4個月豪擲數(shù)十億擴張 孫宏斌抄底樓市？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

就在同行們深陷流動性緊張，紛紛儲糧過冬之際。孫宏斌率領(lǐng)的融創(chuàng)中國卻四處出擊，僅近四個月，融創(chuàng)中國就4次出手，共斥資近45億元拿地或買項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年至今，融創(chuàng)中國花費了約87億元跑馬圈地逆市擴張。

融創(chuàng)中國逆市擴張的底氣或主要來自于其良好業(yè)績，2011年融創(chuàng)中國業(yè)績逆市同比大漲130%，達(dá)到192億元。曾經(jīng)因高速擴張而跌倒過一次的孫宏斌，此番高舉擴張大旗，自然引來多方關(guān)注，融創(chuàng)中國能承受逆市擴張帶來的不確定性嗎？

逆市擴張

去年9月起，以萬科、富力、碧桂園、雅居樂、合景泰富、首創(chuàng)置業(yè)等為代表的國內(nèi)部分一、二線房企銷售額開始步入“同比降價”時代，樓市冷風(fēng)勁吹。隨后的11月中旬，萬科總裁郁亮喊出“冬天論”，一時間過冬成為開發(fā)商們的主旋律。

中房信克而瑞評論員黃丹為房企開出的過冬術(shù)即少拿地、緩建房、快賣房，其中少拿地與緩建房是為了減少開支，快賣房是為了迅速回收資金。

但與同行們大舉過冬盾牌形成強烈對比的是，在樓市集體嚴(yán)寒之下，孫宏斌率領(lǐng)的融創(chuàng)中國卻高舉戰(zhàn)旗，正不斷逆市攻城掠地。自去年9月以來的近4個月內(nèi)，孫宏斌已4次出手，分別于9月16日，聯(lián)營公司保利融創(chuàng)以29.9億元獲取天津棉二地塊，融創(chuàng)中國擁有49%的權(quán)益；9月27日，融創(chuàng)中國附屬公司融創(chuàng)置地14.5億元摘得首鋼融創(chuàng)掛牌出讓的50%股權(quán)，從而100%擁有西山壹號院項目；12月16日，融創(chuàng)中國附屬公司融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)恒基與方興地產(chǎn)旗下子公司上海拓豐以30.67億元獲得北京朝陽區(qū)來廣營地塊，融創(chuàng)中國擁有49%的權(quán)益；1月5日，融創(chuàng)中國宣布，融創(chuàng)中國全資附屬公司融創(chuàng)置地與綠城中國全資子公司綠城地產(chǎn)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以5100萬元獲取湖濱置業(yè)51%股權(quán)。

雖然《每日經(jīng)濟新聞》記者在與融創(chuàng)中國相關(guān)人士的溝通中，對方表示沒有統(tǒng)計過四次出手的合計花費。但如果僅按照合作開發(fā)地塊的權(quán)益占比來計算 （現(xiàn)實中仍存在其他因素影響地塊權(quán)益占比），《每日經(jīng)濟新聞》粗略統(tǒng)計后得出，孫宏斌4次出手的合計出資額為44.69億元。換句話說，去年9月以來，孫宏斌在逆市擴張過程中已投入了近45億元資金。

在整個2011調(diào)控年，融創(chuàng)中國的逆市擴張一直在高調(diào)進行。除了以上四次出手，融創(chuàng)中國相關(guān)公告資料顯示，2011年上半年該公司以合計41.90億元分別于天津與重慶拿下4幅和1幅地塊。因此2011年至今，融創(chuàng)中國花費了約87億元拿地或購買項目，以擴張版圖，而2010年，融創(chuàng)中國全年銷售額為83億元。

就在上月底，孫宏斌仍對外高調(diào)宣稱：“還要買地”。

否認(rèn)抄底

對于公司逆市大舉拿地的舉動，融創(chuàng)中國營銷中心總經(jīng)理張強向《每日經(jīng)濟新聞》記者否認(rèn)了“抄底”一說。張強認(rèn)為，“一方面，目前的樓市前景仍不明朗，一塊地的價格是不是觸底了，誰也不知道。其次，公司堅持高端開發(fā)戰(zhàn)略，因此市場上出現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)且稀缺的地塊，而地塊的屬性適合公司的高端開發(fā)定位，公司就得出手，畢竟一些優(yōu)質(zhì)地塊的上市時間不是公司能決定的，但卻是不可復(fù)制的。”

不過張強也坦言，鑒于行業(yè)低迷，今年上半年和去年下半年確實是有實力的房企拿地或收購的好時機。以天津棉二地塊為例。2011年9月16日融創(chuàng)中國聯(lián)手保利以29.9億元的底價取得。據(jù)悉，早在2008年時，融創(chuàng)中國就盯上了這個地塊。融創(chuàng)中國執(zhí)行董事遲迅認(rèn)為，如果當(dāng)時獲取這塊地，土地出讓金至少在40億元，而最終該地塊的成交價為29.9億元，相當(dāng)于目前拿地，僅地價就省了10億元。

