解釋”，可以說是給房地產(chǎn)市場打了一劑興奮藥，就連上海本地的房地產(chǎn)股應(yīng)聲漲停。

對于外界認為上海悄然放松限購政策的質(zhì)疑，上海方面的解釋是，從來沒有放松，持居住證3年可以買兩套房是以前就有的政策。但筆者認真研究了上海以前的政策，只是規(guī)定，非戶籍人口提供在購房前兩年累計繳納1年以上個人所得稅或城鎮(zhèn)社會保險繳納證明的，限購一套房。文件中并沒有明確，持長期居住證3年的外地戶籍人口享有本地戶籍待遇?？紤]到上海作為一線城市在整個房地產(chǎn)市場的分量，以及其政策變化的風(fēng)向標作用，這種不能自圓其說的解釋，更是被視為公然和中央堅持調(diào)控不動搖的方向在唱對臺戲。與此同時，包括浙江象山在內(nèi)的全國十多個城市，開始半遮半掩的對房地產(chǎn)調(diào)控進行微調(diào)，開始了實質(zhì)性的救市歷程。

很顯然，地方上的這種“自救”的舉動，與中央對房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)并不一致。因為就在最近，國務(wù)院總理溫家寶和副總理李克強仍然強調(diào)要堅持調(diào)控不動搖：1月31日，在國務(wù)院第六次全體會議上，溫家寶總理強調(diào)“要鞏固房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果。繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸”。很顯然，這和地方上“救市”的暗流涌動形成了鮮明的對比。但是，和以往表述有所不同的是，高層一方面在強調(diào)調(diào)控的決心，另一方面，政策層面開始強調(diào)滿足自住需求，加大普通商品房的供應(yīng)。比如，溫總理最近指出，“作為13億人口的大國，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)的需求從長期講是剛性的”，并且說，“保障性住房和商品房建設(shè)兩者不可偏廢”。在銀監(jiān)會強調(diào)要滿足自住需求購房者的貸款需求滯后，四大國有銀行已經(jīng)將去年上調(diào)的首套房貸回歸至基準利率。

這種政策層面的微調(diào)，給了開發(fā)商、地方政府以及購房者很多想象空間。這究竟意味著房地產(chǎn)調(diào)控的全面松動，還是在堅持調(diào)控不動搖的前提下，對自住需求的“定向?qū)捤?rdquo;？這恐怕需要政策層面的引導(dǎo)和明確解讀。在地方政府一再試探中央政策底線，在外界一再擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控不可持續(xù)，在開發(fā)商一再發(fā)出停工威脅的情況下，房地產(chǎn)政策的任何變化，如果不能及時釋放政策的明確意圖和信號，極有可能被地方政府和開發(fā)商利用，被一邊倒的解讀為本輪房地產(chǎn)調(diào)控漸近尾聲的信號。

盡管我們看到，上海、蕪湖、象山、佛山等地的政策，要么當(dāng)?shù)刈约悍裾J是放松，要么被緊急叫停，但這些地方一而再試探，讓我們看到了與房地產(chǎn)有關(guān)的利益群體對未來房地產(chǎn)市場巨大的期待。他們希望房地產(chǎn)市場依舊回到前兩年的瘋狂，全民炒房時代回歸，房價依舊處于快速上漲的通道?；谖覀冮L期以來對于開發(fā)商和地方政府的預(yù)期的分析，一旦地方政府救市的試探性動作沒有中央干預(yù)，各地就會紛紛效仿，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)政策的全面崩盤，來之不易的調(diào)控成果會毀于一旦。這無論對于中國經(jīng)濟，還是對于中國的房地產(chǎn)市場而言，都是一個最壞，也是最可怕的選擇。特別是在中國城鎮(zhèn)化沒有完成，大量的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的情況下，住房絕對短缺的歷史并沒有在2011年結(jié)束。人多地少的事實、建設(shè)用地絕對短缺的事實，不會在10年內(nèi)有徹底的改變。如果沒有一個長期的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如果沒有一個長期抑制投資投機的政策預(yù)期，房價隨時都有反彈的可能。

在這種情況下，恐怕僅僅強調(diào)“堅持調(diào)控不動搖”還遠遠不夠，中央在房地產(chǎn)政策上的任何微調(diào)，都應(yīng)該釋放明確的政策意圖，以避免曲解和誤讀，引發(fā)對調(diào)控政策的各種狐疑。在目前非常微妙的情況下，如果政策要鼓勵自住需求，則一定需要明確指出，絕不會放松對投資投機的抑制。鼓勵自住需求沒有錯，但在房價畸高、房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵的時刻，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動的信號。

因此，筆者建議，對于地方公然和中央調(diào)控政策唱對臺戲的行為，要給予堅決的制止，特別是對于在房地產(chǎn)限購等抑制投資投機政策上進行悄然松動或者變相放松的行為，要進行調(diào)查和追究，該問責(zé)的問責(zé)，該曝光的曝光。房地產(chǎn)調(diào)控目前可謂處于最關(guān)鍵，也是最危險的時刻，如果中央在這個問題上不明確表態(tài)，而是靜觀其變，會給地方這些救市舉動莫大的鼓勵，3年的房地產(chǎn)調(diào)控將功虧一簣，房價會重回瘋狂，這無論對中國經(jīng)濟，還是中國社會，都會造成難以估量的災(zāi)難。

基于此，我們呼吁高層應(yīng)該明確宣示，不鼓勵投資、投機性購房是長期政策，至少應(yīng)該執(zhí)行20年。要鼓勵自住需求，則一定要強化政策的執(zhí)行力，避免鼓勵自主需求的政策“惠及”炒房者。在城市規(guī)劃嚴重失衡、資源集中的城市，限購政策至少應(yīng)該堅持10年。