上海寫字樓年成交量下跌14% 限貸影響較大

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-12月（截至26日），全市新建商品房成交11.68萬(wàn)套，較去年同期下降14.62%。其中新建辦公樓項(xiàng)目成交1.48萬(wàn)套，較去年同期增長(zhǎng)17.42%。而新建商鋪和新建商品住宅的成交套數(shù)為1.43萬(wàn)套和6.22萬(wàn)套，較去年同期分別下降25.12%和22.63%。同時(shí)，新建辦公物業(yè)的成交套數(shù)占總成交的比例約為12.69%，較去年同期的占比增長(zhǎng)3.46%。而新建商鋪和新建商品住宅的占比為12.26%和53.26%，分別下降1.72%和5.51%。

同策咨詢顧問(wèn)有限公司此前統(tǒng)計(jì)，從上海辦公地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)來(lái)看，2011 年第三季度，辦公產(chǎn)品成交面積55.21 萬(wàn)平方米，與前一季度持平，相比2010年第三季度31.70 萬(wàn)平方米的成交面積，同比大幅上漲74%，達(dá)到了近7 個(gè)季度以來(lái)的高點(diǎn)。而截止今年12月25日，上海第四季度辦公樓成交量?jī)H26.4萬(wàn)平方米，成交量的下滑也突顯商業(yè)地產(chǎn)限貸政策對(duì)于投資客熱情的影響。從供應(yīng)面積來(lái)看，三季度為48.37 萬(wàn)平方米，環(huán)比前一季度的37.82 萬(wàn)平方米，增幅為28%，同比2010 年第三季度的54.52 萬(wàn)平方米，同比下跌11%。

成交均價(jià)來(lái)看，2011 年第三季度，上海市辦公產(chǎn)品的成交均價(jià)是近9 個(gè)季度的最高值，達(dá)到30353 元/平方米，其中同比2010 年第三季度大幅上漲73%，環(huán)比前一季度，上漲20%。而截止今年12月25日，上海第四季度辦公樓價(jià)格又回調(diào)至23442元/平方米，第三季度辦公樓價(jià)格大幅上揚(yáng)，主要是由于本季度出現(xiàn)多宗中心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的整體收購(gòu)。

同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由此看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)限貸對(duì)辦公市場(chǎng)成交量影響較大，而價(jià)格方面提出整購(gòu)的因素整體影響微小。這主要得益于上海地區(qū)是外資企業(yè)的云集地，有眾多企業(yè)租賃上海寫字樓，像一些咨詢公司、國(guó)際金融類企業(yè)、制造類企業(yè)等，對(duì)辦字樓有較大的需求量。隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，中央把上海我國(guó)金融貿(mào)易中心的定位，企業(yè)對(duì)辦公樓的需求將會(huì)逐漸增加。再加上，住宅類市場(chǎng)受到國(guó)家嚴(yán)厲的政策調(diào)控，國(guó)內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)基金也會(huì)把投資目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的辦公產(chǎn)品。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師黃河滔認(rèn)為，隨著上海“4個(gè)中心”建設(shè)的進(jìn)程加進(jìn)，及國(guó)際化大都市地位的不斷奠定，將會(huì)有更多大型企業(yè)考慮將總部設(shè)在上海，并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)供應(yīng)商和客戶轉(zhuǎn)移至此。更多企業(yè)入駐上海同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)更多辦公樓的租賃需求，并使其空置率下降、租金保持升勢(shì)，這意味著目前出現(xiàn)的辦公樓“租轉(zhuǎn)買”趨勢(shì)，也有望在明年得到延續(xù)。

從成交熱點(diǎn)區(qū)域來(lái)看，拿較為典型的2011 年第三季度來(lái)說(shuō)，浦東成交面積為10.1 萬(wàn)平方米，排行區(qū)域成交面積榜首，浦東新區(qū)成交面積位居榜首歸功于陸家嘴濱江板塊的嘉瑞國(guó)際廣場(chǎng)、二十一世紀(jì)中心大廈以及浦江雙輝大廈。其中，嘉瑞國(guó)際廣場(chǎng)在2011 年第三季度成交面積4.25 萬(wàn)平方米，占整個(gè)浦東新區(qū)成交面積的42%。不僅如此，另外兩個(gè)項(xiàng)目二十一世紀(jì)中心大廈和浦江雙輝大廈的成交面積也分別達(dá)到了2.2 萬(wàn)平方米和1.89 萬(wàn)平方米。上述陸家嘴濱江板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，這又促使浦東新區(qū)辦公市場(chǎng)總成交金額和成交均價(jià)雙雙稱霸。和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，盡管商業(yè)地產(chǎn)有限貸政策出臺(tái)，但是一些熱點(diǎn)區(qū)域的辦公項(xiàng)目也是備受關(guān)注。