融創(chuàng)中國相關(guān)人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，1月5日公司從綠城中國手中收購的無錫地塊，也算是低價收購行為。2009年8月，綠城中國以29億元將該地王項目拿下，折合樓面價約5490元/平方米。以目前的行情來看，拿地價格非常合理，因為目前該項目周邊地塊樓面價已超過8000元/平方米。

值得注意的是，行業(yè)過冬背景下，融創(chuàng)中國逆市擴張的行為并非個案。有統(tǒng)計顯示，去年12月，全國逾200億元資金流向土地市場。而在這股買地潮中，具備資金優(yōu)勢的大型房企當(dāng)仁不讓地扮演主角，其中不乏保利、中化方興、招商地產(chǎn)、北京城建等身影。

風(fēng)險幾何？

幾年前，孫宏斌帶領(lǐng)下的順馳曾經(jīng)以趕超萬科作為自己的目標(biāo)，最終卻因擴張過快，忽略風(fēng)險而敗北。因此，融創(chuàng)中國此番逆市擴張，同樣引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2011年12月16日，融創(chuàng)中國聯(lián)手方興地產(chǎn)拿下北京來廣營地塊消息傳出后，當(dāng)天融創(chuàng)中國股價下跌4.43%，表明資本市場對房企弱市拿地的舉動并不看好。

隨后孫宏斌對此回應(yīng)稱，買地后，可能短期內(nèi)會增加公司負(fù)債率，增加人們的擔(dān)心，出現(xiàn)“一買地股票就可能跌”的情形，但“投資融創(chuàng)就是相信我們在艱難的時候能做出艱難的決策，堅信我們做的就是對的決策”。

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事遲迅則向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋，2011年公司業(yè)績出色，出貨速度加快，因此需要大量地塊補進；另一方面，公司良好的銷售業(yè)績也為公司拿地提供了充足的資金流支持，目前公司不存在資金緊張現(xiàn)象。

融創(chuàng)中國發(fā)給《每日經(jīng)濟新聞》記者的2011年12月公司簡訊數(shù)據(jù)顯示，2011年融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合約銷售金額192億元，其中合同銷售金額為177億元，預(yù)訂合同金額為15億元。相較于2010年全年83億元的業(yè)績，融創(chuàng)中國2011年業(yè)績同比大增130%。而中房產(chǎn)信息集團發(fā)布的《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》的信息顯示，去年銷售額位列前50位的房企銷售額平均同比增長率僅為19%。

張強同時補充說，早在去年3月，孫宏斌就為2011年的融創(chuàng)中國訂下了“逆市飛揚，跑贏大市”的逆冬戰(zhàn)略。但鑒于以往的經(jīng)驗教訓(xùn)，“逆市飛揚”的逆冬戰(zhàn)略中，孫宏斌最強調(diào)的基石就是現(xiàn)金流的健康性。“離開了現(xiàn)金流的健康性，單純數(shù)量方面的逆市飛揚就不具備可持續(xù)性。”為此，融創(chuàng)中國制定發(fā)展戰(zhàn)略時，孫宏斌極為注重風(fēng)險平衡，他的風(fēng)險管理策略就是即使年度僅完成年初預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)的六成，公司也可以承受相關(guān)壓力。

有相關(guān)人士私下向 《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，目前融創(chuàng)中國的孫宏斌與順馳時期相比，相同點在于還是那個崇尚進攻的孫宏斌。最大的不同之處在于，當(dāng)下的孫宏斌，因經(jīng)歷過順馳跌倒的慘痛教訓(xùn)，已懂得在進攻中注重防守，即資金鏈風(fēng)險管理。而順馳時的孫宏斌，過于注重進攻，缺少對防守的關(guān)注。

融創(chuàng)中國2011年中報相關(guān)信息顯示，融創(chuàng)中國于2011年上半年在天津與重慶合計拿下的5塊地，合計土地出讓金41.9033億元已全部付清。且公司仍手握近60億元現(xiàn)金以及銷售回款暢通，總體看來，目前融創(chuàng)中國的現(xiàn)金流壓力確實不大。

或許出于加強資金鏈管理，降低風(fēng)險的要求，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2011年下半年融創(chuàng)中國新增的兩幅地塊，分別與保利和方興地產(chǎn)兩家央企合作拿地，合作開發(fā)。就像孫宏斌對外界質(zhì)疑其擴張戰(zhàn)略的回應(yīng)一樣：“碰到一些好的地塊需要出手時，公司就會考慮合作拿地的方式，這樣風(fēng)險就小了很多。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者在與融創(chuàng)中國多位相關(guān)人士的溝通中得知，近日，融創(chuàng)中國管理層將就公司未來三年的發(fā)展戰(zhàn)略進行討論。對于未來三年公司發(fā)展的具體目標(biāo)，張強表示“仍在討論中”，但特別提出，規(guī)模擴張不是最重要的追求目標(biāo)，而現(xiàn)金流健康則是第一追求目標(biāo)，是公司擴張的基石，利潤是綜合性追求目標(biāo)。